買房的顯性目的是居住，但無論首套二套，還存在一個隱性因素就是

保值

，市場越冷的時候，反而更要注重保值的屬性。

因為沒有人買房是衝著買虧去的。在我的觀點中，買房除了看位置、配套、產品等等之外，要挑到保值屬性比較好的房子，還需要看三個指標：

租金：也就是租售比，年租金比銷售總價；

月供：租金儘量能覆蓋月供；

再一個就是

區域供應

，一定要避開容易出現「散戶砸盤」的區域。

郭筅笙

覺得有點必要寫出來跟大家分享一下，今天就先聊聊租售比。

租售比，簡單來說，就是租金與房屋總價的比值，租金越高房屋總價越低，租售比就越高，也就意味著房子的保值能力越好。

在北京，租售比也跟房價一樣，並不是單純按照環線遞增的，而是呈現出明顯板塊分化的特點。

大家可能不知道，在北京東北方向，新國展、天竺板塊的租售比，要比三元橋以及東三環還高。

統計了下，

祥雲國際住區

，一套144㎡的三居，二手房總價892萬，單月租金能到差不多1。8萬一個月，租售比2。42%。

北三環

國典華園

，156㎡的三居二手房總價1500多萬，租金只能租到1。38萬，所以租售比只有1。09%。

三元橋板塊的

鳳凰城

，132㎡的兩居二手1584萬，單月租金1。46萬，算下來租售比差不多在1。11%。

而新國展租售比偏高，是有歷史背景的。

早些年間，包括新國展、天竺在內的中央別墅區，其實是一塊圈地建房，滿足在北京工作的外國友人居住的板塊。

它被選中的原因很簡單，是

國貿

、機場和使館區的最佳中心，因為當時外國友人的想法很直白。

萬一有什麼情況，坐飛機跑得快，或者躲進大使館也很方便。

當然，外國友人擔心的情況並沒有發生，反而中外合作越來越密切，外企高管不斷聚集。

為了他們的工作和生活，國際學校逐步引入，順帶吸納了很多國內的富裕階層去讀國際學校。漸漸地就形成了一個小圈子。

這部分人不差錢，對居住品質要求又高，所以區域內品質相對不錯的房子，租金都普遍偏高。

郭筅笙有位朋友，為了孩子讀國際學校，就租的祥雲國際住區，140多平的房子租金一個月2萬，居然還得靠搶。

再一次見識到了富裕階層恐怖的支付能力。

而另外一個原因是，最近十年，新國展板塊幾乎沒有新的純商品房供應。

最近一次土地供應，還是今年年初華潤+

保利

摘得的新國展三期地塊，也就是後來的和光瑞府。

而板塊內下一次土地供應未知。

至少北京一批次、二批次供地的名單裡，是沒有新國展板塊的，表姐猜測即將來臨的三批次供地，新國展也很難有新增供應。

所以，

和光瑞府

開盤賣的不錯，據說150㎡戶型已經售罄，目前在售的是132㎡四居戶型，總價820萬左右。

參考祥雲國際住區三居1。6-1。8萬/月的租金水平，未來和光瑞府132㎡四居的租金，大約也要在1。6萬左右一個月。

租售比在2。34%，已經跑贏北三環和東三環。

如果是首套貸款，目前的房貸利率是5。2%，而北京預設房價漲幅的年均水平在5%左右，足以對利率通脹。

首付部分，按照月租金1。6萬/月計算，年租金在19。2萬，

回報率

差不多有5。9%。

再加上預設的房價漲幅，和光瑞府的

綜合回報率

在8。9%-10。9%。如果是二套，綜合回報率則在5。9%到7。9%之間。

當然，和光瑞府產品本身，位置、配套跟戶型也很不錯，132㎡四居南向整體面寬10。5米，預留了可改造的空間。

如果你喜歡寬廳，南向次臥的非承重牆拆除之後，客廳能面寬能達到6。9米，一批次戶型中，大概160㎡面積以上才會有類似尺度。