每月我們都會對全蘇州主要在售專案進行梳理，並結合時局對當前市場行情進行總結，希望這份蘇州地產界的“如來神掌”能打通你買房的任督二脈！

參閱前文——

8月蘇州購房實操指南

7月蘇州購房實操指南

時間進入到了9月，

盛夏已過，凜冬將至！

還在買房路上的小夥伴們，這裡有一篇值得你們參考的購房指南。

01

全國地產市場全面趨冷

與其費心追高熱點 不如堅定持有蘇州這支優質股

全國的房地產市場已經轉涼，一、二線熱點城市都一樣。

全國二手房市場的成交都可以用慘淡來形容，蘇州也不例外。

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二手房市場是最真實的房地產市場，是資產變現最重要的手段。

房產投資務必只關注那些擁有穩定二手房交易量且二手房的交易量要超過新房的城市，這樣的城市全國也就10來個，蘇州名列前茅。

沒有二手房成交量的支援，投資客只能期待日後有新的投資客入場接盤，這就真的成了

接鼓傳花

的遊戲。

所以，

少去湊熱鬧。

今天汾湖、明天嘉善、後天湖州的，

咬定蘇州這樣的“千年古樹開新枝”的城市才是王道。

限購雖然加碼，但落戶的大門並未關閉。

在國內的一、二線核心城市中，蘇州有兩大特色

1、貸款利率全國最高

2、戶籍含金量最高（三張房票）

所以，

不想錯過長三角一體化大趨勢的，蘇州的房票還是得優先搞起來。

02

新政終於發威

新房二手房成交量齊跌 持幣打新仍是上策

在調控的連續加碼之後，市場終於有了應有的反應。

新房、二手房成交量齊跌，平均日成交量只有不到高峰期的一半。

9月4日蘇州新房、二手房成交資料

雖然下跌幅度很大，但二手房交易量依然穩定超過新房，顯示了蘇州市場的成熟和韌性。

園區的日成交量跌至30-40套，跌幅最大，這也驗證了近期園區中介朋友所說，“幾乎”無成交。

姑蘇區日成交量也跌至50套左右，顯示了

“老破小”的成交量也下來了。

但目前尚屬於市場調整的初期，也就是量降、價不動的階段，市場還在博弈，膠著狀態。

房東們對於蘇州的未來預期普遍比較樂觀，除了少數急用錢的之外，房價還算穩定。

但是，

經濟規律不可抗拒，只要成交量長期低迷，房價不可能一直“紋絲不動”。

牢記我們總結過的蘇州園區的特點——房價最大跌幅不超過20%，一旦接近這個幅度，預示著下一次起跳不遠了。這就是有產業、有人口支撐區域的底氣！

自貿區發展至今，全國一大堆，大家都知道含金量已經不高了

，所以對房價沒啥實質性利好，

但放在園區這樣一個產業發達、人口聚集、環境優美的板塊裡，應該是國家的一個全新嘗試，未來反而可能出現增強迴路效應，

對此我們應抱有謹慎的樂觀態度，經過本次調整，園區的明天會更好！

新房方面，限價愈發嚴格。

現在每次預證的審批價格，不但不能超過上一批的價格，甚至還有要比上一批價格更低的趨勢。

對於購房者來說，這無疑是一個巨大的利好訊息，

前面沒搖到，大獎還在後面！

地價方面，掛地價格有明顯降低，

這次是從源頭開始控房價，顯示了上面這次是動真格的，要在相當長一段時間裡穩定住房價上漲的預期。

所以，現在手頭上有現金的，真心不用慌，屬於你“挑挑揀揀”的好日子才剛剛開始（千萬要穩住，別被人拉去湖州之類的地方去了啊）

03

板塊全解析

園區不是唯一選擇 新區、蘇州灣、太湖度假區都值得期待

園區

園區的新房依然是所有可選項當中的第一優選，但也不是全部都好。

園區的新房可以大致分為3個小板塊

1、泛奧體板塊

仁恆奧體，

快的話年底可能推出，仁恆品牌加成，但可能會有降標，優先推薦。

今年4月，仁恆奧體地塊進行建築規劃公示，根據規劃公示顯示，專案總建築面積209210。30平方米

專案整體將打造25幢裝修住宅產品，由15幢洋房、10幢小高層組成，樓幢分別為1#、2#、3#、5#-13#、15#-23#、25-28#，小區有2個入口。

中海新奧體

：今年應該來不及，後期關注，推薦

泊雲庭：

有小面積精裝3房，最低總價入住園區，推薦。

泊雲庭首次將開13#、16#、19#、20#、18#5幢約272套房源，面積段在108-147㎡，戶型為三室兩廳兩衛、四室兩廳兩衛。據案場置業顧問表示，目前已有三千多組客戶提交材料，取證後需要凍結150-200萬資金。

但現在融創退出的謠言滿天飛，專案到底何時公開存疑。

2、青劍湖板塊

青劍湖七仙女，現在已經公開的有：

上園灣：

推薦。

因為限價問題一直在難產，據說要毛坯該精裝，因此具體推出的時間不定。

（如果真限價在3萬3左右，那這個價格確實是搶的飛起）

專案分三個地塊，樓面均價約2。3萬/㎡，現房銷售，其中上園灣一區一期為毛坯。

上園灣一區共14棟住宅，均為8-10層的低密度大平層，共計約311套房源，主力戶型約為143㎡和165㎡。

雲棲安縵：

純精裝疊墅，鋁板外立面，時尚大氣。優先推薦！

這是今年園區最有可能優先開出的專案，據說限價3萬5左右，一個字，搶！

參閱前文——

園區唯一純疊墅新盤雲棲安縵全速搶跑

下一個公開的可能是龍湖，其他的專案還要再晚一些。

3、獨墅湖板塊

花語江南

：最優先推薦

花語江南佔地約17。26萬平米，規劃建築面積約43。34萬平米，提供疊墅、洋房、高層及人才組屋等型別產品，容積率1。6。

園區在售新房裡環境最好的一個，成本最高的一個

（實際成本地王），讓這個專案限價4萬是實打實要虧本的。

所以本來售樓處早就公開了，後來又基本“歇業”了，只給批4萬，完全沒賣的動力了！

如果這個專案有動作，第一優先推薦，裝修就不指望了，當毛坯買也不虧的。

新區

獅山上舍

：受著名專案影響，售樓處本來“裝修升級”了，近期已經重新公開，該專案應該是新區核心區範圍內第一個公開的專案。北地塊900來套，可能一次性公開，以緩解新區飢渴許久的“新房荒”

上舍（原向陽路專案）2018年10月由蘇高新競得，樓面價18000元/平，由蘇高新與萬科合作開發，專案位於新區珠江路東，向陽路北。

戶型設計實話實說不咋地

，所有餐廳都佔著過道，早幾年看可能還不覺得，放在產品迭代如此迅速的現今來看，這個戶型是拿不出手的！

然並卵，新區太缺新房了，

更關鍵的是該專案地價僅1萬8，也就是有可能限價在2萬8左右哦，

如果真是這個價格的話，搶光也是理所當然的事情，有興趣的小夥伴可以抓緊去登記了，現在他們也不太敢大肆宣傳，都是靜悄悄的在進行呢！

周邊本來是工廠林立的，和香港時光差不多，根據小編現場實探，

已經有些工廠拆除了，還有一些工廠在，但看這個趨勢，未來把工廠都拆掉還是可以期待的。

其他專案如山水越瀾庭、鉑灣瀾庭啥的今年指望不大了。

獅山版塊樓盤分佈

蘇州灣

中南紫雲集、新希望雲鏡

，2個專案都是重點推薦，投資的、自住的現階段優先考慮這2個專案就對了。

港中旅名門府和亨通地塊

下半年可能推出，可以重點關注。

金融街、江南雲著

好久沒聲音了，我猜也是限價難產了。

近期有個老盤要有動作了，

新湖明珠城

，最後批湖景高層要公開了，95-140平，

限價2萬以內，也是非常值得入手的。

離蘇州灣不遠的越溪板塊有個老盤

水岸清華翰宮

最後批湖景房快要清盤了，預計精裝2萬5-2萬9的價格，湖景很震撼，喜歡湖景房的朋友不要錯過。

參閱前文——

3萬不到買到玲瓏灣天萃般湖景大平層！

科技城

金茂府

最後批高層快推出了，均價3萬3左右，值不值得自己考慮。

後期還會有6層的疊墅推出，綜合還不錯，買改善房的可以去看看。

首開堂前如苑

剛公開不久，這個專案是否值得入手要看最終審批價格，2萬5以上不用考慮，2萬則值得入。

相城中央公園、高鐵新城

專案不少，泛善可陳

太湖度假區

這是剛需和投資客目前階段可以重點關注的板塊。

板塊裡有在售的

蔚藍四季

，價格從原來的近2萬降到了現在的1萬7，價效比較高。

即將開售的

新力雲鏡語鉑

原來想賣2萬1精裝，現在也限價限在了1萬9，價效比很突出。

參閱前文——

做一個幸福的剛需

加上剛剛公開的區域老大

龍湖大境天成

（價格未知），太湖度假區的價值越來越清晰了。

運東

我們對於運東一直的定義都是，園區剛需的上車地，不是投資目的地！

本次調控加碼之後，最先露出疲態的就是運東板塊了！

運東北的3個專案，

翡翠公園

（接下來是碧桂園操盤了），

四季春曉、聯發棠頌

，均價在2萬以內的，園區的剛需可以買，投資就算了。

運東南的專案，離園區也不近了，無論是投資還是剛需，都不是很建議。這裡吳江本地人基本不會買，全靠園區的外溢客戶來買，想想日後誰來接盤！

滸關

群魔亂舞，投資莫入

蘇州供應量最大的板塊，沒有之一。

今後很長的一段時間裡，這裡都將是新房為主的區域，目前價格已經整體2萬+，所以，投資客迴避。

這裡也是蘇州配套相對最齊全的板塊，所以剛需自住買入問題不大，但由於環境總體不佳，所以改善型客戶慎入。

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參閱——

滸關

如果考慮滸關專案的話，核心區的專案還是優先建議。

如

寬閱

，還有剛剛拿預證的

南山楠

，本次預證均價僅23000元/平，價效比較高，可以考慮。

當然旁邊明顯超出整個板塊均價的璞月風華還是少碰為妙，其他的遠離板塊核心區的專案也不建議。

除了板塊之外，還有3個低總價並明顯倒掛的專案就是不知道下一批房源啥時候推，大家知悉並自己持續關注，分別是

太湖匯景（1萬3），天地源拾錦香都（1萬7），吳郡半島（2萬1）。

篇幅所限其他的專案就不一一羅列了，除了某些改善型自住房源外，蘇州市面上在售、將售有明確投資價值的專案都在上面了，想了解以上專案詳情或者諮詢其他專案的，可以加小密圈私聊。