【案例簡介】

蘇先生（甲方，委託人）找了一家A房地產經紀公司（乙方，居間方），想將手上的一套房子連帶地下車位賣掉。他與房地產經紀公司簽訂了居間協議（獨家委託），委託房價款為人民幣870萬元。

居間協議第4.6款約定，甲方確認，將獨家委託乙方完成本協議所約定的委託事項。委託期限自雙方簽署本協議之日起，至乙方完成委託事項之日止。甲方承諾，在上述委託期限內將不再自行或另行委託除乙方以外的任何第三方完成本協議約定的委託事項。

否則，甲方應按本協議第4。3款約定的標準向乙方承擔違約責任。

半個月後，蘇先生透過另外一家B房地產顧問公司居間，與另外一人簽訂了房地產買賣協議。協議達成，最後蘇先生欲出售的房產順利轉賣。

交易達成後，A房地產經紀公司將蘇先生告上法庭。A公司訴稱，蘇先生已透過其他第三方出售了房屋及車位。

蘇先生的行為違反了居間協議的約定，應按約承擔相應的違約責任。

故A公司請求法院判令蘇先生支付居間協議違約金174000元。

【法院判決】

法院認為，根據約定，蘇先生系獨家委託A公司，其在委託期限內將不再自行或另行委託除A公司以外的任何第三方完成協議約定的委託事項，否則應按委託房價款的2%向A公司承擔違約責任。蘇先生透過B公司居間將房屋及車位出售給案外人，其行為已構成違約，理應承擔相應的違約責任。關於違約金的數額，居間協議約定的標準確實過高，蘇先生請求降低，應予准許，可由法院根據合同的約定、A公司提供居間服務的具體內容等具體情況，酌情予以確定。據此，判決：蘇先生支付A公司違約金45000元。

宣判後，蘇先生不服一審判決，提起上訴，要求二審法院撤銷原審判決，依法改判駁回A公司的原審訴訟請求。同時，其考慮到A公司的付出成本，自願支付對方居間費用3000元。

上海市第一中級人民法院經審理認為，居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人就此支付報酬的合同。

就居間協議第4.6款而言，其系A公司單方製作的格式條款，其中規定蘇先生必須獨家委託A公司出售係爭房屋，不得自行或另行委託任何第三方出售，但對委託期限卻無任何限定。另外，該條款還規定，蘇先生如自行或另行委託任何第三方出售係爭房屋，則應按協議第4.3款承擔違約責任。顯然，此條款屬於提供格式條款一方免除其責任、排除對方主要權利之情形，屬於無效條款。A公司據此要求蘇先生承擔違約金不予支援

。由於A公司並未促成合同成立，不得要求支付報酬，但因其從事居間活動支出了必要的費用，對此其有權主張。蘇先生提出的自願承擔3000元居間費用的數額偏低，本院酌情確定該費用為8000元。鑑於原審判決對合同條款的性質及效力認定有誤，二審法院依法應予糾正。蘇先生的上訴理由成立，二審法院予以支援。據此，判決：撤銷原審判決，認定蘇先生支付A公司居間費用人民幣8000元，並駁回A公司要求蘇先生支付違約金的訴訟請求。

【律師觀點】

一、居間協議中獨家委託條款的根源

居間合同是指居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。也就是說，居間人為房地產買賣雙方提供的服務兼具報告居間和媒介居間兩種型別，即僅為買賣雙方提供合同的機會尚難謂居間成功，其還需撮合雙方進行協商。因此居間成功需要兩方面的事實相結合：為買賣雙方提供訂立合同的機會，是居間人自身的行為，是內部因素；而買賣雙方最終是否達成協議，取決於委託人的締結意願。由於後者是居間人無法掌控的因素，這使得居間合同產生了一種類似於射幸合同的特徵。無數的案例表明，委託人利用居間合同的這個特徵，在獲取了相關的房產資訊後，跳過中介自行成交；或者利用該資訊，以支付較少的居間費用為代價，另行委託其他居間人成交。在司法實踐中，跳過中介自行成交的行為很容易被法院認定為具有惡意，違反誠信，並受到相應的制裁。然而，另行委託其他居間人成交的行為是否亦應被否定，曾一度引發爭議。因此產生了獨家委託條款。

居間人設計獨家委託條款，便是為了防止委託人惡意“跳單”，藉助合同法上的當事人意思自治準則維護自身的利益，以保障自身權益。

二、對獨家委託格式條款的法律效力認定

有觀點認為，居間人提供的自行印製的獨家委託格式條款，排除了委託人的主要權利，加重了委託人的責任，即違反了合同法關於格式合同的規定，應屬無效。事實上，

法律之所以認定某些格式條款無效，是因為其背離了契約自由的原則，因此法律對此進行干預，以實現“在契約自由體制下規制不合理的交易條款，維護契約正義，使經濟上的強者不能假契約自由之名壓榨弱者。”

由此可見，格式條款只要不背離上述原則，則不能簡單地被否定法律效力。

在現有的市場體制下，委託人可自由選擇多個居間人為其提供服務，最終“買賣”的不確定性能夠使得居間人並不非得盡全力報告或媒介以提供委託人訂立合同的機會。但如若訂立獨家居間合同，就好比委託人放棄了“貨比三家”的機會，除非委託人放棄買賣，否則只能從該居間人處出售房屋。此時，如若居間人再依據非獨家委託協議從事，對委託人顯然不公平。

由此可見，在居間人設定獨家委託條款情形下，一方面，法院需考慮該居間條款的合理性，防止委託人因履行該條款而對其產生不公平；另一方面，法院還需考慮居間人的行為，查明該居間人是否已切實履行了相較於非獨家委託居間人而言更重的法律義務。

本案中，居間人在獨家委託條款中規定，委託人不得自行或另行委託任何第三方出售，委託期限自雙方簽署本協議之日起，至居間人完成委託事項之日止。這就導致委託人需無期限地放棄選擇其他居間人的權利。顯然，居間人設定該條款的目的不僅在於防止委託人利用其提供的服務“跳單”，還強行性地對委託人規定了獨家買賣的義務。然而，居間人對此並未進行任何的說明和提示。同時，居間合同中亦無隻言片語談及居間人在此情形下需履行的義務，這就導致不管居間人是否勤勉、是否及時履行自己的義務，委託人皆得放棄選擇權。顯然，對居間人無任何制約、無條件要求委託人選擇居間人獨家委託的格式條款是違背公平原則的。

三、委託人的合同任意解除權與獨家委託條款的碰撞和梳理

根據合同法第四百一十條規定，委託人或者受託人可以隨時解除委託合同。由此可見，法律賦予了委託人任意解除合同的權利。

即使居間人在居間合同中設定了獨家委託條款，委託人仍可以行使合同解除權。當然，委託人有權行使合同任意解除權不等於其無需就此承擔任何法律責任。

通常情況下，如若居間人居間成功，亦只能向委託人收取總房價款的1%作為報酬，而且這意味著居間人不但促成了買方和賣方簽訂買賣合同，還為委託人辦理了產權過戶、協助申請貸款、水電煤交接等事務。由此可見，委託人支付總房價款1%的費用於居間人已然表明居間人獲得了利益的最大化。在委託人行使合同任意解除權時，居間人連起碼的促成交易雙方簽訂買賣合同的事項皆未完成，其可主張的損失包括可得利益必然在房價款的1%範圍之內。顯然，本案居間人在居間合同中設定的違約條款“在委託期限內將不再自行或另行委託除德佑公司以外的任何第三方完成協議約定的委託事項，否則應按委託房價款的2%向德佑公司承擔違約責任”明顯違背了合同法的規定以及居間法律規範的本旨，該條款對委託人不具有法律約束力。在此情形下，法院應本著利益平衡的原則，結合案件的實際情況，酌情判令委託人承擔一定的賠償責任。