使用者30330658587652019-10-22 03:39:59

“住改商”，顧名思義，就是將住宅改成商業用房。“住改商”的行為會給同棟樓的其他業主，乃至於整個小區的業主造成一些不利影響，比如外來人口增加，加重 了小區的安全隱患；造成環境及噪音的汙染；《物權法》及《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，對“住改商”行為作出了相應的限制規定。

物權法第七十七條規定

，“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。”

司法解釋對物權法作出瞭解釋性規定，“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關係的業主同意，

有利害關係的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支援。

將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關係的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支援。”

最高人民法院民一庭負責人解釋說，按照物權法第七十七條規定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規以及管理規 約；

應當經有利害關係的業主同意

。

未經有利害關係的業主同意，其行為仍不具備合法性。

“住改商”是對住宅法定用途的改變，是對既有秩序的破壞，為合理劃定 一個便於操作的有利害關係業主的認定標準，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，

將有利害關係業主的範圍原則上確定為在本棟建築物之內

，該範圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關係的業主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。