張正ZZ2020-10-25 03:28:37

物業公司的法人是開發商法人的妻子、兒子、兄弟姐妹、親戚朋友。儘管房子已經賣出去了，後續利益仍然巨大。豈能讓他人染指？

物業管理條例實施十七年了，有業主大會的小區依然少之又少。

開發商賣房時坑了業主一大筆錢。開發商指派的物業公司又繼續坑業主錢。

小區有三筆錢，正被黑物業貪汙、瓜分，分別是：物業服務費、公共收益、住宅專項維修資金。大家一定要看好自己的錢袋子，防小偷、抓強盜，掃黑除惡。

海風1160676262020-10-24 12:05:51

主要依據是來自《物業管理條例》。

相關表述是：

國家提倡業主透過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業

。

從房地產的開發銷售過程來看，它是逐步的，在房子還沒有銷售之前，開發商就是小區最大的業主，因此由其負責選聘前期物業公司的事宜。

《條例》在這個問題上的原則性規定是：

國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，透過招投標的方式選聘物業服務企業

。

既然只是“提倡”，未明確作出禁止性的規定，那麼就可以看到，在各大城市的住宅小區前期物業管理階段，開發商自建自管，建管一家的現象在70%左右，甚至更高。

畢竟肥水不流外人田。

健康之飲2020-10-24 19:40:39

正是《條例》的不完善，前期物業實質演變成開發商親友及關係戶，一般掛靠資質，前期為售房配合，後期成為業委成立的拌腳石，數年，十幾年無法成立業主委員會的小區比比皆是。請幾個六七十歲的老頭，保潔阿姨物業就開始了，其工資低的可憐1200/1800。衛禁主要是做樣子，收費才是目標。衛生，盜竊，髒亂差，成為必然，而收費每月幾十萬是可以計算的。不交費就想起了條例，法院。這誰是誰的物業？套路！

城市生活自媒體2020-10-24 20:09:28

這個問題需要系統的回答

（一）建設單位選聘的物業服務企業合法嗎？

【法律】◆ 《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第二條前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。◆ 《物業管理條例》第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，透過招投標的方式選聘物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當透過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業。◆ 《民法典》第九百四十條【前期物業服務合同法定終止條件】建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

（二）建設單位未透過招投標對前期物業合同效力的影響

【解答】那麼物業服務企業未透過招投標，《前期物業服務合同》是否有效？主要看法律規範規定：建設單位應當透過招投標的方式選聘物業服務企業，是效力性強制規定還是管理性強制規定。如果屬於效力性強制規定，則《前期物業服務合同》無效，如果屬於管理性強制規定，則《前期物業服務合同》效力不受影響。但目前各地的法院判決都不一樣，最高人民法院關於印發《全國法院民商事審判工作會議紀要》的通知：人民法院在審理合同糾紛案件時，要依據《民法總則》第153條第1款（民法典153條）和合同法司法解釋（二）第14條（參見民法典第143條）的規定慎重判斷“強制性規定”的性質，特別是要在考量強制性規定所保護的法益型別、違法行為的法律後果以及交易安全保護等因素的基礎上認定其性質，並在裁判文書中充分說明理由。下列強制性規定，應當認定為“效力性強制性規定”：強制性規定涉及金融安全、市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的；交易標的禁止買賣的，如禁止人體器官、毒品、槍支等買賣；違反特許經營規定的，如場外配資合同；交易方式嚴重違法的，如違反招投標等競爭性締約方式訂立的合同；交易場所違法的，如在批准的交易場所之外進行期貨交易。關於經營範圍、交易時間、交易數量等行政管理性質的強制性規定，一般應當認定為“管理性強制性規定”。最高人民法院副院長奚曉明：“強制性規定又包括管理性規範和效力性規範。管理性規範是指法律及行政法規未明確規定違反此類規範將導致合同無效的規範。此類規範旨在管理和處罰違反規定的行為，但並不否認該行為在民商法上的效力。效力性規定是指法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規範，或者雖未明確規定違反之後將導致合同無效，但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規範。此類規範不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有違反了效力性的強制規範的，才應當認定合同無效。”從現有法律及行政法規來看，對於未透過招投標選聘物業服務企業的行為並未明確規定違反此類規範將導致合同無效，同時物業服務合同的履行不會嚴重損害國家利益和社會公共利益，不需要國家權力對當事人意思自治行為予以干預。相關當事人可以向政府部門投訴，對建設單位進行處罰，但不能視為合同無效。

【法律】◆ 《民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。 第一百五十三條違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。◆ 《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第三條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當透過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。◆ 《物業管理條例》第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，透過招投標的方式選聘物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當透過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業。

（三）建設單位是否有權在前期物業期間更換/續聘物業服務企業？

【解答】專案在前期物業管理期間，因為《前期物業服務合同》到期（約定時間的）或者因其他特殊原因，物業服務企業無法繼續履行《前期物業服務合同》的，這個時候建設單位是否有權利更換物業服務企業？筆者認為需要分幾種情況：專案未交付給業主，由於多種原因建設單位和物業服務企業終止合作的，此時建設單位是有權更換物業服務企業的，但值得注意的是，部分業主可能就是因為物業品牌才進行的置業，建設單位可能會面臨違背承諾的風險，存在爭議。專案已經交付給業主，但前期物業服務合同期屆滿，此時專案又不具備成立業主大會條件或者具備條件但由於多種原因無法成立業主大會，街道社群也無法給與指導和協助的情況下，為不影響專案的持續穩定，此時開發商也是可以續聘或更換物業服務企業的。一般來說，建設單位在房屋買賣合同中，都會與業主簽訂關於前期物業服務合同的補充條款，約定“建設單位有權更換前期物業服務企業，買受人應予同意”。因此在有約定的情況下，建設單位可更換前期物業服務企業。而在無約定的情況下，建設單位也可以更換前期物業服務企業。因雙方未約定建設單位不可更換物業服務企業，也未約定建設單位更換物業服務企業需徵得業主同意，故建設單位可以更換/續聘物業服務企業。且在建設單位因故解除與前一物業服務企業間的物業管理合同之時，依《物業管理條例》第21條規定，在業主大會選聘物業服務企業之前，開發商依然要更換/續聘物業服務企業以提供前期物業管理。【法律】◆ 《物業管理條例》第11條：下列事項由業主共同決定：……（四）選聘和解聘物業服務企業……《物業管理條例》第12。3款：業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。第21條：在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。第25條：建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。第26條：前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。◆ 《業主大會和業主委員會指導規則》第八條物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建築物總面積50%時，可以申請籌備成立業主大會的。 ◆ 《業主大會和業主委員會指導規則》第十六條劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設專案，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

法院判決參考：北京（2015）大民初字第2534號上海（2009）松民一（民）初字第950號福建（2014）閩民申字第985號

希望對你有幫助。

東北西南2020-10-25 09:27:30

應該這樣規定：房子售出後兩年內，由開發商負責無償提供物業服務，也就是整改和質保期，兩年後再由業主自行聘請物業。現在的物業條例在這個問題上顯然偏離了公平軌道，客觀上剝奪了業主的選擇權，將這種權力堂而皇之地交給了開發商，由他們代替業主來指定自己提供物業服務，套路業主，埋下了不公平、不對等的禍根，服務的成了老大，財產主人卻只能任人宰割。

小雨頭好啊2020-10-24 14:31:44

開發房地產前期房子都沒出售全部是開發商的，當然是開發商指定的物業去為他服務，不需任何理有，也關你毛事！

我是小馬蜂2020-10-24 16:24:22

很多開發商確定前期物業不用公開招聘，而是自己門下的物業公司簽訂了物業合同，當地住建局會反對嗎？

寅兔2020-10-26 09:56:26

取消前期物業，對已購房拿到鑰匙的業主，由居委指定有管理能力的業主，成立臨時業委辦，臨時管理。入住率達到過半再選舉正式業委會進行管理。

物管培訓2020-10-25 11:17:26

物業管理始終在保障物業的保值、增值、達到超值的責任。物業管理滲透開發物業是為了讓物業更能達到業主入住條件和質量的保證，並對宜居達到功能性和舒適性效能的指標發揮極限，如：格局、採光、通風、換氣等等效果，同時也在協助工程監理對工程質量進行把關，等等。物業管理前期進入開發，從設計至工程竣工驗收都已透析式根蹤以及管理其目的是為了能夠適應大多數業主入住宜居功能，同時保障物業企業能夠順利接管驗收保證業主入住時間準時。前期物業管理由於對前期物業開發的滲透巳對物業了決於心對後期物業延續在物業管理中得到得障，從而達到物業保值、增值、甚至超值的目標和效果。

18208234392020-10-25 20:18:05

只留著一點縫給你，難啊！