萬科集團

董事會主席鬱亮又講了一個“狼來了”的故事。

9月25日，在鬱亮最愛的

雲南撫仙湖

旁，萬科舉辦了一場“

銀河故事會

”。樓市資本論得知，在會上，鬱亮指出房地產行業“三條紅線”政策的影響力不亞於2012年土地實行招拍掛制度，並表示，“今年以來所有開發商再次站到同一起跑線，以前所有的東西歸零。”

為什麼已經帶領萬科站在行業頂端的鬱亮敢放話“一切歸零”？

在樓市資本論看來，這是因為鬱亮隱忍低調的性格底色上是一個大寫的“狠”字；正如決勝現代職場的三定律所言：“要麼忍，要麼狠，要麼滾！”能成為地產界帶頭大哥萬科的掌門人，鬱亮顯然精於前兩點。

【一】“狠”讀書

韓非子

曾說過，“將帥必起於卒伍，宰相必起於州部。”

樓市資本論瞭解到，1965年出生的鬱亮，正是來自

江蘇蘇州

一個普通家庭，母親是一位工人，父親是一位工程師。

也許是出於天賦，鬱亮的理科成績非常出色，在他1984年考入北京大學國際經濟系時，其數學成績是滿分。

大學時，鬱亮最愛讀的書是羅曼·羅蘭的《

約翰·克里斯朵夫

》和威廉·曼徹斯特的《

光榮與夢想

》——約翰·

克里斯朵夫

奮鬥的一生讓他極為著迷；而《光榮與夢想》裡所描繪的美國斷代史，則讓他認為一個紛亂中崛起的時代是成就凡人最好的舞臺。

80年代的深圳街頭

彼時，改革開放的前沿陣地深圳正充斥著淘金熱望、冒險精神和經濟崛起衝動，一群夢想家和淘金者試圖建造出藍圖上的“理想國”。而在報紙上一次次讀到深圳故事的鬱亮，認定這裡正是自己一直以來尋找的大施拳腳的舞臺。

1988年大學畢業後，鬱亮來到了深圳，入職

深圳外貿集團公司

。

【二】“狠”要官

然而沒等到鬱亮大幹一場，所在的外貿公司卻業務萎縮。

經身在萬科的同學推薦，和一份厚厚的“商業連鎖模式”建議書，1990年鬱亮順利入職了萬科，主要工作內容是證券和投資。

雖然鬱亮低調能幹，但很快他“狠要官”的一面就展現了出來，大膽得令人難以想象。

進入萬科僅僅2年，鬱亮就走進王石辦公室要求提拔，還為此做出了詳細分析和果敢建議，王石對他讚賞有加，鬱亮就此擔當萬科的第一任董秘。

在成為董秘後，鬱亮也很快嶄露頭角：1993年5月28日，萬科4500萬B股掛牌發行，共募集資金45135萬港幣，鬱亮正是主導者之一。

靠著這筆資金優勢，萬科攻城略地，地產專案在上海、深圳、北京、天津、青島、瀋陽等地遍地開花。那是萬科歷史上發展最快速的時代。

而此後每隔幾年，鬱亮都會主動“要官”：1993年，鬱亮出任萬科財務顧問有限公司總經理，1994年任萬科董事，1996年任萬科副總經理；直至2001年出任萬科總經理時，鬱亮不過36歲。

在鬱亮出任副總經理背後還有這樣一個“段子”：1994年的一天，鬱亮來到王石辦公室，直接問他：“為什麼我還不是副總經理？”王石回答：“對啊，為什麼你還不是？”兩年後，鬱亮得到了副總經理的職位。

鬱亮曾說，他個人生涯中最慶幸的事情，就是找對了方向，進對了萬科。

但在樓市資本論看來，或許，萬科也在慶幸，有大膽要官的鬱亮帶領著萬科走向更高的發展。

【三】“狠”變革

2001年，萬科銷售額只有65億，剛剛走出草莽期，公司內山頭林立。很多萬科人不服，為什麼財務出身、不懂房地產專業的鬱亮會被選中？

頂住多方壓力，“狠人”鬱亮直接喊出了“

千億計劃

”——就連向來被外界視作冒險家的王石，都來問鬱亮：“步子是不是跨得太大了？”

鬱亮卻沒有動搖，而是直接將槍口對準內部，開啟了由內而外的變革。

1. 人員管理：

2000年，萬科針對中海制定了名為“

海盜行動

”的挖人計劃，鬱亮親自溝通，三年內，吸引近50位中海骨幹加入萬科。

2007年，則是以“

007計劃

”，吸引跨國企業管理人才加入了萬科。

2. 執行管理：

圍繞執行層面，鬱亮則制定了“7090戰略”、“5986制度”；其中“5986制度”即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出8成、產品必須6成是住宅。

這樣的快週轉模式不僅讓萬科在2008年銷售額達到了478。7億，

市場佔有率

也得以大幅提升。

3. 資本管理：

鬱亮憑藉其財務領域的專業技能，前後6次融資，用盡了配股、增發、可轉債等等手段，為高速擴張的萬科補充了數百億資金。

在鬱亮為萬科注入併購、金融創新等基因時，也勾劃出鬱亮版萬科與王石獨掌時代的分野——從2004年開始，王石開始將萬科放手給了鬱亮。

2004年（萬科成立20週年）

很快，鬱亮就漂亮地實現了目標：2010年，萬科銷售額高達1081億元，成為中國第一家突破千億元的房企。

樓市資本論感嘆，至此，萬科邁入另一個發展新階段。

【四】“狠”減肥

當然，鬱亮的“狠”不止在工作上，生活中對自己也頗“狠”。

身高一米七一的鬱亮曾經是個胖子，最胖的時候，有八十公斤。

讓樓市資本論感到有趣的是，某雜誌刊登了他2009年赤裸上身站在南極點的圖，並在寥寥的文字敘述中，將大腹便便的鬱亮描述成了一個並不太敬業的領導者後，非常不爽的鬱亮決定對自己“下狠手”減肥。

他要用2年時間將體重從75公斤減到加入萬科時的64公斤。

鬱亮主要靠跑步來減肥。每到一個地方出差，第二天早上他都會約萬科當地公司的長跑協會一起跑步。

這一跑，鬱亮就堅持了10年。連這次在雲南撫仙湖召開的媒體見面會，鬱亮都組織媒體一起晨跑：一圈3。67Km，圈數自選。

到2011年，鬱亮成功減肥了14公斤，可謂說到做到。之後，他給時尚雜誌拍了一組“型男”形象的照片，令很多人看得驚掉下巴，而他的解釋是“好不容易練得這副好身材，我就是想顯擺顯擺”。

在鬱亮看來，一個可以控制住體重的人，才能把控自己的人生。

能戒菸的男人和能減肥的女人據說是最可怕的。因為這兩類人都是意志力超強，無比偏執，不達目的不罷休的物種。他們對抗的是人在潛意識層面的慾望。

在樓市資本論看來，帶領這麼一家龍頭房企奔跑的同時，還能減肥成功的鬱亮，確實是個“狠人”。

【五】狠“悲觀”

隨著2017年6月，王石正式宣佈退隱，鬱亮繼任萬科集團董事會主席，成為萬科這艘巨輪的新任掌舵者。

王石宣佈隱退，朋友圈配圖是他和鬱亮在珠峰腳下的合影

但是，在其逐漸走出王石耀眼光環後，卻暴露出了鬱亮“狠”之外的另一面——悲觀。

在樓市資本論看來，或許鬱亮的悲觀與其財務出身有著不可分割的關係。因為

財務會計

有謹慎性原則。不高估資產，不低估負債。換句話說就是：對可能出現的損失，要考慮充分；對於可能的收益，卻視而不見。

樓市資本論注意到，這並非鬱亮第一次高喊行業拐點到來。早在2014年6月，鬱亮就在媒體上公開發文《我國樓市進入“白銀時代”》，據此萬科定下來大方向是：多留現金少拿地，準備過冬。

然而令人意想不到的是，2015年的五次降息加五次降準，以及在2015年3月30日頒佈了地產330新政。很快，深圳房價一年翻倍，後面幾年全國房價普漲40-80%不等。

“少拿地”的萬科攥著千億量級的現金，眼看著錯失一次高速發展的機遇，並導致股價承壓。偏低的市值還引來“野蠻人”進場攪局，一度讓公司發展陷入動盪危局。

如今，萬科進入鬱亮時代轉眼已三年。期間，萬科不僅拱手將行業老大的地位讓了出去，也從那個敢說敢作敢為天下先的公司，變成了一家謹小慎微的公司。

從2020年公佈的萬科半年報來看，上半年，萬科營業收入為1463。5億元，歸屬上市公司股東的淨利潤為125。1億元，同比分別增長5。05%和5。6%。值得關注的是，萬科的銷售正在下滑，上半年萬科的合同銷售額為3204。8億元，同比下降4%。

不能說，這與鬱亮為首的萬科管理層採取“保守打法”，沒有關係。

所謂投資先投人。2020年初至今，萬科股價跌幅超20%，動態市盈率已不到7倍。投資者用腳投票，原因或源於鬱亮的“悲觀”預期，導致萬科打法過於“保守”，進而成長性受損。

在樓市資本論看來，懷念也好、遺憾也罷，終抵擋不住時代的車輪。

身處大變革週期，鬱亮或需更多的破局勇氣，樓市資本論也期待，鬱亮帶領萬科重拾強勁升勢，再做行業燈塔。