文 | 孫不熟

幾乎每個人的心中，都有一個“面朝大海，春暖花開”的住房夢。

然而，最近很多人發現，

位於深圳東部的一些極貴的海景豪宅，幾乎十年沒漲

。上個月就有媒體報道稱，東部華僑城天麓某業主以原購價2854萬（2008年購得）出售別墅。

注意是原價哦！算上裝修、稅費、月供（或一次性投入損失的利息），這套豪宅如果以原價賣出去，至少要虧損了幾百萬。

深圳，一個被稱之為“地球經濟中心”的城市，居然也會存在十年不漲的房子，令人難以置信。

深圳的情況一會再說，我們先來說說另一個以海景房著稱的城市，這座城市的海景房也是10年不漲。

01.

一手房賣到近一萬，二手房卻10年沒漲

每日經濟新聞的報道稱，山東威海乳山的海景房，二手房大約三四千左右，只有新房價格的一半，部分小區的價格甚至還不如10年前。一套頂層閣樓的交易單價，可以低至1800元/平方米。

這很容易讓人想起房價跌回“白菜價”的黑龍江鶴崗。此前媒體報道，鶴崗市房價已低至千元，甚至一套46平米的住房總價只需16000元，摺合348元/㎡。總之，幾萬塊就能在這座城市買一套房。

不過，威海乳山和鶴崗有很大不同。

鶴崗是一個典型的資源枯竭型、人口淨流出城市，而且遠離大經濟圈，和哈爾濱的距離接近500公里，這類城市的房價可想而知。

但乳山不一樣，它地處國家級的山東半島城市群，周邊100公里聚集了青島、煙臺、威海等經濟大市。

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圖中藍圈區域為威海乳山。

而且，乳山的自然條件十分優越，

是一座以海景房聞名全國的山東小城

，擁有中國北方最好的沙灘，被譽為“天下第一灘”，也是旅遊、療養、避暑和度假勝地。

更重要的是，乳山當地的經濟可不差，人口雖只有50多萬，但GDP高達565。52億元，

人均GDP已超過10萬元，十分接近濟南、大連、鄭州

等大城市，略超成都、合肥、瀋陽等省會城市。

像這樣一個靠近大城市、擁有一線海景、人均GDP很高的小城，為何房價漲不起來呢？

每日經濟新聞的報道稱，

“供應量大”

是一個非常重要的原因。

乳山市的海景房集中分佈於銀灘旅遊度假區，這裡從1992年7月開始興建，1994年7月被山東省政府批准為省級旅遊度假區，規劃面積8。5平方公里。

銀灘在2000年之後就加快了海景房的建設步伐，在20多公里的海岸線上自西向東陸陸續續建設了200多個海景房專案。

據《每日經濟新聞》統計，2007年至2010年，乳山房地產竣工總面積高達562。34萬平方米。

銀灘的海景房有多少呢？

當地人說，“把乳山市所有的人口填進去都住不滿。”、“在銀灘，賣房子的比賣菜的多。”

除了供應量大，乳山樓市還有一個典型特徵就是

外地買家多

。由於地處山東半島，又有一線海景資源，乳山的海景房吸引了大量來自北京、天津等大城市的買家。

《乳山年鑑》這樣描述當年的盛況：“2006年銀灘旅遊度假區的房地產市場開發銷售良好，北京、天津、青島等大中城市市民紛紛進區購房投資置業，房地產市場開發量及房價持續上升。”

供應量大、外地買家多，導致乳山樓市還有一個典型的特徵

就是一二手房價差特別大

。當地中介稱，一手房可以賣到八九千，但二手房只要4000元左右。

當地中介向記者舉例稱，10年前正是銀灘海景房火爆的時候，當時的房價約為3500元/平方米。10年後的今天，價格大致是4000元/平方米，可以說基本沒有變化。

02.

深圳東部，有海景豪宅十年不漲

今天大家都知道，深圳的發展重心在西部而不是東部，但10多年前，可不是這樣。

當時的東部，至少在房地產市場上是非常傲嬌的

，鹽田區和大鵬半島的海景房，被炒作為下一個“淺水灣”，賣一套少一套，開發商和投資客紛紛湧向東部搶灘。

作為中國最大的開發商，萬科就是那個時候把總部從市中心搬到了鹽田大梅沙，同時還在東部建了三個豪宅盤，十七英里、東海岸和天琴灣。

根據“櫻桃大房子”的介紹，這三個以海景為賣點的樓盤，漲幅遠遠輸給深圳西部那些剛需盤，甚至零漲幅。

例如，2006年底，萬科十七英里的價格已經達到4-5萬/㎡。而到2019年，這個樓盤在鏈家的報價便宜的只有5萬左右，漲幅接近0。

再以萬科東海岸為例，該盤靠山面海，自然條件一流，2006年入市時，單價達15000元/㎡，2010年第四期開盤時，單價已經到了4-5萬/㎡。但是直到2019年，這個盤的成交價仍在4萬左右，而且成交量很少很少。

另一個樓盤是位於鹽田東部的

華僑城天麓

，這個盤也是以10年不漲而著稱。這個樓盤建在山頂，直接望海，自然條件更是一流，被當時的媒體一致看好。當時這個樓盤連續兩年入選中國10大豪宅，是名副其實的高階海景豪宅。

然而，這麼好一個盤，就是不漲。今年還有業主以原購價2854萬（2008年購得）出售別墅，如果成功賣出，算上裝修、稅費、利息，至少要虧損幾百萬。

媒體分析說，這個盤之所以不漲，一個重要原因是配套差。因為建在500米海拔的山頂上，開車到地面還要15-20分鐘，交通不便，生活配套一直很差。

和這些失意的海景豪宅形成對比的是，深圳市中心和西部地區的普通住宅，卻漲幅驚人。

10多年前，鹽田區因為坐擁海景資源，還是一個非常高大上的區域，平均房價完全不輸宇宙中心的南山，但10多年後呢？鹽田房價居然不到南山的1/2。

以下兩組資料就很能說明問題：

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03.

大家可以吸取哪些教訓？

講了威海乳山和深圳東部海景房的故事，大家可以從中吸取哪些教訓呢？

同樣是海景房，香港淺水灣、深圳灣可以賣到幾十萬一平，而深圳大梅沙和威海乳山的海景房就不漲呢？

這其實說明了一個問題，

海景房之所以貴，並不是那個“海景”值錢，而是它靠近的城市資源值錢

，無論是深圳灣還是淺水灣，其實都位於城市中心區，屬於鬧中取靜的絕佳地段。

在此意義上，“海景”不過是一種錦上添花的附加值，如果沒有一流的城市資源作為基礎，

“海景”並不值錢

。要知道，中國海岸線長達1。8萬公里，天南地北景色迥異，海景本身根本就不算什麼稀缺資源。

所以，大家千萬不要被各種花裡胡哨的海景房給忽悠了，而且我敢說，市面上大部分海景房都是噱頭，因為中國大部分靠海的城市都不是真正的意義上的濱海城市，因為它們市中心都不靠海，靠江靠河的更多。

主要城市中，真正稱得上濱海城市的只有香港、廈門、青島、大連幾個。

嚴格來說，深圳都不算濱海城市，因為市中心的深圳灣靠近的是珠江口

，海水渾濁，水環境不如東部。但東部的濱海區，離城市中心已經超過50公里，很難享用一流城市資源。

幾千萬上億的大資金，一般不會考慮買到這麼偏遠的地方。所以，在遠離城市中心的地段，買幾千萬的豪宅，就不要指望在二手市場賺到錢。

還想說的是，距離大城市中心區50公里內的地區，才會有剛性需求的外溢，超過50公里的，基本上都是旅遊、度假、投資等非剛性需求的外溢。

在房地產的價值體系中，海景、山景、江景、湖景都不是最美的，最美的永遠是人、人、人、人、人、人……

只有靠近人口稠密的大都市區，你的房子才能和城市共振，具有持久的價值。

所以，

“海景房”不如“人景房”

，如果一定要買海景房，請記得要在大都會區合理的城市半徑內。