和以前一樣，絮絮叨叨的寫作風格，爭取把事說明白。5200多字，閱讀需要二十分鐘。

深圳7。31新政後，成交低迷，經過一段時間消化政策，市場上開始有揮淚大甩賣的所謂“筍盤”，有些甚至打著低於購入價的噱頭。今天就房價下行情形下，面對“筍盤”如何才能保障自己資金安全談幾點看法。

一、核實出賣人的徵信情況

簽訂買賣合同時，買受人可以提出核實出賣人的徵信情況，主要是瞭解出賣人是不是已經斷供，連月供都斷的人財務狀況可想而知，合同簽訂後房產被債權人查封的可能性極大。

目前，市面上有些斷供是業主購買時辦理高評高貸，導致月供數額巨大，自身沒有穩定的現金流導致，也有因為股市動盪和其他原因自身財務狀況惡化導致。還有一種特別多，借名買房的實際產權人和借名登記人之間存在糾紛，實際產權人不再提供資金導致，這種房產遲早會被實際產權人申請查封。

不管屬於上述哪一種情況，在貸款期限內，借款申請人連續三個月或累計六個月未償還貸款本息，將被記入銀行“黑名單”，想額度贖樓是不可能了，被債權人查封的可能性也極大。

二、核實出賣人的涉訴及查封情況

出賣人已有官司纏身，房產被查封的可能性也極大。登入深圳市訴訟服務平臺及最高人民法院關於全國法院被執行人資訊查詢平臺，查詢下出賣人的涉訴情況，很有必要。已經被人起訴或申請執行的，房產被查封的可能性很大。很買受人都是合同簽訂後一週左右發現出賣人的房產被查封，說明出賣人是知道已經被人訴訟後，倉促簽訂的買賣合同，目的就是拿到定金。

依據正規的交易流程，中介在促成雙方簽約前應核實房產的抵押和查封情況，實際上也不費事，就是用中介公司的金鑰登入深圳市登記中心的系統查詢，但是很多中介還是忽略這個步驟，或簽訂合同後第二天才查詢房產的資訊。我一直不理解，這些透過大型的中介公司成交的合同，怎麼也會買到查封房，後來發現，他們的業務員大多數各管一段，內部的銜接上存在問題，不是每一個業務員都可以隨時上網查詢房產資訊。千萬不要聽中介說他們公司都是先簽約後查檔，那是胡說。

現在好了，透過深圳市不動產登記中心網站不要金鑰也可以隨時查詢房產抵押查封資訊了，以前蜜蜂查檔也可以查詢，但他們最新改版後，只有業主才可以查詢，基本上也就廢了。需要注意的是，深圳市不動產登記中心網上查詢，只能在電腦上登入查詢，只能查詢到抵押查封資訊，抵押權銀行和查封的法院及抵押、查封的時間沒有顯示，而透過中介公司系統查詢頁面有顯示。

出賣人房產被查封后，到了辦理首期款監管時間經催告仍不能解除查封的，出賣人構成合同違約。法律依據為《合同法》第121條：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。”為什麼要給出這個法條，因為我代理的一個案件一審法官居然認為房產被人查封，出賣人在合同履行過程中沒有過錯不構成違約，雖然這個案件二審改判了，但是一審的觀點很多人還是堅持的，估計看了這個法條就明白自己錯的有多離譜。

這裡面有個問題，就是目前很多銀行在房產存在查封的情況下，還是可以辦理首期款監管並出具貸款承諾書，那買受人為什麼在知道房產被查封后就可以不做首期款監管手續，進而追究出賣人的違約責任，這是由深圳市三價合一後的交易流程決定的。

三價合一使得辦理網籤合同的時間提前到了申請貸款前，而有查封的房產在中介公司的系統中無法生成網籤合同。那為什麼還會出現，有些查封的房產還是可以辦理首期款監管並取得貸款承諾函，經我多方核實，查封房透過自助錄入網籤合同的方式，還是可以生成網籤申請貸款。買受人透過中介公司居間購買時，在房產被查封的情況下當然有權拒絕辦理自助網籤的貸款流程。

買受人在合同簽訂後，得知房產被查封，不想繼續履行第二筆定金支付或透過自助交易流程錄入網籤監管首期款，避免損失的進一步擴大，應依據《合同法》第68條的規定依法行使不安履行抗辯權，當然行使的前提是透過中介系統查詢已經明確知曉房產被查封，沒有查封的直接證據，貿然發函終止履行，自己構成違約。

買受人不知道出賣人的房產被查封，也沒有通知任何人原因，怠於履行自己的合同義務，在合同約定的支付第二筆定金時間或辦理首期款監管時間（有些中介直接給辦理的自助網籤），沒有依約履行，同樣構成合同違約。此時是雙方均存在違約的情形，法律依據為《合同法》第120條：“當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。”實際上在二手房買賣糾紛中雙方違約的情形很多，只是有些代理律師沒有認真推敲而已。

三、定金的支付物件和數額

一般的交易流程，簽訂買賣合同後，買受人需要給付定金，通常約定給到監管方賬戶視為出賣人已經收到，這裡的監管方一般是中介公司。中介公司的放款條件在監管協議中約定了幾種情形，有查檔後放款，有出具公證書後放款，也有房產過戶到買受人名下時才放款，看買受人的談判能力，當然是過戶後放定金最安全。

上面說的是一般情況，也有的中介公司合同中沒有約定交付給第三人監管的條款，更沒有明確支付給監管的第三方就視為出賣人已經收到。在此種安排下，買受人沒有仔細看合同約定，把定金支付給中介公司或直接支付給中介工作人員，不能視為出賣人已經收到定金，除非有證據證明出賣人有明確中介公司或工作人員的代收款許可權或買受人有證據證明是接受出賣人的指令支付。單單有出賣人的收條，不能證明買受人已經依約向出賣人支付定金，當然三方簽訂的有定金監管協議的另說。此種情況中介人員捲款跑路，買受人可能構成違約不說，定金以後也有可能要不回來，無論如何不能把定金直接支付給中介的工作人員。

在深圳支付定金有比例限制，依據《深圳市房地產市場監管辦法》第39條，中介公司能夠監管的資金最高不能超過合同價的5%，而依據深圳市金融辦的檔案精神，深圳市首期款的監管比例最低為合同價的22%，因此銀行認可的定金額度普遍為合同價的8%以下，超過該比例，買受人的貸款可能會被認為有做高定金數額高貸的嫌疑。

兩相比對，買受人支付定金的數額最好是合同價的5%，這樣中介公司可以放心監管，買受人申請貸款也不會有問題。為什麼說這個問題，就是告訴買受人，碰見中介或出賣人要求支付超過8%的定金時，除非你是一次性付款，不然直觀的可以判斷，這單交易可能會有風險，直接要求支付15%或20%定金，出賣人有可能就是衝著騙定金來的。

四、贖樓時不能給出賣人提供反擔保

一般的交易流程，簽訂合同後，買受人支付定金，然後出賣人委託擔保公司辦理額度贖樓，中介公司的合同版本預設的基本上是額度贖樓。贖樓時擔保公司向銀行提供擔保函前，會查詢出賣人的徵信情況，實際上是幫助買受人對出賣人的情況進行一次排查，有些出賣人事先知道自己過不了擔保公司這一關，就在合同中約定自行贖樓。約定自行贖樓的時間往往是買受人取得貸款承諾函後，這延緩了買受人知道交易不能的時間，給出賣人解套提供充分的運作空間。

買受人在取得貸款承諾函後，出賣人表示贖樓不能，不但喪失購房機會，資金還會被銀行鎖定3個月到6個月，損失慘重。因此，買受人儘可能選擇監管期限為3個月的銀行辦理貸款手續。擔保公司不願意給出賣人贖樓時，通常會要求出賣人找擔保人提供贖樓的反擔保，買受人萬萬不可簽訂反擔保協議，避免房子沒有買到，反而背上幾百萬的債務。也不能在出賣人房產被查封或贖樓不能的情況下，直接給出賣人購房款，讓出賣人贖樓，這樣會讓自己陷入的更深。

擔保公司不願意辦理額度贖樓，出賣人要求變更現金贖樓，雙方可以就變更後的贖樓費作出合理安排，一般情形下額度贖樓的贖樓費為欠款金額的1。2%，加上罰息及短期貸款利息，應該不超過欠款金額的2%，因此就現金贖樓費用的承擔應和出賣人約定限額不超過欠款金額的2%，多出的部分是因出賣人額度贖樓不能增加的，應由其自行承擔。出賣人如果不同意買受人的條件，就要按照要求辦理額度贖樓手續，贖樓不能自己違約。

五、當心取得房產證急於出手的出賣人

剛取的房產證就急於脫手，這裡面可能有事，很有可能出賣人和他人有糾紛。比如登記產權人和實際產權人有矛盾急於賣房，夫妻雙方鬧離婚登記產權人急於賣房，因繼承糾紛登記產權人急於賣房，出賣人房產取得途徑不合法有被執行迴轉的可能等情況。

這樣的房子有個共同的特點，就是出賣人的條件都比較寬鬆，唯獨的要求是一次性付款和快速辦理遞件過戶。購買此類房產，應和出賣人約定定金監管在第三方，在過戶後第三方才放款。

六、墊資業務基本上都是套路貸

最近接待兩個辦理高評高貸的糾紛，一個是來自墊資方，一個是來自出賣人。墊資方為了自己利益故意設定障礙拉長交易時間賺取高額利潤，說的是半個月辦好，結果一個貸款流程就給拉長到三個月，利息算下來驚人。實際上現在的墊資業務不再像以前那樣的純粹，目前在深圳已經變成了套路貸的變種。

另一方來自業主，事前說好配合辦理高評高貸，收到首期款後，不依約返還多貸的部分，也不同意用首期款償還墊資款，導致買受人融資成本增加，還在辦理遞件過程中用高評高貸到銀行投訴的理由勒索買受人給與一定好處費。

來自業主反咬一口的諮詢案例現在越來越多，所有買受人都應該知道，買賣雙方關於高貸的約定是雙方惡意串通損害銀行利益法律上是無效的，業主隨時可以反悔，法律上你拿他沒有辦法，碰見反覆無常的出賣人，可以把你噁心死。

七、看房時核實清楚房產的原始戶型和麵積

去年廣州出現一個案例，出賣人房產證上登記面積是166。92平方，買受人過戶後，經廣州市房地產測繪院重測發現是140。05平方米，於是訴訟出賣人返還部分購房款，該案件最後以買受人敗訴結案。原因是二手房交易的標的是按套數計算，雙方沒有約定按照面積為單位計算價格，出賣人沒有自行改變戶型，沒有過錯因此不承擔返還購房款的責任。

最近接連線到深圳幾個關於面積的諮詢，買受人發現自己購買的房子和其他同戶型的房產面積不一樣，有個還是住了多年後偶然才發現的。出現這類情況的原因很多，但是大部分和雙拼房有關，也就是本來是雙拼房，出賣人自己按照自己的想法隔成兩套房，對外出售，隔斷時沒有按照原始戶型隔斷。也有的房子本身不是雙拼戶型，只是一個人買了整層或上下二套房，以前按照自己的想法隔開使用，出售時沒有恢復原始戶型，導致有的房間面積缺失。還有的是把開發商贈送給A套房的贈送部分，隔到了B套房裡。

以前這樣的糾紛並不是很多，沒有引起大家的重視，以後購買違建或贈送面積大的小區應小心些。 對可以單獨使用的違建部分在合同中應有明確約定歸屬，約定不明或不明晰，以後會出現問題。

八、買受人規避風險的有效措施

首先，儘可能要求和業主夫妻雙方（房產所有隱形共有人）簽訂買賣合同，為可能發生的訴訟繼續履行創造有利條件。依深圳市登記中心的要求，登記產權人一個人就可以簽字辦理過戶，但是出現糾紛，買受人訴訟繼續履行時，沒有辦法證明登記產權人的配偶知情並同意，在人民法院就訴訟繼續履行不能。雙方的合同關係只能轉變成追究違約責任的一般金錢債務，而金錢債務就存在和其他所有債權人平均分配出賣人財產的風險，不利於買受人利益最大化。

其次，要求和出賣人簽訂辦理預告登記的協議，在條件許可時，儘可能辦理預告登記，提前鎖定房產的物權權利。依據深圳市不動產登記中心的新要求，預告登記業務可以在一小時內辦結，也就是立等可取。雙方簽訂有預告登記的協議後，為避免出賣人以後不配合申請，可以就辦理預告登記事項給出賣人指定一個委託代理人並辦理委託公證手續。二手房的預告登記在深圳市登記中心辦理的很少，但是對於買受人而言這是個保障自己的利器。以前深圳市規定抵押房不能辦理預告登記，現在據說抵押房也是可以辦理，具體如何要求的，現在我也沒有問明白這個事。

2009年《深圳市房地產登記若干規定（試行）》深圳市人民政府令第203號第17條規定，抵押房不能辦理預告登記，目前現行有效。房地產經預告登記後，除司法機關、行政機關依法限制房地產權利外，未經預告登記的權利人書面同意，登記機關不得辦理該房地產的其他登記。

第三，儘可能提前簽訂交房確認書，合同簽訂後就合法佔有房產。在出賣人一房多賣時，提前佔有房產可以避免買賣合同之債變成一般的金錢債務，取得房產的所有權能最大限度保證買受人的利益，佔有的優先權排在過完成過戶登記和辦理預告登記的其他買受人之後。

第四，定金不能全部監管在中介應有一部分直接支付給業主，一定是買受人賬戶進入的出賣人賬戶，在發現對方違約後及時催告對方履行，證明沒有辦理過戶不是自己的過錯。

法律依據：《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》 第28條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

以上是最近接受諮詢和委託代理案件遇到問題的一個小結，希望對購房人有所幫助。

——周爭鋒2018年10月26寫於深圳

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