你敢信嗎？

“我有1千萬的預算，竟然在上海買不到房子。”

這是最近上海樓市邁入“無量上漲”後，我的一個房產大V朋友想再買房的親身經歷，絕對的一線感知。

說到這應該有人說他大概是個“凡爾賽”太矯情了，1千萬在上海怎麼可能買不到房子，肯定是“既要又要還要“的那種。

退而求其次買個市區老破小或次新單學區，在上海大多數板塊不是可以挑挑揀揀？

但是說到底，誰買房願意妥協呢？

今天就和大家聊聊兩個發生在我身邊的個體買房經歷，

和上海現在10度的天氣一樣，既冰冷又讓人感覺真實。

1

先和大家聊聊手握1千萬卻買不到房的這位吧。

昭哥是我線上下交流會認識的，正經的投資派實戰買房人，這些年在上海樓市的牛熊週期裡也算順風順水，說白了就是那一批讓我“羨慕妒忌恨“上海不缺房子的人。

但沒有人是嫌房子多的，就像我們都猜不透上海金領中產家庭的購買力有多強，多麼願意折騰，前灘17萬、張江14萬都有人搶著接盤。

所以當他第一時間感覺到上海行情有些弔詭的時候，就又開始準備房票和融資了。

不得不說的是，他是一個成熟的投資人。入場選房之前，對於板塊和產品都是篤定的，只要滿足三個關鍵詞即可：

中環邊、雙學區房、次新。

長期關注上海樓市的朋友應該知道，這三個篩選條件在如今上海樓市的選籌裡，有多麼熱門。

所以對他而言，已經做好了準備，上海樓市熱歸熱，無非是多踩幾個板塊、多看幾套房子，樓層和戶型差一些沒關係，總歸是能買到房子的。

這也和很多人的設想差不多對不對，

只要手持資金和房票，就不存在買不到房子的情況。

但是當昭哥真入場的時候卻發現，同時符合這三個條件的中環掛牌房源特別特別少。

更扎心的是，5個備選小區裡最中意的大寧金茂府，價格實實在在的漲了很多。

去年底今年初小三房成交價都是900多萬，但如今金茂府掛牌最便宜的那一套，已經到了1250萬。

但好訊息是，這個總價已經調高的房源，樓層和戶型都是不錯的：

中樓層、標準的三開間朝南、兩個衛生間、明廚明衛，中區景觀房，視野和採光非常棒。

當然最心動的是大寧金茂府對口大寧國際小學和風華初級中學，有公立雙學區加持，買在這裡對於小孩的九年制義務教育就省心了許多。

“不等了，立刻去看房！”

昭哥和媳婦溝通之後一拍即合，即使加預算也要買入，立刻約中介看房，

還隨身帶上了80萬存款的銀行卡用作誠意金。

這一招，是他在2015年上海牛市裡買房的秘密武器。

讓他沒想到的是，2015年屢試不爽的招數，2020年卻失效了。

這套已經調價了多次的房源，房東壓根沒有賣的誠意。

一開始的時候，房東一週只開放一次看房，統一某天下午3點所有買家一起來看房，最後因為看房的實在太多，房東直接空關讓中介密集帶看。

昭哥事後跟我吐槽了看房的感受：“買房這麼多年第一次有卑微的感覺，我站在那個小客廳，和其他四組買房家庭面面相覷，氣氛奇妙又尷尬。

和其他買房人簡單聊了下，大家幾乎都是同樣的欲哭無淚，上海中環邊新房認籌率高的令人髮指，根本搖不到，陪跑3個月發現二手房也漲上來了。“

現在誠意想買二手，卻見不到房東。

我趕忙問他：你的80萬誠意金也不管用嗎？

他無奈的搖搖頭：中環邊、雙學區房、次新這些房源太熱了，房東捂著不願意談判，除非是也著急買入下一套的置換家庭，不然80萬也敲不開門。

我小心翼翼地追問了句：“那你怎麼打算？繼續堅持三個條件不變，還是？”

“打算捨棄一個條件，今年想要買到房，“既要又要還要”的心態真行不通了，我去看下一套了。”

2

和昭哥相比，阿立明顯是更幸運的那一個。之前我們曾寫過這篇

“前灘漲到17萬後，我提前獲利離場了。。。“

雖然阿立的置換過程中出了一些插曲，但最終還是比較順利的，從想法到落地，只用了不到一個月時間。

最重要的原因，他很清晰的知道自己想要什麼。

雖然前灘成交的17萬，是一個創新高的數字，即使這樣下家依舊願意全款再加20萬，對於多數房東來說，市場行情越是這樣，就越是惜售。

人性本身就是貪婪的，所有人都想在市場好的時候賣的更高一點。

區別就在於，會不會取捨和知足。

所以阿立也沒有選擇吊著下家，而是盯緊了想要置換的老靜安，一旦上家房東願意簽字，前灘的房子就立刻出手賣掉。

他的核心訴求很明顯：

以回到老靜安為目的，願意為了地段，放棄一些其他因素的考量。

包括對樓層的偏好，對戶型的偏好，對學區執念的偏好。

我到現在依舊記得他說的一句話，很有思考性也很典型：

“在轟轟烈烈的大行情下，捏準核心訴求，其他因素都是可以捨棄的。因為誰也搞不準雙學區和九年一貫制學區房大漲之後，漲幅會不會輪動到其他片區和房源。

時間成本，才是最重要的機會成本。”

說到這裡，大家應該和我一樣有一個疑問：前灘的漲幅很可能還沒完全結束，早期的房源可以最早一批拿到產證且確定性對口前灘華二，未來不到2年的時間裡，小戶型破20萬的成交完全沒有問題。現在賣掉置換，是不是太不明智？

阿立沒有多做思考，給了我這麼一個答案：

衡量房子和地段好壞的，從來不只是漲幅，而是個人對於地段對於房子的情懷和價值認同。

就像投資客喜歡市區老破小學區房，因為總價低漲幅快。但你拉著剛需自住客去看40平擁擠破敗的老房子，他們即使知道這裡會漲，也過不了內心的坎。

買房子謀漲幅求收益是沒錯的，但說到底，

適合自己的，才是最好的。

3

從這兩個買房案例上，想告訴大傢什麼？

當前上海樓市的行情，既要又要還要的心態是不可取的。

買房這件事情，懂自己很重要。

平米房產研究院曾經撰寫過專門的自住和投資的買房邏輯文章，其中有一張買房三元圖非常有普適性。

這是買房邏輯裡面很重要的一環：

一次成功的買房流程，是在有限預算下，配置出合理的房產功能性，最大化滿足個性化需求。

所以正確的買房路徑應該是：

先根據總價和個性化需求定義出場景

，比如是300-500萬的潛力置換，還是500-800萬的增值剛改，或者是800-1200萬的改善客群，由此來框定自己的買房場景。

接著根據所有的房產功能屬性

，把全上海切割成不同功能屬性的板塊，來向指定場景落定板塊。

確定板塊後，再去尋找板塊內符合需求的小區

，最後根據個性化需求，比如樓層、戶型細節，找到指定房源。

所以買房三元圖之內的決策，

是根據個性化需求來錨定，而不是再拿過去的思維做比對。

上海樓市的熱不是一下衝起來的，而是前期經過了三年調控的沉澱，所以過去的買房人心態非常好，可以在新房和二手市場裡挑挑揀揀，也有大量的跨區域看房的現象。

但當前熱度已經起來的上海樓市，挑挑揀揀也沒錯，只是不能因為這種心態無目的大量看房子，心態反而越來越焦灼，需求越來越失焦。

到底是要學區，還是改善居住，或者是投資需求，這裡面可以對應很多細枝末節，都要明確清楚並且排序好優先順序。

因為世界上永遠沒有一套完美的房子，如果真的出現，它也會有一個缺點就是貴，所以很多人可能永遠都不會找到沒有缺點的房子。

買房，其實永遠都是博弈與讓步的過程。

4

今年的上海樓市，折射出兩種極端的買房人群。

第一種，是未雨綢繆的幸運者。

買房這件事，是一條長線準備的路，這個市場裡再也沒有投機，也沒有耍小聰明。

而是屬於那些嘗過甜頭也吃過教訓，明確買房需求路徑、知道怎麼踩盤、願意鑽研量價資料、主動調研一線反饋、時刻關注市場變化的人。

就像我們今年見過的，一批先知先覺者看到量價起勢，看到公民同招學區房的機會，提早買入等待機會外溢。

也難怪他們在現實中賺錢，樓市裡也能躺贏。

第二種，是後知後覺猶豫不定的吃虧者。

橫盤期的樓市跟上漲期的樓市，完全是兩個不同的市場。停留在過去的市場認知，等到市場熱起來，就沒有多少挑選餘地。

但對於他們而言，還存在另兩種機會。

一種是買的機會，知道當前哪種房子最搶手，買到未來漲幅確定性最好的房子。

一種是賣的時機，對於買到差房子不好出手的，拋盤的好時機到了！

所以無論上海樓市如何，每個人都還有機會。

在樓市熱度上升的時候，不要顧慮坐在哪個位置，只要上去就好了。

以上為正文，來自楚門。

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