張海清744650252018-03-10 17:49:09

不清楚。

素酉CPAer2019-01-13 10:25:59

謝謝邀請！

房地產開發企業相比一般製造業，屬於特殊行業，其會計核算及稅務處理也有其特殊性。關於主要工作內容，下面從會計核算和稅務處理兩方面來闡述。

一、會計核算

成本核算物件，根據物業性質及土地用途，開發的商品房可以按性質（開發產品名稱）區分以公寓、、住宅、車庫等為具體成本核算物件，按照前期規劃，分一期、二期等按期進行歸集。具體房地產開發企業成本核算，主要是“開發成本”的歸集與核算，

具體可以透過以下明細科目進行歸集：

1．土地徵用及拆遷補償費

2．前期工程費

3．基礎設施費

4．建築安裝工程費

5．配套設施費

6．開發間接費

特別說明“開發間接費“是一級科目，按期歸集，期末按一定標準分配計入各有關開發產品成本，也就是開發成本——XX 開發——開發間接費。

即：某項開發產品成本分配的開發間接費用= 月份內該項開發產品實際發生的直接成本×本月實際發生的開發間接費用÷各開發產品實際發生的直接成本總額

二、稅務處理

稅務處理主要包括三方面，分別是增值稅、土地增值稅及企業所得稅。

下面主要說一說預售環節增值稅相關處理。根據

《房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案增值稅徵收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）

第十條規定： 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產專案，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率11%或徵收率5%）×3%

具體賬務處理如下

①收到期房房款時： 借：銀行存款 貸：預收賬款

次月預繳稅款時：借：應交稅費——預交增值稅 貸：銀行存款

②房屋竣工並交付給購買方時 借：預收賬款 貸：主營業務收入 應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 同時結轉成本借：主營業務成本 貸：開發產品

③月末結轉預交增值稅 借：應交稅費——未交增值稅 貸：應交稅費——預交增值稅

銷項稅額與進項稅額的差額（貸方）結轉

借：應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅） 貸：應交稅費——未交增值稅

總結：房地產開發企業成本核算與涉稅處理有其特殊性，與一般製造業差異較大。特別是成本核算科目設定及成本分攤方法、銷售環節增值稅、土地增值稅清算等等需特別注意。時刻將收入成本配比原則牢記於心。