二少爺認為“一鋪養三代”已經是過去時了，現在是“一鋪三代供”，特別是在電商嚴重衝擊、交易稅費極其高昂、各種流量差異化導流的今天。

在投資圈，有一種說法：買住宅是初中生，買公寓是高中生，買寫字樓是本科生，買商鋪是研究生，意思是住宅適合最普遍的投資者，而買商鋪非專家大神不能玩好，屬於專業級別的投資標的物。

但二少爺對於商鋪的投資並非旗幟鮮明的反對，只是建議一般的人優先投資住宅而不是困難模式下的商鋪，如何投資商鋪，二少爺將收集整理圈內大神的意見形成此文，在此感謝：

“奇奇他爸2010”和“買出價值”

第一條：可以從社群鋪入手，社群鋪可能想象力不大，但風險相對較少。

（二少爺解讀：優先選擇大型社群、成熟社群、對外開放社群、容積率大人口密度大的社群）

第二條：在沒有看完100個鋪前，不要輕易下手。

（二少爺解讀：特別需要警惕中介打電話來主動說的筍鋪，一般為損鋪）

第三條：多收集商鋪投資失敗的案例，少研究商鋪投資成功的案例。他認為商鋪投資失敗的案例一般有明顯的借鑑意義，而商鋪投資成功的案例借鑑很難。

（二少爺解讀：力求不輸，其實已經贏了一半）

一、商鋪投資理念

1、商鋪投資既是天堂，也是地獄

指的是投資得當的商鋪可能獲取幾十倍的收益，是天堂。但投資不得當的商鋪可能血本無歸，是地獄。

2、一個商鋪就是一個小公司，商鋪的現金流比公司的現金流更能看清楚，並且水分更少。

3、商鋪的價值不在於大小，在於人流量，在於鋪面的寬度，在於人流量中人流的錢包，最後才是面積。

二、哪些商鋪失敗機率比較高

我對失敗的投資案例做了一些總結，列出了商鋪投資失敗率比較高的案例

1、內鋪投資的失敗率比較高

（二少爺解讀：內鋪如廣州石牌電腦城、海印廣場一類鋪，依託於整體運營）

很多內鋪開始也很紅火，但隨著市場的變化，可能整個商場都倒閉了，內鋪投資者可能血本無歸。當然也有些內鋪投資成功的案例，如廣州的一些批發市場，尤其早期買入，升值也比較驚人。但總的來說，內鋪投資的失敗率比較高，內鋪投資即使成功也主要是運氣，內鋪受制於人，很難做到“一鋪富三代”。

（二少爺解讀：所謂內鋪受制於人，是指受制於商場的運營方管理方，個體需要服從於大局）

2、新鋪投資失敗率高

主要原因是現在很多新鋪包裝的過於厲害，很多價格遠遠超過了內在價值。同時新鋪也不容易看清楚人流，做決策的要求相對比較高。

（二少爺解讀：警惕現在廣州金融城對外招商的新鋪，不是沒有價值，只是價格過分超高）

3、門面過窄，而深度過深的商鋪失敗率比較高

很多門面商鋪的深度是門面的寬度十幾倍，而鋪面的主要價值就在門面，裡面的面積的價值遠遠少於門面的價值。

4、面積過大的商鋪失敗率高

這個主要跟網際網路電商的迅速發展，一些大面積的商鋪以賣標準件為主，現在受到的衝擊很大。並且在金融危機來臨的時候，大鋪更容易受到衝擊，而小鋪受到的衝擊相對比較小。我覺得45平以下的小社群鋪受到電商衝擊相對比較小。

5、豪宅區的商鋪投資要謹慎

主要是豪宅區一般容積率比較低，人口密度少，雖然消費能力強，但高階消費也不會在小區鋪完成，而豪宅區商鋪價格一般都比較高，主要原因是大家覺得房子這麼貴，商鋪比房子貴幾倍也很正常。因此豪宅區的商鋪價值可能比不上大社群鋪的價值。

（二少爺解讀：商鋪重視人流和密度，豪宅注重私密安全，兩者天然衝突）

6、2000戶以下小區（尤其是沒有小區外居民經過）的商鋪投資失敗率比較高

主要是這些小區的商鋪價值本身就比較低，小區由於人數少，消費力有限，小社群的商鋪投資價值比較低。

7、價格便宜人流過少的商鋪不能投

很多小區鋪某一面是小區人流必經之地，就會很旺投資價值高的多，但可能另外一面很少有人經過，這些商鋪的投資價值就會很低。

（二少爺解讀：人流監測必須具體到路面，同一社群南北之分的商鋪人流可以天壤之別）

8、臺階太高（超過5個）的商鋪失敗率高

很多商鋪門前需要上5個臺階，或下5個臺階，這樣的商鋪會嚴重影響過往的人流進店消費，會出現雖然在門前經過的人很多，但進店的比例很少。如果一個商鋪，顧客要上很多臺階才能到達商鋪，則商鋪的價值隨著臺階的增多而降低。

9、商鋪與主人流之間有綠化帶或隔離欄或有大樹等遮擋的商鋪

10、租金趨勢向下走或沒有遞增的商鋪不要試圖進行投資

這些地方一般都有空鋪或有很多在招租或轉租的店鋪，租金多年沒有上漲，或者正在下跌。

（二少爺解讀：可以調查上兩手的轉手費和最近幾年的租金走勢）

11、商鋪價值完全依賴於某個超市或商場的商鋪不能買

當依賴物件倒閉的時候，商鋪的價值也就丟失了

12、留不住人的商鋪，如靠近機場出口，或小區汽車出入口

對於商鋪門前是行車道，很難步行的商鋪要特別謹慎。商鋪的價值來自步行的人流，而不是車流。

（二少爺解讀：特別要警惕現在廣州南站周邊熱炒的商鋪，的確南站人流量巨大，但絕大多數都是匆匆過客，人流轉換率極其低）

13、（二少爺解讀：返租商鋪一定要警惕，過高的售價已經體現在返租金裡，而且返租期滿後運營方推卸責任，商鋪商場容易一潭死水）

三、商鋪價值的加分因素

1、可以分割的商鋪

如某個在賣的鋪，由於門面足夠寬，可以分割成2個鋪甚至三個鋪，商鋪租金能提高50%以上，而原來房東並沒有這樣做，在商鋪的價格中也並沒有體現。

（二少爺解讀：屬於套利機會，變一為三，一大三小，有點類似膛房群租房）

2、有煙道，能做餐飲；而原來可能不是餐飲業態並鋪租也較低

（二少爺解讀：在電商衝擊下，商鋪經營風險較小的是做餐飲，但餐飲一般鋪租轉手費較高，而如果原業主非餐飲並賣低價，可以接手改造為餐飲鋪套利）

3、可以改變業態：引進銀行、藥房、地產中介、美容店、品牌連鎖和菸酒店等高毛利商家。

4、商鋪的層高超過5米5的可以變成2層，相當與把商鋪的面積大了一倍，這對於很多生意是非常有幫助的，如地產中介。或有地下室。

5、社群入口鋪、超市入口鋪、大商場入口鋪、地理位置上特別顯眼的鋪位、街道轉角鋪、十字路口鋪等都是龍頭鋪。

（二少爺解讀：龍頭鋪一定會賣龍頭價，必須確保原來形成龍頭鋪的人流不會因市政工程、入口改造、林業維護等原因發生人流阻礙等情況）

6、商鋪停車

如果商鋪面前能停車，對於一個商鋪是一個重要的加分因素，尤其是有地下停車場的情況。如果對於一個高檔的酒樓，停車基本上是必須的因素。

7、商鋪門前有大的空間，比較適合留人。如果是聚客點就更佳了。

8、商鋪門前的防雨走廊對商鋪的價值是一個提升因素。

9、增加天橋或紅綠燈斑馬線或公交站等因素。天橋或斑馬線或公交等可以改變人流，可能對商鋪的價值發生影響。

案例分享：深圳某社群右側的商鋪從小區入夥後出租率一直不高，主要原因是小區的人流一般沒有必要經過這片商鋪，除了送孩子上幼兒園的時候需要經過一下。大門左側的商鋪在小區入夥後全都租出去了，主要原因小區中的居民在出入的時候都要經過這些商鋪。在某一年，小區大門右側商鋪的門前架起了天橋，很多小區的居民都要經過天橋去馬路對面去坐車，去乘車的人間接就要經過這些大門右邊的商鋪，天橋造好後，原本沉靜的大門右邊所有的商鋪都租出去了。

（二少爺解讀：這就是市政工程改變人流進而改變商鋪價值）

10、寬度與深度比值比較大的鋪，如電梯鋪。這些電梯鋪如果單價比隔壁少高，甚至高20%可能都是物超所值。

（二少爺解讀：電梯鋪只是一個形象比喻，形容寬度很寬，深度不深的商鋪）

11、比較寬闊，可以增加經營。有一個業主在一個鋪前房了二隻搖搖馬，沒有個月增加了2000元收入。

（二少爺解讀：實質是可以佔道經營，佔用公共面積）

13、隔壁就是麥當勞或肯德基等大品牌，拋開價格等因素，一般來說是好鋪。

（二少爺解讀：大品牌如星巴克選址有強大的團隊運作，一般買房買鋪跟著品牌商買不一定大賺，但一般不會出錯）

四、投資商鋪前需要的調查

對商鋪的調查必須包括對原來業主的調查，可以從管理處入手；對同類商鋪的調查；對人流量的調查；對趨勢的思考；對商鋪周圍拆遷調查；

1、商鋪人流量調查：要多次，分早中晚；要使用計數器量化；

2、周邊人口調查；對商鋪周圍物業數的調查；

（二少爺解讀：周邊人口屬於哪一消費水平）

3、商鋪業主的調查；可以從中介、管理處和保安入手

（二少爺解讀：人口屬於哪一消費水平）

4、同類商鋪的調查

（二少爺解讀：調研競爭對手的情況）

5、商鋪租金的調查和趨勢思考

對於一個店鋪的租金調查：左邊三間和右邊三間的租金調查非常重要。不要被當前鋪的租金迷惑。

確定商鋪當前現金流的難點在於

a、過高，可能由於某個租客不瞭解市場原因，讓租金遠遠高於市場價格，甚至故意遠遠高於市場價格。

b、過低，由於合約時間比較長，當前租金可能就會比較低，遠遠低於市場價格。

克服這二點的方法在於：調查周邊的市場租金和評估周邊商鋪以及當前商鋪的毛利。

二少爺案例分享：

有一位摯友五年前投資了廣州珠江新城東區住宅樓底商三樓內鋪，面積較小，開發商承諾返租兩年，租金可觀，但商鋪售價也是極其高昂。返租期到後，運營商撤場，把商鋪的運營權轉交給摯友，因為豪宅區人流量極其稀少，並且商鋪本身面積較小無法做餐飲等自帶流量的業態，而這種商場內鋪非常講究整體運營統一定調，導致摯友商鋪空置一年多，直到整個商場成立了委員會外包給新的運營商統一管理統一裝修統一出租才有起色，現在租金只是剛好頂住管理費和水電費等基本開支，無法產生正現金流，出售價更是比五年前下跌。

商鋪不限購但交易費用極其高昂（雖然可以用不過戶、公司股份轉讓、法院判決等方式避稅）

而五年前的住宅投資，至今已經翻倍有餘。

商鋪投資屬於專家級別，奉勸大家別因接到中介電話所謂的“旺鋪養三代”就一股腦幻想著收租升值。

真正的旺鋪都是卡在開發商手裡不出售的。

本篇文章分析的是商鋪投資的傳統觀點，著眼點來源於吸引“自然流量”（也就是過客），而現在網紅經濟、網際網路經濟下，流量的渠道已經從過去的自然流量轉變為線上流量，商鋪的地段和位置已經不是第一考量要素。

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