山裡阿弟2020-02-06 11:48:45

隨著農村地區城市化建設的快速推進，近年來，因拆遷利益引發的農村房屋買賣合同糾紛案件日益增多。本文討論的背景為，涉案農村房屋買賣發上於上世紀九十年代，且買賣雙方存在親屬關係，並未簽訂書面買賣合同，買受人實際佔有、使用並控制爭議房屋，並主張因親屬關係並無購房款支付收據。本文分析上述事實背景下，事實農村房屋買賣協議是否成立的認定原則，並提出農村房屋買賣注意事項。

一、事實農村房屋買賣合同的成立

1。事實農村房屋買賣合同成立的要件

《中華人民共和國合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式”。《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第二條規定：“當事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意願的，人民法院可以認定是以合同法第十條第一款中的‘其他形式’訂立的合同”。由此，是否簽訂書面合同並非判斷爭議雙方之間是否形成合同法律關係的絕對標準。

雙方未簽訂書面協議情況下，是否存在事實上的買賣合同關係，應當結合爭議雙方實施行為時的意思表示以及雙方是否實際履行爭議房屋買賣合同權利義務來考量，具體包括買受人付款情況、房屋實際交付使用情況、土地使用證交付情況、以及雙方對相關事實的認知。其中付款情況以及爭議房屋交付使用情況為基礎事實要件。

2。舉證責任

依據《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（“《民訴法解釋》”）第九十條以及第九十一條規定，買受人作為主張法律關係存在的一方，應當對產生該法律關係的基本事實承擔舉證證明責任。具體到本爭議背景下，其核心證明責任在於購房款的支付。

雖然原則上“否認無需舉證”，但並不代表出賣人主張房屋買賣合同關係不存在無需舉證。法律關係是否存在取決於上述四方面事實要件的成立與否，尤其是付款以及交房。對於付款，買受人之舉證責任大於出賣人。然而，本爭議背景下，買受人實際佔有使用並控制爭議房屋，即表示，買受人已初步舉證證明房屋的交付。該種情形下，就房屋交付事實要件的舉證責任已經轉移，出賣人主張並未基於買賣交付房屋，而系借用或者委託管理的，其應當承擔舉證責任。

3。證明標準

由於案涉糾紛並無書面協議，極可能雙方舉證無法完全還原客觀事實，而法官不能拒絕裁判，應當以證據能夠證明的案件事實為依據依法作出裁判。對此，《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第七十三條規定，“雙方當事人對同一事實分別舉出相反的證據，但都沒有足夠的依據否定對方證據的，人民法院應當結合案件情況，判斷一方提供證據的證明力是否明顯大於另一方提供證據的證明力，並對證明力較大的證據予以確認。”《民訴法解釋》第一百零八條規定，“對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查並結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。對一方當事人為反駁負有舉證證明責任的當事人所主張事實而提供的證據，人民法院經審查並結合相關事實，認為待證事實真偽不明的，應當認定該事實不存在。”

買受人主張成立農村房屋買賣合同關係，其應當舉證證明基礎要件事實的存在具有高度可能性，出賣人主張不成立，應當充分舉證證明買受人實際佔用、控制爭議房屋的權利依據，以對抗買受人之舉證。最終，裁判人員將結合雙方舉證情況，綜合判斷買受人之舉證是否達到高度可能性，從而認定事實房屋買賣合同是否成立。

雖然舉證以及證明標準相對清晰，然司法實踐中，該類糾紛的裁判結果具有較大的不可預期性。一方面，法官運用邏輯推理和日常經驗法則對雙方證據進行判斷時，由於經驗法則並無客觀標準可尋，不同裁判人員基於各自的背景所形成的經驗不同，基於相同證據對事實的認定中，亦存在較大偏差。另一方面，不同案件細節有所不同，用以佐證基本事實存在的細節可能影響裁判人員心證的形成。

二、農村房屋買賣注意事項

1。簽署書面協議並進行權利確認

未明確權利義務關係，建議買賣雙方簽署書面協議，並邀請村委會或村裡老人見證。根據《土地管理法》第六十二條規定，農村村民住宅用地，經鄉（鎮）政府稽核，由縣級人民政府批准，對於非同一集體經濟組織內部成員之間買賣房屋的，應經過縣級土地管理部門進行權利確認。

2。留存相應證據

於買受人而言，在購買農村房屋時，除需簽訂規範的書面買賣合同外，還應當要求出賣人就收到購房款出具收款憑證，並及時要求出賣人交付土地使用權證等權屬證明檔案。

於出賣人而言，如出借房屋或者委託親朋好友管理，應明確該意思表示，並透過書面協議或者錄音等形式予以固定。且，即便是不使用房屋，亦應當留存對房屋有控制權的證據，避免被認定為基於買賣的交付。