今天的文章比較長，乾貨不少，如果時間不夠，建議你收藏起來，有空慢慢看。

終於開盤了，本週兩個交易日，你是不是激動萬分。

哈哈，過年幾天對於很多人來講，心癢癢的，如果你是新股民，估計還真有點不知所措。

菜頭還好，守城，寫字，偶爾出去喝杯咖啡。

昨天趁著大家高速堵車的時候，還抽空吃了頓火鍋，你看，回不去有回不去的好處，是吧。

心態要好，方能守得住銀子，生活如此，炒股更是如此。

有人說，炒股賺錢第一重要的既不是認知，也不是運氣，而是心性。

菜頭深以為然。

好公司，大部分人都知道，拿得住才是本事。

節前的總結，昨天晚上已經在MH600519『木禾研投』這個號裡面發了。

有些朋友可能還不知道，趁著近期工作不太忙，我會每天晚上九點在『木禾研投』這個號裡面，傳送每天的覆盤。

這樣一來，相當於一個號寫方法論，一個號寫熱點分析，菜頭喜歡寫文字，但是因為創業的原因，能寫多久，就不知道了。

這個號以前叫【木禾財富】，好幾個朋友都說看著彆扭，跟搞傳銷一樣，所以趁著春節有空，就把名字改了。

本來也想叫菜頭，但是轉念一想，到處都是菜頭，你們看著也煩。

好了，上面是過年期間的一些個人的小事，我在本週第二篇文章裡連續發幾天備用號的連結，後面大家都知道了就不發了。

進入正題，今天為大家寫萬科。

因為2021年，房地產，是繞不過去的一道坎，還不如開年第一天，就把這個東東說清楚了。

當然，我說的萬科，並不特指萬科。

而是，一系列萬科們——不動產的投資機會。

以萬科為名，以點及面。

萬科，是一家房地產公司。

盡說廢話，萬科難道還是晶片公司不成？

肯定不是，為什麼說這個呢，因為在中國股市裡，能夠像萬科這麼每年幾百億利潤，依然專注主業，幾乎沒有做任何多元化嘗試的公司，不多。

不但恆大造車去了，連五糧液都去造車去了，願意老老實實做產業的公司，不多了。

萬科是為數不多的這麼大體量，依然老老實實專注於本行的公司之一。

這樣的公司，福耀玻璃算一個。

先從君萬之爭到寶萬之爭說起

時間退回到27年前，

1993年5月28日萬科成功發行B股。

當時，君安承銷的1000萬萬科B股，成本價為12元人民幣，但當時市場價僅為9元，帳面浮虧3000萬。

1994年3月30日上午10點30分，君安證券總經理張國慶和副總張漢生走進王石的辦公室，張國慶就開門見山：“君安證券準備給萬科的管理層提些意見。”

“君安準備下午開一個新聞釋出會，正式提出對萬科的意見。

1994年3月30日下午3時，君安證券宣佈君安代表委託的四家股東——深圳新一代企業有限公司、海南證券公司、香港俊山投資有限公司和創益投資有限公司（四公司共持有萬科總股份的10。73%）發起《告萬科企業股份有限公司全體股東書》，全文一萬多字，直指萬科經營和管理中存在的問題。

君萬之爭當天，王石得知君安將在當天下午3點有所行動的訊息之後，在30分鐘內與在美國、加拿大、北京、青島等地的13名董事取得聯絡。

當時萬科股權高度分散，使任何決策都面臨很高的成本，一番博弈之後，萬科的國有股成了關鍵的一票。

2015年，寶能和萬科，幾乎將21年年前的事情，完整地復刻了一遍。

這也成了萬科長期以來，一直被市場詬病的地方，當然，這個和創始人王石先生的個性，不無關係。

我記馮侖在2013年出版的《野蠻生長》一書中是這麼評價王石的，說王石先生的無私精神，就差弄張畫像掛牆上了，原話記不住了，大概是這個意思。

任何事情都有正反兩個方面，以王石為核心的管理為了追求公司職業化，放棄了對股權的控制，也間接導致了的萬科的股價長期被市場低估的主要原因。

萬科為什麼不注重股價呢？

這個菜頭之前寫過，站在企業經營的角度看，萬科的融資方式，主要是透過發債的方式融資。

發行企業債，是成熟的資本市場慣用的融資方式。

動不動就增發股票，在成熟資本市場反而是不常見的，這個容易理解，好公司每一份股票，既是收益權，也是發展控制權。

都非常寶貴，因此，好公司和現金流好的公司，一般都很少透過增發股票的方式進行融資。

我們從萬科的歷年融資中可以看到，透過增發股票進行融資所佔的比例，佔整體融資僅僅5%左右。

因此，真正靠股息（分紅）獲得收益的大股東和長期投資者，股價漲跌其實也就沒有太多關係。

股價漲，同等股份（股息率）會變低，股價跌，股息率就變高了，分的錢，並沒有什麼變化。

大股東和長線機構投資者都不關心股價，因此，萬科的股價，也就被長期低估。

君萬之爭、寶萬之爭，都發生在這樣的背景之下，野蠻人，當然希望搶奪低估的優質資產。

當然，好公司不圈錢，是共同特徵，茅臺更逆天。

除了IPO 融資22億之外，其餘時間，全部都是分紅，茅臺上市以來，累計分紅20次，分紅金額970億；萬科上市以來，累計分紅28次，分紅金額691億。

很多天天嘴上說的價值投資者，你們有幾個能夠真正做到呢？

茅臺當前的股息率是：0.65%；

萬科當前的股息率是：3.5

3%；

在同樣是永續經營的產業，同等增速的情況下，真正的價值投資者，如果你不看股息率，看什麼呢？

巴菲特談到可口可樂在1999年的股票價格，他曾經說：這隻股票被荒謬地高估了，但你不能因此責怪執行長。你可以因為沒能以50倍市盈率賣出而責怪我。

如果你擁有特別棒的生意，在大多數時間內你應當就是持有。

如果其估值達到極高，也許可以賣掉 。

然後，如果它像1970年代初那樣又真便宜了，更多地買回來。

原話如下：

The stock was ridiculously overvalued， but you can‘t blame ［CEO Neville］ Isdell today for that。 You can fault me for not selling at 50x earnings。

If you own great businesses， you should just hold on most of the time， maybe sell if the valuations get extremely high and buy more if they get really cheap like in the early 1970s。

下面是可口可樂1999-2009年之間的走勢：

而當時可口可樂公司的增速，還是可以的：

大家有明白我想要表達的意思了嗎？

再優秀的公司，股價高了，就需要時間來消化。

再回到萬科。

大家先看一張圖：

上面是美國1890年到2010年120年間，房地產（房價）的走勢圖。

也就是說，這100多年時間裡，美國的房價走勢，幾乎是與通脹同步的，這個容易理解。

中國的房地產（商品房市場），滿打滿算也就30年曆史，正兒八經歷史還要從1998年住房改革開始算起。

我們的經濟還在高速增長，城市化程序有所放緩，但遠未結束。

菜頭為什麼動不動就談百年曆史呢？

因為只有你把時間拉長了，你才能跳出局（中）來理性看待。

金融、保險、地產這些都是永續產業，只要人類還在，就會一直髮展。

明白了嗎？

房地產增量會放緩，但是存量還在。

況且，房地產公司的業績，是扣除了土地轉讓金和建築成本，以及管理成本加資金成本之後的利潤差，和房價沒有絕對關係，尤其是不靠囤地賺錢的優秀地產公司（萬科，說的就是你），更是如此。

存量時代，強者恆強。

我們來看下當前萬科的優勢有多明顯呢？

根據公告顯示，萬科最近一期（19億）元3年期公司債的票面利率是3。38%，你可能對這個沒有什麼機率，那我告訴你，當前的10年期國債收益率是3。24%。

想明白了嗎？

萬科的債券信用，幾乎等同於國債，大家查查，在A股所有房地產上市公司裡面，當前能夠以3。38%的利率發出去的公司，有幾家？

我告訴你，僅此萬科一家。

牛B如央企保利，發行中期票據的利率，都是4%左右，融創和碧桂園這些公司，大多數在6~8%之間，其他二線地產，嗯，很多已經發不出去了，沒人買。

資金成本，相當於直接轉化成淨利潤的錢。

萬科僅僅的資金成本這一項，按照房地產兩年週轉計算，為公司帶來淨利潤率超過5個點以上。

強者恆強，還不僅僅表現在資金成本上面，管理成本，建築（規模）成本優勢，併購成本，會體現在方方面面。

也正因為有這個邏輯，才導致當前萬科止跌，保利還在持續下探的原因。

當然，都是好公司。

那麼，我們再來看看，萬科有多被低估呢？

根據公開財報顯示，萬科當前的賬面現金，截止2020年第三季度，是1730億元，合同負債（預售房）是1。51萬億。

按照現金流折現的方式計算，僅僅這兩項加起來，就超過當前的市值了。

那麼還有一個永續經營的萬科物業和未來可以持續產生的利潤，都算是白送給你的。

這個菜頭以前也說過。

萬科的真實負債率，是遠低於表內的負債的，三道紅線，對於萬科幾乎沒有任何影響。

這是因為，2015年王石離開萬科之後，鬱亮重走了做規模的老路，控股了大量子公司。

這個只要稍加調節，表內負債率就下來了。

更重要的是，萬科的有息負債，佔到總負債的比例，非常低。

短期借款更是隻有不要200億元，對於這麼大體量的企業來講，財務已經是非常健康了。

不要聽那些二毛五水平的分析師和毛線財務不懂，只會吹情緒的大V的言論，他們除了忽悠你之外，沒有任何可取的地方。

最後，一段專業的經濟學，來結尾吧。

下面是2020年央行的資產負債表，看不清楚的同學可以點選連結進入央行官方網站檢視：（

http：//www。

pbc。gov。cn/diaochatongj

isi/resource/cms/2021/01/2021011817520862940。htm

）

也就是說，2014-2020年，貨幣發行的錨定是“對其他存款性公司債權”，也即是商業銀行債權。

商業銀行最終將錨放在了老百姓身上，鼓勵老百姓借錢買房，讓老百姓成為最終借款人。

住房不炒≠不讓房地產發展。

第五小節，你看不看得懂沒有關係，如果看不懂，就請對這個市場多些敬畏，一些故事和概念，炒炒可以，如果你把它當成信仰，那麼，

這些每一個毛孔都透著邪惡的聰明資本家。

收割的物件，就是你。

去年平安結尾，今年萬科開頭。

今後這兩家公司，後面都懶得寫了，大家也不要再問我平安和萬科了，把這兩篇文章，都收藏起來吧。

除了萬科外，2021年，還很買哪些公司呢？

全文完，寫得累死菜頭哥哥了。

以上為菜頭的個人思考和總結，不構成任何操作建議，請結合自身的實際情況，獲取屬於你自個兒的那份成長和認知。

本文來源於

“CT600519”微信公眾號

作者: 菜頭日記

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