我結合自己在房屋買賣合同糾紛中的實務和律師事務所其他律師辦案的精華，以及自己研究相關政策和法律法規給大家總結了一下這些小常識，希望對大家有所幫助，謝謝關注！

一、 出賣人取得商品房預售許可證明的最遲時間如何界定？

考慮到我國目前房地產市場管理機制還不健全，商品房交易行為也不規範，《商品房買賣合同解釋》將出賣人取得商品房預售許可證明的時間放寬至起訴前，而不是簽訂合同時，也就是說，只要出賣人在起訴前取得商品房預售許可證明的，人民法院也可認定商品房預售合同有效，以儘量促使合同有效成立和維護商品房交易的安全。這比1995年12月27日最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》規定的一審訴訟期間以及《適用合同法若干問題的解釋》規定的一審法庭辯論終結前也更為嚴格，同時也便於當事人在起訴前預先知曉訴訟行為的結果，更好地行使訴權。

二、 開發商或者中介公司對房屋有故意隱瞞的情形屬於欺詐嗎？

故意隱瞞屬於欺詐的一種表現形式

依據《民法 通則意見》第68條規定：“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。”

依該規定，認定一方當事人的行為構成欺詐一般須具備以下四個條件：欺詐方具有欺詐的故意；欺詐方實施了欺詐行為；被欺詐的一方因欺詐而陷人錯誤；被欺詐方因錯誤而做出了意思表示。

只有符合以上四個條件才能構成欺詐。

三、出賣人未取得商品房許可證明與買受人訂立的商品房預售合同有效嗎？

出賣人未取得商品房許可證明與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房許可證明的，可以認定有效。

四、 預約合同應具備下列特徵：：

1、 預約合同是諾成合同。諾成合同不受要物約束，強調當事人主觀意志在合同成立中的決定作用的特徵，對於預約尤其地明顯和重要。

2、 預約是談判期間對未來事項的預先規劃。

3、預約之標的是當事人為將來訂立本約而談判。

4、預約必須具備書面形式。

5、有效的預約應當是有約束力的法鎖。

五、 開發商在未取得房屋預售許可證前與購房人簽訂的具備主要條款的房屋認購書的性質仍為預約合同。開發商違反預約合同將房屋售予他人應向購房人賠償機會損失，機會損失的範圍應與開發商因違約行為而獲得的利益相對應。

六、 購房定金屬預約合同，其目的系擔保商品房買賣合同的訂立，違約的法律後果是適用定金罰則。從預約和本約的關係看，購房定金具有獨立性，且是實踐性合同，自一方當事人交付購房定金時生效，商品房買賣合同最終是否簽訂並不影響購房定金合同的成立和生效。如因一方原因致使主合同未訂立，則構成對購房定金合同的違反。

七、 判斷一個合同究竟為本約還是預約，應專注於其實質內容，探求當事人的真意，而非合同所使用的名稱。所謂預約，指約定將來訂立一定數量合同的合同；因履行預約而訂立的合同為本約。

八、 判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關係的具體內容。對於當事人之間存在預約還是本約關係，不能僅孤立地以當事人之間簽訂的協議之約定為依據，而是應當綜合審查相關協議的內容以及當事人以後為達成交易進行的磋商和有關的履行行為等事實，從中探尋當事人真實意思，並據此對當事人之間法律關係的性質作出準確界定。根據《物權法》第15條之規定精神，處分行為有別於負擔行為，解除合同並非對物進行處分的方式，合同的解除與否不涉及物之所有權的變動，而只與當事人是否繼續承擔合同所約定的義務有關。

九、 商品房預售應當符合以下條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預售商品房計 算，投人開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已確定施工進

度和竣工交付日期；（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

十、 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，

應當承擔違約責任。

十一、 商品房現售，應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批准檔案；（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）已透過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業管理方案已經落實。”因此，商品房

現售的條件至少為房屋“竣工並驗收合格”，否則現售合同無效。

十二、 共有存量房買賣合同的效力如可認定？

對於這個問題，目前司法實踐中，各法院做法也不相同，有的法院認定買賣合同有效，有的法院認定買賣合同無效，

有的法院在符合善意取得的條件下才認定無權處分的買賣合同有效，爭論較大，標準並不統一。從維護公示、公信原則和保護善意守約方的角度出發，我傾向於認為，一、是房屋出售時，權利登記僅為出賣人一人的，基於不動產的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應認定為有效；但如有證據證明買受人存有過錯、與出賣人惡意串通、損害其他共有人利益的除外。二、是房屋出售時，權利人登記為數人的，基於部分共同共有人不得私自處分共有財產的法律規定，在其他權利人事後不予追認的情況下，應認定買賣合同無效；但買受人有理由相信出賣人有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。

十三、 房屋買賣雙方尚未簽訂書面的購房合同，但是雙方已 經進行了網籤，而且明確了合同的價款、房屋資訊，所以應當認定雙方的買

賣合同已經生效。房屋買賣進行了網籤，也就確定了這份房屋買賣合同的成立。網籤合 同雖然形式特殊，也具有一定的政策性因素，但具備合同屬性應具有的必要 條件，體現了買賣雙方的意思表示。進一步說，網籤合同本身被行政部門通 過網路向全社會公示，應是一個非常正規的、更加具有效力的合同。

十四、 商品房買賣合同簽訂後，雙方當事人應該嚴格按照合同的約定履行自己的義務，否則應該承擔違約責任。在履約階段，一般有以下幾個步驟：

（1） 交付購房款。

（2） 辦理人住手續。辦理入住手續也就是商品房的交付，是購房合同履行的重要階段，也是買賣雙方最容易發生糾紛的階段。

（3） 申領產權證。這是商品房買賣的最後一個階段，由於產權證是取 得房屋所有權的最重要的證明，因此產權的過戶對買賣雙方來說都意義重大。

十五、已交付但未過戶的房屋滅失後，事實上已經不能履行，出賣人不再承擔繼續履行協助辦理過戶手續的合同義務。

作為標的物的房屋在實際交付買受人而未辦理產權過戶手續情況下滅失，房屋買受人請求出賣人協助辦理過戶手續的合同目的已在客觀上不能實現，房屋買賣協議已無法繼續履行，出賣人不再承擔繼續履行協助辦理過戶手續的合同義務，其請求終止房屋買賣協議符合法律規定，應予支援。

十六、發生法律效力的民事判決、裁定，當事人必須履行，且是否享有所有權並不是請求交付標的物的唯一法律依據。房屋轉讓後原產權人有資格申請無權佔有人交付房屋。

十七、關於公攤建築面積，應該包括兩大部分：一是電梯間、樓梯間、垃圾道、

變電室、裝置間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；二是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

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