菜菜踩盤001

上週六從珠江新城站出去先去了實地常春藤踩盤，隨後從實地常春藤去了品秀星樾。這篇先講品秀星樾。

區點陣圖

位置

：最近的地鐵站——香雪地鐵站，可以透過6號線接駁最新開通的21號線到員村，回程的時候我從蘇元地鐵站搭21號快線到員村站轉5號線到珠江新城，不得不說21號線帶來的便利性，而且體驗很好。（週六晚上21：00左右）

板塊屬於

黃埔科學城

板塊（以前這裡屬於蘿崗區，蘿崗現在已經併入黃埔區了，下面有時候為了區分開我還是會沿用蘿崗）。

地鐵站步行時間

：實際從家裡出發走到地鐵站時間應該在15min-20min左右，想買這裡的可以自己走一走。地圖顯示的是從品秀星樾廣州圖書館分館也就是大門口出發，而實際在賣的樓棟還要穿過一條長長的商業街和商業別墅區。

也屬於地鐵上蓋了

蘿崗的變化真的大

這是菜菜第一次去正兒八經去蘿崗，也有好些人跟我講過這是曾經山卡拉的地方。滴滴司機說他來過幾次蘿崗，他覺得這邊道路綠化真挺好的，馬路也寬好開車，馬路邊鋪了很多花，一看就很舒心，感覺自己不在廣州了，要是在黃埔工作的人住在黃埔真的舒服。

我沒有拍照片，從百度地圖找了張全景圖，有興趣的朋友可以自己去看看。

當時穿行在道路綠化鋪滿各種顏色鮮豔的花之間，身處12月的我真的感到那種明豔花開的春天。

開泰大道

科學城板塊

近地鐵的樓盤有

：

萬科東薈城（香雪站）、保利香雪山（蘿崗站）、科城山莊（水西站）、新福港鼎峰（蘿崗站）、大壯名城（蘇元站）

【因為我們沒有車也不打算買車，再說也不可能養2臺車，對於都是上班族的兩個人來說必須選項還是地鐵盤，地鐵盤顧名思義步行到地鐵站距離在1。5km內，步行時間在20min以內，10-15min為佳或者有極為方便頻次很高的接駁車】

根據鏈家成交記錄，同一地鐵站的萬科東薈城的均價在33390元/平米。

東南朝向三房在3。4萬上下，北向或東北在3。1-3。2萬左右，那品秀星樾的價格現在在多少呢？

品秀星樾的價格

來到最關心的價格部分了。

聽說剛開盤的時候均價在3。6w上下，開盤我沒有去也不清楚。

我週六去到的時候#3#4#9#10棟都有在售，因為我偏向01戶型直廳所以銷售給我算了幾個價格，01這是這個盤最貴的戶型了。其他戶型都會更便宜。

#4-1001 107。856方，一口價單位4277733元，單價39661元/方，

首付30%：1287733元，貸款70%：299w，純商業30年等額本息月供12692元。

#3-2601單位 一口價折後4139274元；

#3-2501單位 107。8方，原價4987553元，折後4273548元；

#3棟比#4棟便宜是因為如果有噪音影響的話，#3棟更靠外邊更受影響。

【430w左右的預算可以挑到這個小區最好的戶型朝向了，打橫來，400w左右的預算選擇三房兩衛也可以在預算內挑到合適的房子】

9棟戶型圖

10棟戶型圖

4棟戶型圖

品秀星樾的戶型

01 02戶型107方三房兩衛

陽臺朝向東南，區別在於02除主臥外的兩個次臥朝向是西偏南，而01除主臥外的兩個次臥朝向是東偏點北，是傳統的豎廳，動靜分離，開間<進深，在這個設計中進深深開間小，採光面比較小，從陽臺進來的光應該到餐廳位會比較暗。

主臥的門是直對公共衛生間。

03戶型 107方三房兩衛

陽臺朝東南，橫跨客廳與主臥，主臥可直接到陽臺，設計是橫廳，客廳和餐廳都在同一採光面上，橫廳設計，採光面大。

橫廳的優點是會顯得大氣，整個空間顯得更大，減少了純過道空間，過道都在客廳裡了，感覺上會提高得房率，雖然過道也不會用來做什麼。

但是缺點是沙發不靠牆，這點有些人接受不了，不符合我們的習慣，另外餐廳和客廳的沙發都擺在一起會顯得有些亂

主臥和其中一個次臥是門對門。

04 05戶型97方 三房兩衛

陽臺朝向正北偏點西，公共衛生間的洗漱臺與馬桶淋浴房是分開的。

確定也是和01 02戶型一樣，採光面小，採光會受影響，何況還是北向的。另外過道顯得狹長。

06戶型 3+1房2衛 124方

勉強可以做四房用，第四個房間比較小，一般用作書房。

大戶型果然各方面佔優放在右邊，房間朝東偏北，陽臺朝向東南。以後看房可以留意大戶型放哪

個人主觀感受 （敘事區）

談一下菜菜的個人感受吧，我去到的時候前臺直接接待的，然後帶我到沙盤處跟我說找個人帶我看一下樣板房先，銷售人不太夠，現場不能說不熱鬧也不能說多熱鬧，我感覺是銷售太少了，看完樣板房，銷售找不到了，在沙盤處自己站了5分鐘吧，順便聽一下別的銷售講的，無奈銷售聲音太小，聽不太到，又叫了之前安排銷售給我們的主管找回來原來那個銷售給我們介紹，不鹹不淡的，介紹區位優勢，沙盤，是由

三個國企廣州地鐵+越秀地產+知識城集團聯合打造

的，會配備由幼兒園到初中的學校，學校沒確定，說可以

參考品秀星圖反正不會差

，至少是同一級別的（銷售的話聽聽就可以了哈），還留有一塊教育用地，為了控制容積率，所以從入口處會蓋一些商業別墅四層樓的，然後後邊幾排別墅，再有一些非高層的純住宅樓棟，靠近公園和外面有幾棟超高層住宅。

最後給我算價格是去這個圖書館裡找個角落算的，我的看房體驗可以說是挺差的（沒銷售理，現場比較亂），好像感覺我們會買的樣子，於是銷售找來了他的上司算了好幾套。價格都列在【品秀星樾的價格】段落了。

從陽臺進去的樣板房，門在裡面是不能動的

陽臺參考

這個盤整了好些噱頭，廣州圖書館分館品秀星樾分館，廣州地鐵博物館星樾體驗館，一條商業街，樣板房不是實地的，蓋在商業街的一邊，先看到的是陽臺

廣州圖書館品秀星樾分館

廣州圖書館品秀星樾分館

廣州地鐵博物館星樾體驗館

總結：

二手還可以在東薈城挑，但是如果只想購買一手新房，星樾的價格屬於正常，東南向現在是3。8-3。9w，400w內有三房兩衛，430內有107方的改善戶型大三房。只喜歡一手的在預算範圍內菜菜覺得可以買。

位置屬於近地鐵，交通可以，對於通勤時間可以接受的人來說位置沒有減分。噪音另算，屬於車輛段上蓋。

教育從幼兒園到初中全解決，現在的價格也是沒含任何學位溢價的，但追求好學位的需要搏一搏。

戶型不算完美，主要是直廳採光面小，影響採光。

對菜菜來說，菜菜看完不會馬上買，因為實在不喜歡直廳的設計，而橫廳也欣賞不太來。我一手二手都可以接受，這邊的二手都不算舊，如果在通勤距離可以接受的情況下我會優選科學城板塊的。在看完板塊其他二手盤後如果沒有更佳選擇而選擇星樾也不是一個差的選項。建議多對比。

更多踩盤筆記請關注我的個人公眾號：艾維的詩和遠方（ID：aiweideshi）。

歡迎各位新增我的

私人微訊號

，我們提供1對1諮詢服務。廣州入戶|購房

掃一掃

END

誠懇希望你

轉發！

誠懇希望你

點在看！

誠懇希望你把我

推薦給朋友！