上海的二手房買賣，很多都是“置換”，而且是“連環套”，一個交易出問題，就會導致很多的交易出問題。這其中的糾紛，有一些是由於銀行沒有按照“慣例”在一個合理的時間內放款造成的。尤其是年底，銀行放款更是不可預測，有時買房人拿到新的產證和他項權證並將他項權證交到銀行之後一兩個月，銀行才能放款。這樣，賣房人就遲遲拿不到買房人透過銀行貸款所支付的房款。賣房人賣掉房子一般都會再買一套更大更貴的房子，加之賣房人所賣之房子往往還有抵押貸款未還清，所以，往往賣房人會將賣房所得的全部款項或者大部分款項作為其所買房屋的首付款。銀行放款“遲延”，可能就會導致賣房人付首付遲延，從而導致違約。

賣房人因此而感到很不公平：買房人沒有及時將房款（銀行貸款）支付給自己導致自己違約，自己向上家承擔了違約責任。難道買房人就不應該向自己賠償損失？

買房人一般都會以銀行放款時間不受自己控制，自己已按約將他項權證交付銀行辦理放款手續，銀行放款遲延不是自己的過錯為由拒絕承擔賠償責任。

法院一般也會以此為由駁回賣房人要求買房人承擔違約責任的訴訟請求

。銀行則以“合同相對性”，即銀行與賣房人之間不存在合同關係，且銀行與買房人之間的合同並未約定放款時間及一些貸款合同中的免責條款為由而免除自己的責任。

那麼，究竟誰該為賣房人的損失買單？

首先需強調的是，違約責任的成立不以過錯為要件。《合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。” 因此，買房人以自己沒有過錯為由主張不構成違約的說辭站不住腳。【注：過錯是調整違約金的一個參考因素】

其次，合同具有相對性，房屋買賣合同的當事人是買房人和賣房人，銀行和賣房人之間不存在合同關係。房屋買賣合同是雙務合同，買房人的主要合同義務是支付房款，賣房人的主要合同義務是過戶和交房。所謂的銀行直接向賣房人放款，只是買房人支付房款的一種方式，這並不改變買房人向賣房人支付房款這一基本法律關係。《合同法》第六十五條規定：“當事人約定由第三人向債權人履行債務的，第三人不履行債務或者履行債務不符合約定，債務人應當向債權人承擔違約責任。”房屋買賣合同的當事人（賣房人和買房人）約定由第三人（銀行）向賣房人履行債務（支付房款），如果銀行不履行此支付房款的債務或者履行此支付房款的債務不符合房屋買賣合同約定的，買房人應當向賣房人承擔違約責任。

接下來就是如何認定銀行“不履行債務或者履行債務不符合約定”（銀行不履行此支付房款的債務或者履行此支付房款的債務不符合房屋買賣合同約定）。

（1）

如果房屋買賣合同裡面約定了銀行房款的時間

，但是銀行沒有在此期限內房款，就是買房人違約，買房人就應當按照合同約定向賣房人支付逾期違約金；過了寬限期或催告期，買房人就構成根本違約，賣房人就有權解除合同並主張違約金（一般是總房價的20%或者未付款的20%）。

（２）

如果房屋買賣合同裡沒有約定銀行放款的時間

（貸款發放時間以銀行實際放款時間為準）。《合同法》第六十一條規定：“合同生效後，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。” 第六十二條規定：“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：……（四）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。……” 根據上述規定，賣房人在一個合理期限內沒有收到房款就可以催告買房人支付房款，催告期滿後如果賣房人還沒有收到房款，賣房人就有權解除合同並主張違約金（一般是總房價的20%或者未付款的20%）。

附劉x與陳xx房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：

2011年1月24日，劉x（出售方、甲方）與陳xx（買受方、乙方）簽訂了《上海市房地產買賣合同》1份，約定甲方將涉案的上海市閔行區陵園路（現更名為張虹路）125弄19號201室房屋出售給陳xx，建築面積為176。31平方米；雙方經協商一致，同意上述房地產轉讓價款共計270萬元；雙方確認於2011年3月31日前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續；如乙方未按付款協議約定的期限付款，應當向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款的日萬分之五計算，自應付款期限第二日起算至實際付款之日止。合同之補充條款約定：1、甲方已支付給房地產開發商或物業管理公司或其他相關部門的維修基金（若有）、管理費押金（若有）、煤氣初裝費等已包含在房價中，雙方不再另行結算；2、該房地產內的附屬設施、裝置及室內裝飾的價格均已包含在房價款內，並隨該房地產交付時一併轉讓乙方……合同附件三“付款協議”約定：1、乙方應在甲、乙雙方簽訂本合同並申請辦理本合同公證手續（若需）當日，直接支付甲方部分首付款計人民幣54萬元，且在2011年3月15日前支付81萬元，共計首付款135萬元；2、甲方同意乙方透過向銀行申請貸款135萬元整的形式支付第二期房款，乙方應於簽訂本合同並申請辦理本合同公證手續（若需）後七日內向該貸款銀行申請貸款，簽署借款抵押合同等一切相關協議，辦理一切相關手續，支付一切相關費用並申請辦理借款抵押合同公證手續（若需）。若乙方之貸款申請未經貸款銀行稽核透過或者稽核透過的額度不足申請額度，則乙方應於第3條所述送件當日將其補足並支付給甲方；3、乙方第二期房價款的支付方式：待乙方貸款申請經貸款銀行稽核透過，且公證處出具買賣合同公證書（若有）、借款抵押合同公證書（若有）後3個工作日內，甲、乙雙方親自或委託利尊房地產經紀（上海）有限公司赴上海市閔行區房地產交易中心申請辦理產權過戶及抵押登記手續（送件），並由利尊房地產經紀（上海）有限公司收執收件收據。待上海市閔行區房地產交易中心出具以乙方為所有權人的房地產證和以貸款銀行為抵押權人的他項權證，且將該他項權證送交貸款銀行後3個工作日內，乙方應支付給甲方第二期房款，該期房價款由貸款銀行代乙方支付；4、待貸款銀行將上述第二期房價款支付至指定帳戶且上海市閔行區房地產交易中心出具以乙方為所有權人的房地產證和以貸款銀行為抵押權人的他項權證後3日內，甲、乙雙方應對該房地產進行驗看、清點，確認無誤後，甲方應將該房地產交付乙方；5、若甲、乙雙方按照本附件（即付款協議）履行與正文條款約定不一致，雙方同意按本附件（即付款協議）約定履行。該合同對於雙方的違約責任亦作了約定。同日，雙方簽訂《房地產買賣合同之補充協議》1份，約定甲、乙雙方確認本次交易的總成交金額為人民幣280萬元（本次交易房款以甲方實收為準），由房地產買賣合同中所述的成交金額人民幣270萬元與本協議所述的搬遷及裝修補貼費人民幣10萬元共同組成；該房屋交易過程中產生的營業稅、個人所得稅、交易手續費按國家規定交納，所有稅費由乙方支付，所交納（費用）憑證歸甲方所有；乙方除應根據房地產買賣合同所述付款條件承擔付款義務外，還應於進交易中心當天向甲方支付搬遷及裝修補貼費計10萬元。 陳xx於2011年1月24日支付房款54萬元，於2月1日支付46萬元。 2011年2月10日，陳xx向劉x借款32萬元。同日，陳xx又透過銀行轉帳方式支付劉x房款62萬元。劉x出具了金額為30萬元的房款收條。2011年3月30日，陳xx向劉x支付房款61萬元。 2011年4月8日，上海市閔行區房地產登記處核准了涉案房屋的產權過戶申請，將房屋產權戶名變更登記為陳xx。陳xx支付了劉x搬遷及裝修補貼費計10萬元。 另查，陳xx與中國銀行上海市分行簽訂《個人住房（二手房）抵押借款合同》，申請借款89萬元。6月24日，銀行發放貸款89萬元。至此，雙方結清全部房款及補充協議所述的搬遷及裝修補貼費。6月25日，雙方辦理了物業、煤氣戶名的更名手續，但未辦理書面的房屋交接手續。 2011年5月，陳xx未經劉x同意而更換了涉案房屋的門鎖。為此，劉x之朋友章路於5月13日至上海市公安局閔行分局虹橋派出所報案，並更換門鎖，支付了開鎖及換鎖費用400元。此後，陳xx又換回門鎖並委託他人在該房屋中更換了鋁合金窗戶，進行裝修。 再查，2011年9月2日，陳xx向法院提起訴訟，要求劉x退還裝修補貼費5萬元，賠償房屋設施缺失的損失費5萬元，案號為（2011）閔民五（民）初字第1025號。審理期間，陳xx向法院申請限制劉x出境，為此，劉x自願向法院繳納了10萬元保證金。法院對此案進行審理後，判決駁回了陳xx的訴訟請求，並退還了劉x的保證金。 2012年7月，劉x提起本案訴訟，要求判令：1、陳xx償付首期房款中5萬元的逾期付款違約金375元；2、陳xx償付逾期支付第二期房款89萬的違約金26，700元；3、陳xx支付其擅自闖入劉x房屋進行裝修的違約金26，700元；4、陳xx賠償劉x更換門鎖費400元、10萬元保證金的利息損失5，000元；5、陳xx賠償劉x精神損失費5，000元，並向劉x賠禮道歉。陳xx要求駁回劉x的全部訴訟請求。

一審【案號：上海市閔行區人民法院（2012）閔民五(民)初字第1449號】

劉x與陳xx之間的買賣合同依法成立，雙方應當按約履行各自義務。按買賣合同約定，陳xx應當於2011年3月15日前支付房款135萬元。陳xx於1月24日支付了54萬元、於2月1日支付46萬元，合計100萬元。2月10日，陳xx向劉x借款32萬元，陳xx又向劉x支付房款62萬元，劉x收取此62萬元後出具了30萬元的房款收據。據此，可以認定，劉x提供給陳xx借款32萬元，陳xx於當日即予以歸還，亦即陳xx於2月10日支付的房款為30萬元，加之前兩次付款，共計付款130萬元。而之後的房款，由陳xx於3月30日支付，證明陳xx在3月15日前支付的房款共計130萬元，未能付足雙方約定的135萬元，其中的5萬元逾期至3月30日支付，故劉x現主張該筆5萬元的逾期付款違約金，符合合同約定，此筆違約金為5萬元*0。5‰*15天，計375元，陳xx應當償付。 關於劉x主張的以銀行貸款方式取得的89萬元的逾期付款違約金，合同約定貸款由放貸銀行代陳xx直接支付給劉x，故具體支付期限，非劉x與陳xx所能控制，而由銀行按貸款流程操作。陳xx按合同約定及時將他項權證交至貸款銀行，銀行於6月24日將89萬元貸款發放至劉x帳戶，此非陳xx惡意違約所致。劉x要求陳xx承擔89萬元逾期付款違約金的請求，法院不予支援。 關於劉x主張的陳xx擅自裝修的違約金、精神損失費和賠禮道歉的請求，無合同依據、亦無法律依據，法院不予支援。 關於劉x主張的更換門鎖的費用400元，此係在劉x未交付房屋的情況下，陳xx未經劉x同意擅自進入涉案房屋，並更換門鎖，導致劉x重新換鎖的費用，故此費用應當由陳xx賠付給劉x。 關於劉x主張10萬元保證金的利息損失，由於陳xx在（2011）閔民五（民）初字第1025號案件中申請限制劉x出境，經法院向劉x釋明後，劉x為了能自由出入境而自願選擇繳納保證金。如果劉x選擇不離境，則無須繳納10萬元保證金，故對此10萬元保證金的利息，非陳xx申請限制劉x離境所必須產生的損失，故對此項訴訟請求，法院不予支援。 原審法院審理後於二〇一三年一月十八日作出判決：一、被告陳xx於本判決生效之日起十日內支付原告劉x逾期付款違約金人民幣375元；二、被告陳xx於本判決生效之日起十日內賠償原告劉x更換門鎖費用人民幣400元；三、駁回原告劉x其餘訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費人民幣1，404。38元，由原告負擔1，390。34元，被告負擔14。04元。

二審【案號：上海市第一中級人民法院 （2013）滬一中民二（民）終字第604號】

本院認為，上訴人劉x與被上訴人陳xx就涉案房屋簽訂的《上海市房地產買賣合同》合法有效，雙方均應按約履行。履約中，雙方發生爭執，陳xx曾起訴劉x。現劉x提起本案訴訟，針對劉x主張的89萬元貸款發放期限的問題，本院認為，因銀行貸款發放非陳xx所能控制，劉x亦未舉證證明系陳xx故意遲延履行自己的義務而導致貸款發放遲延，故不應由陳xx承擔該責任。關於劉x要求判令陳xx支付擅自裝修違約金的上訴請求問題，劉x沒有舉證證明其為此所受損失，因此該訴請，本院亦不予支援。至於10萬元保證金利息損失的問題，陳xx向法院申請限制訴訟物件劉x出境，系其合法、正當的訴訟權利，且劉x向法院繳納10萬元保證金，係為了自身利益，故該利息損失，亦與陳xx無關。綜上，上訴人劉x的上訴請求，缺乏依據，本院不予支援。原審所作判決並無不當，本院依法維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下： 駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費人民幣1，404。38元，由上訴人劉x負擔。 本判決系終審判決。