地產螺絲釘2019-07-22 20:56:21

先明確一點，能否收定金與是否開盤了沒有直接關係

能否收取定金，要看樓盤是否取得了《預售許可證》！如果有預售證就沒問題。開盤時間通常在取得預售證之後！

也有樓盤是取得預售證後好幾個月才開盤的，尤其是市場太好或者市場不好時。當然這涉嫌捂盤惜售，在此不做展開！

定金和誠意金有什麼區別

通常在未取得《預售證》時，開發商都不敢開盤，更不敢收定金，否則一旦被舉報，肯定會被處罰。

所以，開發商就會收「誠意金」代替定金，誠意金沒有法律效力，交了誠意金並不意味你選定了單位，確定了價格。「誠意金」更多是營銷概念，你不買房，也可以無理由退還誠意金。

而定金是有法律效力的，如果開發商一房多賣，你可以要求雙倍退還定金，如果你個人原因不再購買，開發商可沒收你的定金。

沒有法律效力，開發商為什麼要收誠意金

1、方便梳理客戶，知道大概有多少意向客戶要來買房，如果人多，定價肯定就比較高了。如果意向客戶少，推貨可能會減少一部分，定價也比較保守。

2、提前蓄客梳理客戶意向，如果取得預售證才開始蓄客，那麼浪費了好幾個月蓄客期，不利於資金回籠！蓄客還方便前期梳理客戶落位，避免客戶集中意向選某個樓層某個戶型。

3、造勢，蓄了客，開盤時就有幾百上千批客戶來現場等抽籤選房，開盤氣氛比客戶零零散散上門好太多了，很多客戶甚至為了搶套房大打出手，什麼垃圾戶型分分鐘都被搶得一乾二淨！

認籌對客戶有什麼好處

如果市場好，籌客相比後期購買的客戶會有一定的優惠！而且有機會選到好的單位。

如果市場不好，認籌對客戶就沒什麼意義了。因為這時，價格可以談，好單位可以隨便選。

老亮說房2019-07-23 15:03:24

一般樓盤在正式開盤之前都會有出售行為，但是這些出售行為一般又分為合法的和違規的兩種，如果是合法的銷售行為那麼收取定金就是合理的，否則不但不合理而且也不合法。

合法與不合法銷售行為的分界線

在樓盤正式開盤之前常見的銷售說辭有內部認籌、團購、預定等等。那麼對於形形色色的說法，哪種才是合理合法的呢？回答這個問題重點看一個證書，那就是商品房預售許可證，有這個證的銷售行為就是合法的，否則就是不合法的。如果是建立在合法銷售行為之上的銷售行為收取定金當然就是合理的，反之就是不合理的，而且也是不合法的。

一般情況下我們在去售樓處買房時都要問問五證的情況，按照規定五證是要在售出公開的，但是很多時候規定和實際情況並不一定一致。在我們沒有看到五證的時候如果想要判斷售樓處的銷售行為是否合法，我們還是可以透過售樓員的用詞做一個初步判斷的。比如售樓員說現在是內部內購或內部認籌那基本就是沒有預售許可證，售樓員之所這麼講就是為了規避違規的問題。

定金與訂金要分清

開發商在賣樓時通常會收取定金、訂金、誠意金或讓你買優惠券（比如一萬抵三萬，實際是讓你買一個一萬元的劵）。在這個時候作為買房人一定要保持頭腦清醒，只有訂金和定金是有法律效率的，其他形式的繳費很難得到保障。

如果你還沒想好到底買或者不買，也就是存在違約的可能，這時候你儘量和開發商把條件談好，然後繳納“訂金”，如果你繳納的是“定金”就意味著你不能反悔了，一旦反悔你的定金是拿不來的。

至於誠意金和優惠券基本都是開發商的套路，一旦繳納很難要回來，可能有些條款你連看都沒看就暈暈乎乎的就簽字了，等到後悔的才是才發現原來有這麼大的一個大坑在等著呢。

李貝里2019-07-21 14:38:47

第一定金是有法律效益的，一定要籤合同，在交定金

第二，開發商未開盤之前一般收的是認籌金，或者誠意金，如果沒有開盤，就讓你交定金，並不建議這樣去做

第三，如果你交了定金之後，開盤之後價格超出你的預期，或者說沒有看上戶型或者房子其他的一些不理想因素，那到時候想退就有比較麻煩了，所以最好還是開盤之後，看好房子之後再交定金！

講述菏澤2019-07-21 14:29:52

沒有預售許可證件的，都屬於違法行為，希望大家積極舉報，打擊這種非法侵犯購房者利益的行為

難忘呃記憶2019-07-22 19:05:23

套路都深，你不交，就拿不到便宜的好房子，開盤之後價格確實不一樣，就比如說周瑜打黃蓋，一個願打一個願挨