上週，濱江老闆戚金興的一段話，引爆了整個地產圈。

​在濱江2020年業績說明會上，有人問：

杭州集中土拍，濱江拿下的幾塊地，淨利潤能有幾個點？

董事長戚金興回答：

杭州土拍，公司獲取了5塊地，憑藉團隊精幹、高效管理、融資能力強、品牌影響大等優勢，

將努力做到1-2%的淨利潤水平。

要知道，濱江已經是杭州最優秀的房企了。

克而瑞

榜單顯示，

2020年濱江在杭州銷售額387億

，超過融創、

綠城

、萬科等巨頭，排名第一。

同時，憑藉卓越的產品力和市場口碑，

濱江

的

產品均價在杭州也是最高之一。

並且，濱江在房地產行業，以精簡高效著稱，

人均效能超過1個億

，是地產行業最高。

就是這樣一個

本土第一、產品優質、極其高效

的房企，在杭州集中土拍中拼了命搞了5塊地。

結果淨利潤率只有1-2%，

連製造業都不如

，真是讓人大跌眼鏡……

這就相當於你班上的尖子生，品學兼優、戰鬥力爆表，最後考高上陣，只考了個二本。

問題是，

好學生濱江都這麼慘，其他人不就更慘了？

事實確實如此。

杭州土拍規則是，先競價，價格封頂後，競爭自持比例，可以說血拼上不封頂。

作為

長三角

樓市最火熱的城市之一，

杭州土拍吸引大量房企的關注，最後成為一片紅海也就不足為奇。

濤哥也跟一些業內朋友做過交流，以下幾點分析給大家參考：

1、戚老闆說的是真的，真的沒利潤

很多非投資口的地產同行，看到戚老闆發言，表示難以置信。

畢竟，搞房地產的，

才1-2%的利潤，還有啥可乾的？存銀行買個理財收益都高多了。

事實上，戚老闆真不是在裝，我們在群裡討論過，多家房企的中高管認為：

濱江這次拿地，能不虧就很厲害了。

有人說，在當前地價下，考慮政府銷售限價，把土建、精裝、

財務成本

等算上，這些地確實沒利潤，很容易虧。

還有人說，他們做過詳細測算，這幾塊地的利潤是負的，戚老闆說要“努力”做到1-2%的淨利潤，其實還挺激進的。

2、一二線拍地不賺錢，賺的是規模

在濤哥看來，不光杭州，如今很多城市的招拍掛市場，都沒啥利潤，比如深圳拍的很多地，同樣也就不到5個點利潤空間。

像

融信

、濱江、融創等民營房企在杭州不惜重金拿地，

真不賺錢，更多是為了跑流量。

對房企來說，杭州市場去化沒問題，流速也快，能當年形成銷售轉化，對規模提供支撐。

規模大了，能降低融資成本、採購成本、攤薄管理成本，集中更多資源。

相反，如果規模萎縮，會引起資本市場警惕，融資一旦被收緊，可能出現資金鍊問題。

所以，

規模是房企的毒藥，也是唯一解藥

，就算沒利潤，也得保規模。

3、房企利潤持續走低，進入個位數時代

其實，研究各大房企的淨利潤率指標，可以發現很多房企的利潤水平，都已經降低到了

10%以內。

例如，本次杭州土拍拿地王

融信

，2020年淨利潤率僅

7.23%

；浙系房企

祥生

，去年淨利潤率才

6.55%

。

而在業績會上，還有人問濱江去年拿的土地，專案淨利潤率有多少？

戚老闆回答：按投資部測算，

濱江去年拿地專案的淨利率在 8%左右。

所以，我們必須正視一個事實，就是房地產已不是暴利行業，正在越來越接近製造業，需要更加精細化的

利潤管理

。

稍不謹慎，很容易不賺錢甚至虧錢。

4、融信玩命拍地，風險極大

戚老闆一席話，揭開了房企

利潤率

普遍下滑的遮羞布。

然而，

真正被點爆雷的，卻是融信。

本輪杭州土拍，

融信耗資142億，搶下7塊地

，其中一塊地的自持比例甚至拍到了29%。

很多投資口的朋友都評價說，

融信瘋了。

要知道，這輪杭州土拍，

眾多國企央企，還有萬科、綠城等巨頭都沒怎麼拿，因為確實算不過賬。

而融信作為在規模、品牌、融資成本、操盤能力等方面均不佔明顯優勢的民營企業，卻玩命拿下了最多的地。

要知道，

2020年融信營收和利潤雙降，經營情況迅速惡化

，尤其毛利同比下降高達57。42%，嚇死人了。

標普、惠譽等國際評級機構，也調低了對融信的評級。

標普將融信評級展望從“穩定”調整至“負面”，並對其土儲和利潤率表示擔憂。

而融信這一波玩命拿下土儲，目的在於保住規模和排名，但從長遠看會進一步降低其利潤表現，並且存在虧損的風險。

目前，

融信中國的股票市值，已經暴跌至87億港元，約72億人民幣。

你能想象，一家銷售額1500億，杭州一出手142億的公司，在

資本市場

只值72億？

濱江只是利薄，而融信真的是刀尖上起舞。

5、利潤將成為壓倒房企的下一根稻草

從歷史看，過去房企爆雷，往往是因為發展過於激進，對市場判斷出現重大失誤。

未來，會有一大批房企，因為不賺錢而退出。

濤哥跟很多房企高管交流，他們也跟我說：

公司經營一年，規模大、債務高、風險大，養了很多人，最後沒賺多少錢。

還不如干脆不幹了，公司賣掉，做做投資；或者跟大房企合作，跟著他們幹，不僅更輕鬆，賺的可能更多。

這也是這兩年很多中小房企，紛紛賣身給大房企的原因。

從資本市場角度看，

房企的核心價值，就是他的土儲和經營能力。

一旦土儲和經營指標下滑，資本市場就會用腳投票，這也逼得房企不得不捨命狂奔。

要規模不要利潤，低效競爭帶來行業的內卷，也快走到頭了。

管理紅利

時代下，房企一方面要向製造業學，透過精細化管理維持健康的盈利；

另一方面，也需要拓展舊改、城市更新，以及其他新業務，創造新的利潤點。

濱江老闆戚金興的大實話，給大家敲響警鐘。

關於今天分享的話題，大家有什麼評價？歡迎留言告訴我。