深圳10。4新政後，因一手房買賣合同的價格高於開發商在政府申請預售許可證時的備案價，現在很多不能正常的辦理網籤備案登記手續，最近一段時間接到這樣的諮詢很多，有些銀行的貸款審批也已經下了好久了，但就是不能辦理網籤備案手續，開發商要麼就是讓再等等，要麼就是提出按照備案件辦理網籤，多出的部分用裝修等其他費用補足。今天就聊下這個話題。

一、沒有辦理網籤備案手續不影響雙方預售房屋買賣合同的效力。

網籤是房地產主管部門因市場管理需要而規定的公示程式，是否網籤不影響雙方簽訂的合同的效力。所謂網籤，就是房屋交易雙方簽訂合同後，到房地產相關部門進行備案，並在網上予以公佈，使用者可以根據網籤號對合同進行查詢。根據目前房屋交易的流程，網籤是辦理房屋過戶的前提條件，但是網籤與否並不會對房屋買賣雙方已經簽訂的買賣合同效力產生影響。《合同法》第四十四條“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。”

買賣合同的網籤，其本質上都是一種透過網路進行的行政備案。根據《房地產管理法》第二十七條“房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起３０日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。《城市商品房預售管理辦法》第10條“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續”。《深圳市房地產市場監管辦法》第十六條“房地產開發企業預售商品房，應當在商品房買賣合同簽訂之日起10日內，將簽訂的合同透過房地產資訊系統報主管部門備案”。網籤及其備案不具有創設物權權利的功能，其目的是為了方便管理者的管理、監督和服務。作為一種程式性事實行為和行政法律制度，這種備案具有公示、確認和管理的功能。《中華人民共和國房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》、《深圳市房地產市場監管辦法》中關於一手商品房買賣合同登記備案的規定，是房地產管理部門出於行政管理的目的，對商品房預售合同進行的備案，系行政管理範疇，不是合同的強制性效力性規範，不影響雙方已經簽訂的買賣合同的效力。

相關法律依據：

《一手商品房買賣司法解釋》第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定力理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支援。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

《合同法司法解釋一》第9條法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。

《深圳市房地產市場監管辦法》第十六條 房地產開發企業應當透過房地產資訊系統使用主管部門提供的商品房認購書和商品房買賣合同示範文字。房地產開發企業和購房人經協商一致，可以依法對示範文字的條款進行變更或者增減條款，但不得違反法律、法規強制性規定以及建設用地使用權出讓合同的約定。房地產開發企業預售商品房，應當在商品房買賣合同簽訂之日起10日內，將簽訂的合同透過房地產資訊系統報主管部門備案。

二、網籤備案手續不等於物權法確定的預告登記，不能阻止開發商一房二賣，但是辦理網籤備案手續是申請預購商品房預告登記的必備要件。

我國目前預售房屋合同登記僅僅是對預售合同進行備案登記，登記的只是預售合同本身，不會產生物權法上的預告登記的法律效果。我國法律也未規定預售合同經登記後受讓人可以取得優先於第三人的優先購買權，因此透過網籤購房的購房者，與只和開發商簽訂普通紙質合同的購房者，在法律地位上是一樣的，效力上沒有高低之分。如果透過司法程式來進行判決，司法實務中在都沒有辦理房產證的情況下，看誰先辦理預購商品房預告登記，其次看誰先佔有房產，最後才看合同的簽訂順序。辦理網籤備案手續是申請預購商品房預告登記的必備要件，只辦理網籤沒有申請預告登記，無法對抗已經先行佔有房產的其他買受人的合同權利。

所謂預告登記或預登記，是為保全一項以將來發生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。 預告登記來源於《物權法》的相關規定，是來防止出現不動產物權爭議的一大利器。《物權法》第20條明確規定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”預告登記制度系物權法確定的一種物權登記制度，預告登記後，其請求權產生權利保全的效力，即：預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該項不動產的，不發生物權效力，且有排斥後來的物權變動的效力，形成了對現實登記權利人處分權的限制。而《城市商品房預售管理辦法》屬部門規章，其關於合同登記備案的規定，是房地產管理部門出於行政管理的目的，對商品房預售合同進行的備案，系行政管理範疇，與物權法第二十條規定的不動產預告登記制度存在本質區別。根據物權法定原則，僅辦理了商品房預售合同的登記備案，並不當然產生預告登記的物權效力。

相關法律依據：

《房屋登記辦法》第七十條申請預購商品房預告登記，應當提交下列材料：

（一）登記申請書；

（二）申請人的身份證明；

（三）已登記備案的商品房預售合同；

（四）當事人關於預告登記的約定；

（五）其他必要材料。

預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。

三、根據目前房屋交易的流程，網籤是辦理房屋過戶的前提條件，因為簽訂的合同價超過備案價，開發商在調整銷售價格前未按規定辦理備案變更，導致沒有辦法正常辦理網籤備案手續，屬於因為開發商違規操作，導致雙方合同目的不能實現，買受人可以此為由解除買賣合同。

開發商銷售商品房的標示價格或者銷售價格超過備案價格卻謊稱備案價格的行為，構成價格欺詐。《價格法》第41條的規定，消費者對於因經營者為價格違法行為致使消費者或其他經營者多付的價款的，消費者可向經營者要求退還多付部分；造成損害的，還可要求經營者依法承擔賠償責任。

相關法律依據：

《房地產管理法》第三十五條 國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

《深圳市房地產市場監管辦法》第十一條 房地產開發企業銷售商品房之前，應當合理確定銷售價格，並報價格監督執法部門備案。房地產開發企業應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房。確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。價格綜合管理部門應當會同相關部門制定並公佈房地產開發價格行為規則，引導、規範房地產開發企業依法自主定價。

第七十二條 房地產開發企業違反本辦法的，按照以下規定處理：（三）違反本辦法，商品房銷售價格未申報備案，或者調整銷售價格未按規定辦理備案變更，由價格監督執法部門責令改正，處10萬元罰款；

國家發改委《商品房銷售明碼標價規定》第八條商品房銷售明碼標價實行一套一標。商品房經營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建築面積或者套內建築面積計價的，還應當標示建築面積單價或者套內建築面積單價。

第九條對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發專案，商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

第十六條商品房經營者不按照本規定明碼標價和公示收費，或者利用標價形式和價格手段進行價格欺詐的，由縣級以上各級人民政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《關於商品和服務實行明碼標價的規定》、《禁止價格欺詐行為的規定》等法律、法規和規章實施行政處罰。

——周爭鋒2016年11月16日寫於深圳

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