使用者11180656819472020-03-31 03:19:41

一、花園洋房發展背景

作為房地產建築形態中的重要組成部分的花園洋房物業，在中國的發展史可追溯到國際化大都市上海，自十九世紀中期開始，花園洋房物業作為長江經濟圈中領銜城市——上海和珠江經濟圈前沿地域——廣東和福建等區域開始盛行。

同時，花園洋房物業也成為當時社會“上流階層人士”追求居住品質、彰顯身份地位的重要標示引數，是西方社會文明、生活方式與中國文化融合的新興特色地產業新品！

從現在房地產定義觀點來看，當時的花園洋房，相當於目前房地產市場中的獨棟別墅；然而，現今市場中的相繼出現的花園洋房和當年的花園洋房已相去甚遠。

二、花園洋房概念

（一）狹義花園洋房

現代型的花園洋房，從其概念來講，一般分為狹義花園洋房和廣義花園洋房。

狹義花園洋房則是指Garden-Villa（花園別墅），也就是我們通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，明顯特點就是帶有私家花園、草坪和車庫，擁有獨立院子式的低密度建築群落，通常表現在2-3層的小樓，著重強調戶戶有花園（多數為入戶花園）或是露臺等，包括市場中的洋式聯排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型面積相對會較大，居住舒適程度較高。

狹義花園洋房，此類建築物業形態主要體現在各類聯排別墅上和低層建築物業上。

就建築風格而言，近年來，狹義花園洋房在建築風格上得到不斷深化和延展，在洋式建築風格的基礎上，結合國內實際情況，派生出了具有“中國特色式”的新江南風格。

於住宅樓內部構建樓層景觀。精心打造住宅樓內的層層空中花園，復原自然，讓四季變化來到建築中；打造入戶景觀，設計超大景觀露臺。

（二）廣義花園洋房

目前，在市場中常見的花園洋房多數為廣義花園洋房，從全國房地產市場的情況來看，廣義的花園洋房可定義為：建築樓層在六層以下，建築結構為板式的建築，尤以四、五層為主，強調生態、景觀的均好性，綠化率比較高，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，通常會有入戶花園設計，也有將戶外綠化景觀引入室內的情況，或“獨立入戶花園”或“獨立生活陽臺”。

三、花園洋房PK常規多層物業

在市場上，通常人們會把花園洋房與常規的多層物業相混淆。從某些方面來講，後者的確有些區域性的基本特徵類似於花園洋房，但其相同之處僅僅存在於“外表”，譬如，兩者的樓層數可能會差別不是很大、兩者的部分材料會用的一樣，但要注意的只是“部分”。

相對於常規的多層物業，花園洋房有著明顯的諸多方面優勢：

首先，明顯特點是花園洋房容積率更低。

判斷花園洋房舒適性的第一基礎指標便是容積率，花園洋房容積率一般在1。0-1。5之間。就居住密度和私密性而言，很顯然，常規多層的的居住密度明顯要大大高於花園洋房，因為前者最常見的建築形態最低也在六層，甚至會達到七、八層！

其次，品質感較強，舒適性更高。

在用材上，通常只會在別墅專案中才有的元素，也逐漸在花園洋房中得到體現。思想比較前衛的開發商通常會在花園洋房的戶型設計上斟酌再三，既要保證居住者通透的視野開闊，又要做到使用面積的緊湊、合理。同時利用花園洋房特殊的露臺、退臺、錯層、躍層等方式，使室內空間與陽臺、生態長廓連成一體。

第三，贈送的物業附加值多。

一般而言，花園洋房會贈送一定的附屬面積，譬如入戶花園、綠地、閣樓、車庫等，同時，實際得房率也較高，發展商綜合實力、品牌影響力和物業管理公司的品牌感召力、業務經驗等也更為豐富。

第四，獨特的“家在花園”特色。

這裡的“花園”，已不再是概念層面的“花園”，而更多的則是落實到實際中的不僅僅指社群大環境的生態花園，譬如中心組團綠地、廣場綠地、小組團綠地、宅間庭院綠地等。

同時，還有微觀層面的屬於每戶業主私有的花園或者類似花園的室外空間，這更是花園洋房這種住宅產品的設計核心和精髓。例如地面層的庭院花園、地下或半地下庭院，二層以上入戶花園、較大面積的陽臺、露臺、屋頂平臺、屋頂花園等。其設計宗旨則是全力為每一戶住宅都提供適宜的室外或半室外休閒空間。

第五，突出“洋房”實質性概念。

洋房主要突出在“洋”字上。那麼，這個“洋”又該怎麼理解呢？從業界專屬名詞來理解，其核心主要針對的則是建築的風格、造型、立面以及裝飾細部等。

具體可包括現代風格、古典風格、中式風格、歐式風格、北美風格、北歐風格、地中海風格、鄉村風格等等。但從市場上來看，又以現代中式風格、鄉村風格最為常見。

新式“花園洋房”以其低密度但不張揚、奢華的特點，滿足了眾多崇尚新生活方式的中產階級族。

第六，洋房價格一般會高於普通多層。