笨虎一直堅信，過去這十幾年的樓市暴漲，並不是因為供不應求，而是因為流動性氾濫；說白了就是社會上的錢太多了，分配的又很不公平。

朱門房百套，路有凍死骨。

供求理論只適用於消費性質的商品，並不適用於投資屬性遠高於消費屬性的中國樓市。更多人買房的真實需求其實還是為了財富保值。

記得去年笨虎和大家分享的那個方法嗎？要檢驗自己是不是真正的剛需，只要問自己一個問題：如果現在房價每年都下跌5%，你還會著急買嗎？

如果你會，不管房價怎麼變你都該買，如果房價跌了也不要去售樓處打砸；如果不會，這兩年還是謹慎一點吧！

所以我們看到，日本房價雖然跌了這麼多年，房價收入比也比中國小得多；但是三大都市圈的住房自有率平均只有57。9%，遠低於中國。

就是因為房子越跌越沒人買，更多的人寧願租房住。

任志強等人雖然預言對了中國樓市一路上漲，但他們還是透過供求理論來分析的，所以只能算是蒙對了而已。

樓市接下來要怎麼走，還是得緊盯流動性、也就是錢這個指標。

先說結論：注意看M2月度同比增幅這個指標，一旦出現連續3個月低於11%的訊號，房價就有很大機率開始大幅調整。

中國金融體系的一個畸形之處，就是進來容易出去難。過去十幾年我們透過對外貿易和投資積累了大量外匯佔款，對應著國內的鉅額基礎貨幣投放。

可是這些錢想要出去可就費勁了，因為人民幣資本專案下不可自由兌換，外匯管制很嚴格。想要出去，只能走一些灰色通道。

有小道訊息說，BMW中國區公司賣車的銷售利潤從去年11月起就匯不出去了，其它外企也遭遇了相似情況。

所以我們的廣義貨幣供給量M2，從2000年到2016年暴漲了10倍之多，目前已經超過了中國GDP總量的2倍以上。

去年，人民幣的貶值預期已經確立；但同樣由於嚴格的外匯管制，資金無法一股腦的衝出境外，使中國又一次避免了可能出現的金融危機。

但是趨勢已經很明朗了：截止2017年1月外匯佔款連續15個月下降。而M2增速也從去年下半年開始逐漸回落。

流有人說，中國不會讓房價下跌的。就算這個判斷是正確的，中國金融監管部門也陷入了兩難之中：要保房價就要防止資金外流，不讓資金外最有效的手段就是加息；然而加息卻往往是一切資產泡沫破裂的起始。

日本資產泡沫破裂，始於1991年日本央行加息；美國次貸危機，始於2006年美聯儲加息。不是一兩次加息，而是加息週期的開啟。

不加息，資金不斷流出，資產泡沫會破滅；加息，資產泡沫也會破滅。不同的是，主動加息刺破泡沫，資金將會迴歸實體經濟，畢竟中國實體經濟還有那麼大的成長空間。如果被動等著資金一點點流出去，那可能悔之晚矣！

笨虎以為，金融去槓桿已成為當前的國策，資金由松變緊已是大勢所趨；希望我們能順利度過這次難關，而不再依靠樓市苟延殘喘。

作者笨虎： 有毒的個人微信公號「60秒懂金融」，歡迎關注。