開發商沒有取得房屋預售證就賣房並讓業主交首付，靠譜嗎？

左岸的城堡2019-01-08 12:09:52

沒有預售證就交首付風險很大，如果開發商可靠，可以交一點誠意金，先簽意向協議，達到預售條件後可以享受額外購房優惠就好。

盈柯地產法務2019-05-28 19:25:34

感謝邀請！

開發商未取得預售許可證即收取首付售房不符合房管局相關規定，購買此類房屋有一定法律風險。

首先，依據關於審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋規定，未取得預售許可證簽訂的商品房買賣合同無效，訴訟發生前己取得預售許可證的，合同有效，購房人可能會面臨合同無效的法律風險，合同無效的法律後果是返還購房款，即無法享有物權，且有可能連購房款的返還都無法兌現。（贏了官司，開發商無財產執行案比比皆是）

其次，開發商取得預售證前依次應當取得《用地規劃許可證》→《土地使用權證》→《工程規劃許可證》→《工程施工許可證》，如果以上四證均己取得且工程形像進度己完工75%以上，購買風險相對較小，但仍有無法取得預售許可證的風險，因為不確定開發商是否嚴格按《工程規劃許可證》批准內容實施的工程建設，稍有偏差，預測繪一旦起規劃則無法取得預售許可證。

再有，未取得預售許可證開發商買房的最大風險是接受房屋主管部門行政處罰和退還己收房款。

綜上，開發商違規售房承擔的責任風險遠遠小於回籠資金所帶來的收益，樂於無證售房，購房人購買沒有預售許可證的房屋的風險巨大，不靠譜。

尹航律師2019-01-09 11:24:36

原則上沒有預售許可證的房子，不能買。

第一，沒有預售許可證的情況下，簽訂的

商品房買賣合同無效

。

我國實行商品房預售期房制度，簡單說就是購房人交房款買房的時候，房子還沒有蓋起來，所以我國法律嚴格限制了商品房預售的過程和條件。法律的強制性規定，簡單說就是：

有商品房預售許可證，才能「賣」預售期房；有商品房預售許可證才能「買」預售期房。

根據最高院的《商品房買賣合同司法解釋》第二條規定，在沒有預售許可證的情況下，購房人與開發商簽訂的商品房買賣合同

無效

。在購房人

明知

道自己買的樓盤是沒有預售許可證的情況下，購房人實際上是

不能跟開發商要求賠償損失的

。這個時候，如果業主起訴開發商，至多退換房款、房款的利息損失由開發商和購房人分別承擔。

第二，買這種房子的最大風險：

房屋爛尾/房產證辦理困難。

我國的《城市商品房預售管理辦法》第七條之規定，開發商辦理預售許可證，需要提交6個基本資料：

1、商品房預售許可申請表

2、開發企業的《營業執照》和資質證書

3、

土地使用權證、

建設工程規劃許可證、施工許可證；

4、投入開發建設的資質佔工程建設總投資的比例符合規定條件的證明

5、工程施工合同及關於施工進度的說明

6、商品房預售方案

開發商沒有辦理下來商品房預售許可證明

，大多因為沒有交付全部的土地使用權出讓金、或者是投入資金不到位（沒有達到25%）

在投入資金不到的情況下，很容易出現爛尾的風險

在沒有全部繳納土地出讓金的情況下，未來辦理房產證就很困難了

第三，在部分二、三線城市，這種情況比較普遍。

在某些城市，開發商沒有預售證進行賣房的情況比較普遍，並且沒有預售證的房子比有預售證的房子要便宜。主要是一些小開發商。開發商這麼做主要是為了儘快回籠資金，達到預售條件，然後開發商會補辦預售許可證。某些城市是大部分期房在預售的時候沒有預售證、大部分現房沒有房產證。購房人如果在這種城市買房，只能慎重考慮合同無效、辦不下房本、房屋爛尾的風險，自己能不能承受了。

北京刑事律師劉高鋒2019-01-08 14:29:05

即使籤合同，也屬於無效合同。

老亮說房2019-05-28 08:46:12

開發商沒有取得房屋預售許可證就賣房並讓業主交首付這事肯定是不靠譜的，而且這種所謂的預售存在極大的風險。預售許可證是開發商可以賣樓的合法許可，如果沒有預售許可，開發商賣房的行為本身就是違規的，下面老亮就用兩個真實的案例來和大家說說沒有預售許可的銷售行為有多不靠譜。

沒有預售許可的銷售行業管理部門也中招

大概是2010年前後，老亮在某縣城有一個非常不錯的朋友在城建局上班，當時他們那裡有一個專案是在縣城重點高中的正對門，而且距離縣城最好的小學也非常近，樓盤的位置可以說是相對的不錯。

當時有一個本土的開發商，他把那塊地拍了下來，但是土地上面還有幾處房子未動遷完。其實很多當地的人都知道，那幾處未被拆遷的房屋在當地的一個極其難纏的人手中，至於什麼時候能完成拆遷，真的很難說。但是開發商不管那一套，他匆匆的設計了一個建築圖就開始賣房子，老亮的那個朋友怕買不到好的位置所以就繳了10萬元的定金。

2年以後，那塊地上的房屋仍然沒有動遷，由於房主設潶被警察叔叔帶走，他的那些房屋如何處置，何時能處置短時間不會有定論，那個開發商覺得實在脫不下去了才把錢還給了我的朋友。

就這個案例來講，我的朋友還在開發企業的主管部門工作，一樣被開發商忽悠。雖然最後10萬元錢拿回來了，但是2年的利息也不少吧，等於送給開發商了。和我朋友同樣一起交認購款的人不在少數，其他人的錢要想拿回去恐怕就沒有這麼容易了。

沒有預售許可的騙局大城市也不少

還是以瀋陽為例，去年一個朋友看上了一套雙學區的房子，說是價格比較便宜，讓我陪著去看看。因為售樓處就在地塊的附近，所以老亮在進售樓處之前去地塊周邊掃視了一圈，發現地塊只是被圈起來了，並沒有動工的跡象。

進入售樓處以後，售樓員詳細的給我們講解了一下小區的優勢，雙學區、地鐵房，據售樓員講現在是內部認購，還沒有正式對外銷售。老亮和朋友說，既然還沒銷售咱們看看就趕緊走吧，我還有其他事。這時售樓員立即就是，如果你們誠心買我可以給你一個內部的名額，看來我們還真“幸運”。老亮一看售樓員都這麼講了，老亮就繼續提了幾個問題：

1。雙學區這個有檔案還是？

售樓員立即拿出了一頁教育部門的材料，上面大概的意思是如果學校有空餘席位，可以優先入學。

重點來了，很多人在看承諾學區時只是看見有檔案就已經OK了，但是如果你不看仔細，很有可能就是一個坑。

2。銷售許可馬上就有可能是套路。

老亮接著問銷售許可什麼時間可以下來，售樓員說馬上就可以下來，最遲2個人月。老亮一聽全市忽悠啊，於是叫上老亮的朋友我們就離開了。這裡需要補充一句，當時我們去售樓處的時間大概10月前後，工地都沒有動工的跡象，怎麼可能2個月就有售樓許可。另外老亮在去之前查過他當時拿地的價格是10000元左右，和老亮的朋友說的價格是12000元左右，有點天上掉餡餅的感覺。一般人可能不知道拿地價，但是如果和同樣的岐山一校、43中雙學區再加地鐵一比較，這樣的房子大概可以賣多少？12000誰都會覺得是天上掉下來的餡餅，其實也對，畢竟是我們“幸運”，獲得了內部的資格和價格！

事實上，老亮沒讓朋友預定還是非常明智的，現在那個地塊還沒有動工的意思，至於原因，我們沒有必要去分析。

用一句話可以概括，既然一個人或者一個企業想去做違規的事情，那麼他一定有問題，我們何必去冒險呢，如果買到一個爛尾樓，豈不是要後悔一輩子。

聰慧羊2019-01-08 15:09:28

謝謝邀請！

沒有預售證的房子就相當於沒有安全保證的食品，你敢買嗎？而且國家也不允許開發商賣沒有預售證的房子，就算你買了這種房子，簽訂了購房合同，這類合同也是無效的，是不被承認的。

所以，你買房時一定要看有沒有預售證，遇到這樣的樓盤，真的有爛尾的風險，需要謹慎對待！

另外，查詢是否有無預售證的方法是登入樓盤所在地的某某市住房保障和房屋管理局，資質認證中有個商品房預售許可證，這裡面有的話就有，沒有就沒有了，謝謝！

有什麼疑問可以聯絡我！

北京王樹德律師2019-01-08 11:46:04

當然不靠譜，但是，買房人購買此類房屋也存在一定的投機心理。根據我國法律規定，沒有取得預售許可的商品房上市銷售所簽訂的房屋買賣合同無效，無效的結果是開發商退還已經收取的首付款或者定金，也可以要求開發商支付賠償金。，但是合同是無效的，不能在履行。所以對於購房者來講，要麼要求確認合同無效，主張賠償，要麼逆來順受。！

執中bj12019-01-11 07:52:28

沒有預售證就收首付，對買房人的風險很大。

①專案不合法，②開發商資金缺乏，③買房人的房貸有可能辦不了。

所以，這種房子千萬不要交首付！

昌陽生活2019-03-08 14:08:49

法律上講，開發商必須要在取得房屋預售證後才能正式售賣，像你描述的這種情況，開發商未取得預售證就賣房，還收首付款，無疑是不靠譜的。

首先，簽訂商品房買賣合同需要簽訂的雙方都具備主體資格，即消費者作為買方要具備民事行為能力，開發商作為賣方要具備銷售能力，否則簽訂的合同無效。因此，如果開發商未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同是不具備法律效應的。

其次，這種房子連預售證都沒有，如果你交完錢後，開發商跑路了怎麼辦？你很容易陷入錢房兩空的局面，這種情況出現的很多，一般正規的公司是不會這樣進行銷售的，為了避免自己的權益受到損失，建議你還是不要購買沒有預售許可證的房子。

以上是個人觀點，歡迎評論點贊加關注！謝謝！

小熊傑力米2019-01-08 11:19:56

首先按正常手續來說這樣不靠譜。具體如果這個開發商在本地很有實力，可以謹慎嘗試。另外也看本地的房產銷售環境是不是同樣做法很多，唐山曾經有一段時間整個市場都是這麼銷售，前幾年的沒事，然後09年開始發生大範圍爛尾樓和開發商跑路，買房的人就倒黴了。

CK2393321752019-01-08 11:35:16

靠譜，西安那個開發商起訴自己的事情，二審已經說了，沒有預售證賣房籤的合同也有效。

熱心克林2019-01-09 13:49:09

全國的商品房質量都會存在大大小小不同的問題，開發商、施工單位、監理公司這三家在房子建設上其實就是一家，政府監管質量的單位並不是天天住在每一個工地時時刻刻監管他們，所有的驗收合格背後都有不合格的問題，商品住房設計年限50年大大縮水，房子設計年限50年其實 45年後就會進入危房倒計時。商品房不是國人的資產，商品房是隨著銀行按揭貸款的減少在變為分錢不值，50年的房子設計年限，30年的銀行按揭貸款，購房人就是傻子，馬雲說過房子價格如蔥，房子是一個家庭生活的港灣而不是固定資產，房子是消耗商品，商品房是隨著房齡加大而轉變分錢不值，房子住到危房的時候購房者的後人還要拿出一筆不小的費用來拆除。