我們在佛山轉悠的這段時間，廣州有兩個盤挺熱的。

中海觀瀾府和時代大家。

前面這位，以“

在小賣部靠ipad賣掉N套千萬豪宅

”而聞名，而後面那位，曾經在周邊二手房賣4w+的大背景下，硬生生喊出了12萬吹風價，直逼珠江新城。

他們有個共同的特點：都在老城

海珠“1號工程”——海珠創新灣

，石溪片區的領地。

在2020年這波牛市中，廣州東部火得一塌糊塗，價格少說也漲了30%；

距離珠江新城一江之隔的海珠區坐擁地利之便，20分鐘車程直達CBD，卻一直藉藉無名，

房價幾乎沒有什麼動靜。

而現在，這兒關注度正在蹭蹭上升。

不少人開始憧憬這兒是“下一個頂豪區域”，甚至對標匯悅臺，期待那些需要從珠江新城置換的新貴們紛紛安家在此。

這些頂豪片區的期待，會有機會實現嗎？

這兩天，我們實地探訪了一下。

就如很多大V的踩盤手記那樣，我們是穿過各種村落和廠房去踩盤的，一路上的城市介面，極其

80年代

，哦，不不不，可能是

60年代

……

和大家一樣，我們先是被引到了一個

連沙盤都沒有

，長得像個茶飲店的售樓部。

售樓部裡面總共兩張桌子，本來有一臺客，我們進去之後，就滿了，有一個姑娘晚來一步，只能坐在外面。

銷售小哥手捧ipad，一番描述之後說，

要看樣板房先登記預約

，當天看不了樓，必須要第二天才可以。

到了第二天，終於可以去看樣板房了，一路上穿過各種人流稀少，略顯殘破，只有小貨車跑來跑去的工業園區。

直到樣板房外面，才出現了一絲“創新”和“文藝”的氣息。

仔細一看，牆上的手繪大概是把海珠創新灣比作

下一個珠江新城

的意思。

大概是對比過於明顯，穿過一片老城，初看中海觀瀾府，真是挺香的。

面江的售樓處看上去很有文藝feel，據說未來會用來做幼兒園，嗯，

純江景那種。

對面就是中海配建的小型兒童樂園，當然，這個是市政配套，大家共用的。

戶型從92到160平，算是琳琅滿目。

設計也不錯。100平三房兩衛，客廳做到了南北通透，房間大小適宜，廚房居然有年輕人喜歡的

島臺

！這是我在很多160+的豪宅裡都沒有看到的設計。

為了把這兒最大的賣點之一——

江景資源最大化

，陽臺也挺大的。100平戶型的有加長版陽臺，124平的甚至做了一個L型的超級大陽臺。

至於江景嘛，西南向是不錯的，江面寬闊，沒有什麼遮擋，距離環城高速的橋也挺遠的，

沒有什麼噪音

，只是偶爾會有貨船經過的汽笛聲。

東南向稍微差一些。

問了下小哥，均價大概7萬上下，西南向因為江景好，賣得最快，現在只剩低層沒江景的了，東南向還剩下一些143的戶型，有各種可選。

下一期正在認籌，放出的風聲是這個週末推，目前認籌量已經超過推售的量，

下籌也不一定買得到。

時代大家的區域相對更成熟一點。

一是人氣不錯，二是周邊的新盤和次新盤也很多，金融街融御、綠地濱江匯、海珠小雅……

這些盤，都擠在同一條石崗路上。

同樣也是在石崗路上，我們看到了傳說中的

6元洗車

（真的不會把車漆洗花嗎），看到了

雙橋味精

的大門，看到了疑似另一家味精廠的煙囪，並且，我們的車掉了兩次坑——

路面的大坑，真的太多了。

樓下的景觀還是不錯的，江邊的大草皮很有愛，旁邊的小學已經封頂了，後面就是金融街融御。

據中海觀瀾府的銷售說，學校確定是

海珠區外國語實驗學校附屬小學

。

對，你沒看錯，中海觀瀾府自己沒學校，孩子需要走到這邊來上學，而時代大家沒有幼兒園，送娃上幼兒園，要去觀瀾府。

這兩個樓盤直線距離大概一公里多點吧，然而現在的路線是這樣的：

環島路到底什麼時候開通？！

作為一個豪宅盤，時代大家風格比較拽，如果不驗資，連銷售的面都見不到。

歷經千辛萬苦爬上樣板間，確實尺度闊綽，200平上下的四房，帶一個長長的，L型的，觀景大陽臺。

但！是！走出陽臺，看到的景觀，是這樣子的：

真·一線橋景。

為了隔絕高速噪音，銷售小哥哥說，時代大家陽臺

防噪音的玻璃門，都花了19萬。

景觀大跌眼鏡，價格也遠沒有想象中高——吹風價12萬，開盤成交價降到了8-10萬。

其實，低於吹風價開盤的樓盤很多。

但是，一開盤就給你打個7折的樓盤，那就是真少了。

好了，看完這些，我們來說說板塊。

中海觀瀾府和時代大家的區域，屬於海珠創新灣的石溪片區。

想當年，“海珠創新灣”的概念是在2018年提出的。

彼時，《海珠區產業發展規劃（2018-2035年）》正式釋出。按照規劃，到2035 年，海珠區最終會成為引領廣州、服務粵港澳大灣區、輻射全球的

創新產業引領區。

在產業空間佈局上，海珠重點打造“一區、一谷、一灣”三大功能片區。

其中，琶洲負責網際網路創新總部企業叢集，中大國際創新谷負責高階研發和文化藝術產業，海珠創新灣在其中的定位，是

“廣州智慧應用創新中心與廣佛體驗消費商圈”。

順應這個定位，創新谷的規劃出臺，當時大概是這樣的：

智慧應用創新中心在哪兒我不知道，體驗消費商圈算是看出來了。江邊有一圈零零星星的商業用地，但宅地的黃才是壓倒性的顏色。

到了今年10月，石溪片區的控規修改了一次。修改之後，村莊消失，

宅地更多了。

看來，這個片區的住宅，不但不那麼稀缺，而且……應該是可以隨著規劃的調整越來越多的。

未來的定位就是居住區無疑了。

那麼，這裡可以撐得起“頂豪片區”的帽子嗎？

這個片區最大的賣點，有兩個。

首先，南向江景；其次，距離珠江新城近，開車大概20分鐘。

豪宅需要不可複製的山水資源

，所以江景當然很重要。

現在的頂豪區域——珠江新城住宅片區就是南向望江，頂豪中的頂豪二沙島，是四面環江的稀缺地段。

但是！光有山水不行，總還得有點別的。

比如說，

強大的產業

。珠江新城的住宅區旁邊就是頂級CBD本身，舉步即達，是New money的首選。

比如說，

城市文化屬性

。二沙島屬於曾經的東山區範疇，所謂“有權有勢住東山”，這裡寄託著老廣州人的情結。

別墅成片，鬧中取靜，還有廣東省美術館、星海音樂廳這些頂級的城市文化配套，是Old money的最愛。

而在海珠創新灣，現階段能看到的只是混亂的城市介面。未來兩個盤周邊環境的改善，

全靠佳兆業的石溪片區舊改。

根據前期招商檔案，石溪村將在2021年開始動拆，2025年12月31日前，完成所有的安置房建設。

所以，這樣混亂的城市介面，至少將持續到2025年以後。

其次，

豪宅是講究圈層的。

只有成片的豪宅，才能搭配相對頂級的配套設施，這些配套設施才有盈利的可能。比如說，昂貴的國際學校。

而且，如果周邊普通住宅太多，豪宅未來的流動性會非常差。

珠江新城的豪宅是連片建設的，二沙島的低密度別墅洋房群也是連片存在的。

而同樣是江景住宅，時代大家背後的金融街尾貨

不過賣個6萬出頭。

如果

同區位的豪宅賣12萬

，將來在二手市場上，這兒的產品有沒有稀缺到，讓人願意多給一倍的價格？

這還不算，周邊還有不少年代更久的二手小區，

4萬不到

就可以買到原裝電梯房。

說到這裡，不得不提一嘴時代大家——你說你是頂豪，

自帶一棟安置房

是什麼鬼？

帶安置房就算了，居然小區還不分開管理，和頂豪人群“共享配套”，甚至去同一個學校。

頂豪人群還是會看鄰居的啊！

最後，

真正的豪宅，是很少打折促銷的。

用北京樓市大V貓叔的話來說就是：

如果真的有稀缺度，應該是肯定值這個價格。

如果打折，可能更接近於高階改善，前期的價格太高了，提高了大家的預期，後來，只能迴歸價值。

以現在海珠推進“一區、一谷、一灣”的力度，等這個板塊舊改結束，介面改善，學校配齊，地鐵開通，成為一個

舒適的改善居住區

，沒有太大問題。

如果你有老廣州情結，以當下7萬上下的價格，入手也是ok的，未來說不定還能小賺一筆。

但是，當時代大家從12萬吹風價跌落，最後以不到7折的價格開盤的時候。

在頂豪的戰場上，這個片區，已經輸了。

（以上為正文，來自局姐）