今年以前，看到某些媒體唱空樓市，站長會覺得這是以偏概全，缺乏調研，目的是煽動情緒化的大眾、賺取流量，因為過去十幾年國人對房地產確實是情有獨鍾，靠著投資炒房實現財富增長的事實不計其數，也頗具說服力。

但是，這種邏輯貌似只適用於過去。

如今的樓市，上有“房住不炒、不將

房地產

作為短期刺激經濟的手段”壓頂，下有“央行LPR

新制改革

、銀保監嚴控房產資金流向”託底，如果還按部就班遵循過去的一窩蜂閉眼買房模式，正常點的人都會覺得很可笑吧？未來，靠炒房創富的機率會大大縮小，如果對樓市、對自己、對槓桿沒有正確的認知，很容易就會把一輩子都搭進去。

最近站長聽朋友聊起身邊的一個炒房者，比較有代表性，講出來分享給大家。幾年前，他留意到開發商推出一種與客戶簽訂“

對賭協議

”的促銷活動，就是對外賣5000元/平米的房子，如果客戶願意一次性打包購買30套，並支付每套10萬元的定金，則可享每平米4000元的“批發價”，美其名曰“

代理銷售

”。

從炒房者的角度來說，這些房子不必過戶到自己名下，免去各種稅費，如果30套房源都賣出去了，還能賺到1000多萬元的差價，真正實現“給我一個槓桿就能撬動整個地球”。而從開發商的角度，本身就急於回籠資金，有人願意一次性購買30套房，當然求之不得，即便是房子賣不掉，白賺來300萬訂金也不虧。既然交易對雙方都有利，自然一拍即合。

誰知天有不測風雲，2016年底“房住不炒”被提出，隨後國家不斷收緊調控，以此抑制炒房風氣蔓延，購房者的心理也發生微妙變化，越來越多的人趨於理性，持觀望態度謹慎購房。結果大家猜到了，炒房者手裡的房子大多無人問津，1000多萬的美夢化為泡影，還要揹負鉅額定金的債務。

這位炒房客哭訴：“生意我是不會做，過去只會靠炒房維持生活，現在這些房子只要能賣掉就行，我是真的撐不住了！”自己釀下的苦果只能自己嚥下，他不像普通的多套房者，即使房價跌了也不會產生太大影響，對他來說，資金和心理都面臨著雙重打擊。

對於炒房者來說，套牢就像被刀子慢慢切割，資金鍊是他們的命根子，如果房價不上漲，甚至漲幅小，他們手持大量房產就等於虧損。

前段時間，某財經專家推出一篇報道稱，自己身邊的小區二手房掛牌量一夜間從幾十套激增至1420套。從幾十套到上千套，這明顯是不正常的，誰也不會一下拿出這麼多“存貨”。對此，報道評論，這種情況極有可能是炒房者集中拋售。

果不其然，經證實該小區的房價已兩年沒漲，加上政策連連收緊，尤其是今年銀行信貸措施一直趨嚴，炒房客自身槓桿壓力大，又擔心房子被套更久，這才想迅速拋售。

在

房地產市場

下行階段，一旦有任何風吹草動，炒房客都是最先知先覺的。在樓市一輪一輪的嚴厲措施圍剿下，他們已被逼入死衚衕。在站長看來，冰凍三尺非一日之寒，今天炒房客上演集體拋售1420套房，絕非偶然。

據統計，今年截至8月末，全國房地產調控次數高達367次，僅8月單月就多達60次，比去年同期上漲17%，累計次數重新整理

房地產調控

歷史記錄。今年比往年又增加了金融上的針對性干預，監管部門嚴查信用卡資金流入房地產的情況，限制交易金額，禁止住宅、中介等商戶刷卡交易。

近日，北京青年報發表評論文章《

炒房客的冬天真的來了

》，指出房價大幅上漲的可能沒有了，指望製造房價的紅利、透過房子賺大錢的日子已一去不復返。

上面我們說過，房價不漲或小幅漲，炒房者都是虧錢的。國統局8月份的70城資料顯示，已有20城連續3個月二手房價格下跌，就連2016年昂頭領跑全國的“樓市四小龍”蘇州、南京、廈門、合肥如今都出現不同程度的回撥：

南京9區約一半的小區二手房價正在下跌；蘇州自7月25日後，實施“市區6區新房3年後可轉讓和二手房5年後可轉讓”的新政，於是8月

二手房

交易環比上月下滑20%，與4月小陽春行情形成鮮明對比；廈門和合肥也早已偃旗息鼓，有價無市成常態，眾多炒房客被套牢。

按理說，房價有所下調，炒房客逐漸被驅逐市場，剛需購房者應該歡呼雀躍，買房應該更容易。但市場經驗讓我們看到，購房者仍瞻前顧後，開心不起來，買房需求不增反降。而這種現象，就是高房價帶來的“

後遺症

”：

樓市穩了，房價降了，接盤的買家卻少了

調控強壓下，市場的確是穩下來了，但

貸款利率

上浮，信貸收緊，打擊炒房客的同時，也增加了購房成本。購房者一邊忙著湊首付錢，一邊還要擔心房價是否存在繼續波動的可能，因此選擇持幣觀望居多，

購買力

隨即降低。

融資渠道收緊，開發商缺錢，房屋質量令人擔憂

購房者購買的或許是要居住大半輩子的房子，看的不僅是房價外觀，更注重房屋本身的質量。近兩年國家收緊房企融資渠道，部分開發商為了擴大規模快速回籠資金，刻意施行所謂的“高週轉”。

王石

曾表示，現在的住房平均壽命是30年，雖然他改口說不是指建築質量問題，而是可能被拆掉，但對於高層住宅來說，靠拆遷來實現更新的可能性非常之小。

市場真正需求有限，三四線城市疲軟

其實房地產發展這麼多年，市場裡早就不缺房子了，努力了這麼多年誰還沒有一套房子呢？北上廣深可能沒有，老家總該有一套吧？所以剛需群體中存在一部分的“偽剛需”。尤其是三四線城市，過去兩年棚改刺激下需求消耗殆盡，由於缺少相應的產業、人口、資源做支撐，眼下市場正疲軟，鶴崗、

乳山

、玉門的例子就擺在世人眼前。

而一二線城市有人口流入托底，產業發展日益向好，尤其是一些強二線城市不斷降低落戶門檻，對人才的吸引措施不斷出新，又受制於土地稀缺限制，房價漲上去容易，大幅下跌卻基本是不可能的事。

眼下，雖然樓市留有這些“後遺症”，但好在市場正由賣方市場向買方市場過渡，房住不炒的定位仍會堅定不移地執行，多主體供給、多渠道保障、

租購併舉

等制度也在不斷完善，就像

董明珠

說的，現在誰能解決老百姓的住房問題，誰就能贏得民心，否則大家整日都去為買房忙碌，為高房價買單，哪還有精力去工作去消費呢？