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由於城市土地資源的稀缺，汽車數量的急劇增長已遠遠超出了城市與其規劃的承載能力，買車容易停車難成為困擾城市發展的一大問題。隨著小區車位矛盾日益凸顯，車位產權究竟歸屬何方，房地產開發商、小區業主之間展開了長久的利益博弈。本文擬圍繞車位權屬的法律問題，從如下方面進行探討：

一、車位的分類

無論車庫還是其他型別的停車場所，均是由數量各異的車位組成的。因此，本文所指的車位，既包括透過規線設定的開放式車位，也包括空間封閉、具有建築物特徵的車庫，主要存在於設定建築物區分所有權的小區之中。

由於車位與其他建築物共享了小區範圍內土地的使用權，要明確其權利歸屬，應適用建築物區分所有權的理論。即在小區的範圍內，若為專有部分，則開發商可將車位（庫）單獨出售，也應單獨為其進行物權登記；若為共用部分，則開發商無權將車位（庫）單獨出售，車位（庫）應為住宅小區全體業主共同所有，無須單獨登記以公示。而具體哪些車位屬於專有部分，哪些屬於共有部分，對於物理狀態及所處位置不同的車位而言是不同的。

（一）住宅小區地面車位

由於地面車位是直接在地面上劃出界限設定，即直接設定在房屋單元所有人共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位的產權實際上就是土地使用權。通常來講，開發商將住宅小區的房屋售出並辦理轉移登記之後，建築物區分所有權人即按份共同擁有了該小區的全部土地使用權。此時，住宅小區地面車位就隨土地使用權一併轉移給了小區的全體業主。

（二）首層架空停車位

樓房首層架空層位於建築物的底部，是建築物不可分割的一部分。但是其權利歸屬應分情況討論。根據國家質量技術監督局《房屋測量規範》的規定，層高2。2米以下的房屋和地下室不計入建築面積。所以，如果樓房首層架空停車位層高較矮，低於2。2米，不單獨計算建築面積，也不參與計算建築容積率，此時，首層架空車庫是房屋建築的從物，是共有部分，應由設定架空層的該幢建築全體業主共有；當層高在2。2米以上時，因其可以計入建築面積、參與計算建築容積率、分攤土地使用權，而成為區分所有權的專有部分。

（三）獨立建設的多層車位

主要指小區內專為停車目的而建設的獨立建築物，具有結構和利用上的獨立性。作為獨立建造的建築物，它應獨立計算建築面積，參與分攤土地的使用權。並且在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》以及《建設工程規劃許可證》等法律檔案中，都明確規定了這種經營性停車位的土地使用權面積，因此，該型別的車位是計算建築容積率的。根據建築物區分所有權的理論，也可以成為區分所有權的專有部分。

（四）地下車位

對地下車位的權屬問題一向爭議較大，在此主要根據是否屬於人防工程性質將其分為兩類，分別判斷其歸屬：

1、利用人防工程改造的車位

根據《人民防空法》規定，我國人防工程實行多元化投資，不僅由國家建設，商品房的開發商也可修建。實踐中，在開發商經過有關部門稽核同意後，就可以將這種人防工程改建為地下停車位使用，此即為利用人防工程改造的地下車位。

對該類車位的權屬，存在兩種觀點：一種認為依據《國防法》第37條規定“國防資產歸國家所有”，人防工程性質的地下車位應推定為國家所有；另一種觀點認為《人民防空法》第5條規定“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。筆者認為，認定產權的基本原則應當是誰投資誰所有，並且管理和維護人防工程的費用是由開發商或者小區業主承擔的，國家並沒有承擔。因此認為由人防工程改建的地下車庫屬於國家所有顯然是不合理的，應將這類地下停車位的產權歸屬於“投資人”所有。

2、非人防工程性質的地下車位

一般而言，我國的土地和城市規劃僅限於地上的建築物部分，地下的建築物往往被視為地上建築物的附屬部分，作為從物來進行處分。因此，在《國有土地使用權出讓合同》中，地下工程面積一律都不計入建築用地容積率。在這種情況下，地下工程面積就不分攤土地使用權的份額，也就沒有辦法單獨取得所有權。但是，我國各個部門在處理這一問題時口徑並不一致，如前所述，房產管理部門在核定建築面積時，對層高大於2。2米的地下室和半地下室計算全部建築面積，可以單獨取得所有權。

鑑於《物權法》第136條明確規定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”，並且地下建築在城市中的重要性日益凸顯，從本質上來講我國容積率忽視地下建築的做法與城市建設的實際也是相分離的。地下與地上的建築並沒有實質性的差別，不應區別對待。因此，對於層高小於2。2米的，應當認定其權屬依附於地上建築物，由小區業主共有；而層高大於2。2米的地下車庫，其與地上建築物雖可能在載體上有連線，但在功能上已完全脫離，可以獨立經營、獲取效益。因此，這部分地下車位不應當作為從物，而應當成為專有權的客體。

二、車位權屬相關法律規定及存在問題

《物權法》第74條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。2009年3月23日，最高人民法院出臺了《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），其中第5條規定，建設單位按照配置比例將車位，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

（一）相關法律規定模糊，缺乏可操作性

《物權法》第74條第1款雖然規定用於停放汽車的車位應當首先滿足業主的需要，但實踐中如遇到業主沒有能力承擔過高的車位買賣或者租賃價格，那麼業主的優先權如何受到保障並得以實現？該條第2款規定將住宅小區內車位權屬交由當事人約定，但對約定不明或沒有約定情況下車位權屬及法律後果未作出明確規定，導致在確定車位權屬時無法可依；第3款規定“業主共有的道路或者其他場地”中“共有”，是共同共有還是按份共有、共有的是車位所有權還是使用權、如何分配設定專用權的收益等法律均未說明；《解釋》第5條雖然對《物權法》第74條第一款中“首先滿足於業主需要”進行了細化，但也只是籠統規定“按配置比例”將車位以出售、附贈、或出租等方式處分給業主，未明確具體的比例設定。可以看出，無論是《物權法》第74條還是《解釋》第5條，都只是對車位權屬的初步規定，比較模糊，缺乏可操作性。

（二）沒有明確區分不同型別的車位權屬

結合前文論述，我國的住宅小區車位可分為專有部分的車位和共有部分的車位兩種型別。但《物權法》第74條僅規定了佔用業主共有的道路及其他場地的車位屬於共有，對除此之外的哪些車位屬於共有、哪些車位屬於專有未作出明確規定。故司法實踐中因車位權屬不明發生糾紛的案件大多都是針對地下車位而言的。並且，對於屬於共有部分車位的使用制度，如共有部分專用使用權制度，立法中仍是空白，大多數小區均採用將該部分車位的使用權出租給小區業主的做法。但在法律上並沒有合法的身份，具體如何操作也易引起爭議，業主權益受損後也難以展開救濟。

（三）車位權屬登記制度的缺失

我國《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”因此，在對屬於不動產的車位進行處分時，應當對其權屬變更進行登記。但是我國關於住宅小區停車位的登記制度十分欠缺，在全國範圍內極難看到為住宅小區停車位辦理權屬登記的情況，作為不動產的停車位，無法透過登記的方式予以公示處於權屬不明的狀態。許多開發商便以轉讓使用權或長期租賃等方式變相銷售，混淆所有權與使用權，業主無法取得真正的所有權，為車位問題留下新的隱患。

三、車位權屬相關法律及制度的完善

（一）立法明確各類車位的權屬

結合論文前述部分，在未規定責任後果僅透過約定來決定車位權屬的做法在實踐中是極易引起紛爭的。相關立法應明確規定小區的地面車位、層高小於2。2米的首層架空車位和非人防工程性質的地下車位是屬於業主共有的，其歸屬不由約定來決定，且不得出售於小區以外的第三人。共有的車位應當佔小區全部車位的一定比例，以保證業主的使用需要。

除此以外的其他車位，包括獨立建設的多層車庫、層高大於2。2米的首層架空車位和地下車位以及由人防工程改建的車位都屬於專有部分的範疇。其權屬可交由業主和開發商約定。在約定不明或約定不明的情形之下，此部分車位應當推定為開發商所有。在小區車位權屬明確的基礎之上，應當區分專有部分和共有部分的不同特點，明確規定共有部分中的專有使用權、將其與專有權、專有所有權分開，以及未按約定履行的業主或者開發商責任承擔等問題，完善相關的制度。

（二）細化法律規定，使其具備可操作性

為增強“首先滿足業主需要”條款的可操作性，可透過法律法規或司法解釋等進行細化，為業主表達購買、租賃車位的意思設定期限，期限屆滿，業主應以書面方式回覆開發商。如決定購買車位，則可由有資質的專業評估機構對車位價格進行評估，防止業主和開發商無休止的爭議，評估後的價格業主不滿意、不同意購買，開發商便可向小區之外的第三人出租出售車位，但同時應限制開發商對外出售車位的比例。

此外，可參考國外實踐，對小區車位及住戶“配置比例”即設定明確的義務性數值。達到義務性定值的配置比例，就表示開發商完成了強制性車位的建造義務。在之後處理有關業主優先權的糾紛時，就可以先看開發商是否履行了法定義務，對未履行的，則可要求其承擔責任；已經履行的，可分兩種情況處理：（1）低於或等於這一比例的，開發商不得將車位權屬與業主以外的第三人進行約定，作為車位的所有權人，可以自由處分其享有所有權的車位；（2）超出這一比例的，開發商可以自由處分超出部分的車位。

（三）確立共有部分車位專用權制度

在對共有部分車位專用權制度的具體規定中，為防止開發商濫用權力損害業主的正當利益，應當允許有異議的業主向業主大會提出，由業主大會表決決定是否更改開發商設立專用權的方案，重新分配共有車位的使用。同時，針對部分開發商雙重獲利的問題，可在停車場專用使用權的設定費用和使用費上作出規定，即設定費與使用費均歸全體區分所有權人所有。因此，開發商收取的設定費和使用費應當返還給全體業主，作為維修基金來使用。

（四）完善車位權屬的登記制度

公示登記，是保證車位權屬公信力的根本。目前，各地對車位登記做法不一，對部分城市採用將車位權屬在房產證中註明的方式登記，這意味著專有部分的車位僅僅只能隨著房屋所有權的轉移而轉移，與《物權法》的相關規定並不符合，並且屬於專有部分的車位分攤了部分土地使用權，與屬於專有部分的房屋並沒有區別。因此，應對車位單獨確權、單獨辦理登記。

1、專有部分車位的登記

專有部分車位登記中爭議較大的，即是利用人防工程改造的地下車位和非人防工程性質的地下車位登記問題。

對非人防工程性質的地下車位，應當明確地下空間使用權制度，透過相關法律規定，對地下建築物頒發《地下空間使用權證書》和《地下不動產產權證書》，使這部分車位的權屬能夠得到確認；而對於人防工程改建的地下車位的登記問題，參考青島市中級人民法院在（2011）青民五終字第351號“青島市市南區bobo公寓業主委員會與青島榮盛房地產開發有限公司排除妨害糾紛上訴案”的判決，可以將開發商在人防辦公室的備案作為公示其權屬的方法。如果開發商能夠取得人防單位出具的證明，證明該部分地下室的平時用途為車位，且這部分車位由開發商投資建造，就可以認定該開發商為所有權人。

2、共有部分車位的登記

目前，我國對區分建築物的共有部分並沒有進行登記，這為開發商利用其強勢地位損害業主合法利益提供了便利。同時，由於未登記，業主也無法藉助相應的產權登記來對抗開發商的違法合同。因此，對屬於共有部分的車位，也應當予以登記。當然，這種登記可以並不等同於專有部分的登記，僅僅透過在相應房屋登記簿上註明以標示產權的方式，就已經可以起到保護業主利益的效果。

3、共有部分專用使用權的登記

透過租賃等方式獲得對共有部分的專用使用權，其性質應當認定為地役權。因此，也應遵照地役權的有關規定，透過一定的形式予以登記與公示。故專用使用權自專業使用權合同生效時設立，登記後並可以對抗善意第三人。對地役權的登記，《房屋登記辦法》第65條規定：“對符合規定條件的地役權設立登記，房屋登記機構應當將有關事項記載於需役地和供役地房屋登記簿，並可將地役權合同附於供役地和需役地房屋登記簿”。除了房屋登記簿這種形式外，筆者認為還可採用規約形式，即將有關專用使用權事項記載於小區的規約上，避免房屋登記機構專門登記程式上的繁瑣以及變更登記的困難等。

四、結語

車位權屬制度的完善與否不僅關係到個人的財產利益，更關係到社會的和諧。鑑於車位權屬的現狀，需要細化已有規定，儘快出臺相關法律法規，補充完善共有部分專用權及車位權屬登記制度，真正實現車位產權明晰、權責明確的“物”之理想狀態