富力地產債務再創新高，融資成本翻倍，更艱難壓力下如何負重前行?

調查清樣2019-03-27 11:17:38

《一場莫名其妙的世紀交易，把本就“搭錯車”的富力加速拖進溝裡》

2008年前後，正值房地產炙手可熱之際，各大房企加緊攻城伐地，富力地產卻選擇商業地產，從而失去了發展的黃金時期。2016年，房地產絕處逢生，二三四線城市房價一飛沖天，給許多此前沒抓住機會或者因判斷失誤踏入不賺錢領域的房企帶來了千載難逢的轉型機會，在這背景下，其他房企要麼發展特色小鎮、長租公寓等，搶佔政策紅利擴大增量市場，要麼進入三四線城市，抓緊棚改紅利，想盡辦法去庫存，挖掘存量市場。但令人想不通的是，富力地產不僅沒有抓住機會進行轉型，反而在2017年其他房企想辦法做減法之際，逆勢加槓桿，百億收購萬達旗下的酒店資產，讓老王得以輕裝上陣危機消除，而富力卻陷入大量負債、現金流承壓的尷尬境地。

富力收購的萬達酒店包中，71間酒店已經計入當年度財務報表，連同公司現有的18間酒店，富力共有89間正在運營中的酒店，客房總數為26865間。除此外，富力還有37間在建及規劃中的酒店，連同上述89間，合計有126間酒店。雖然這些記錄讓富力已經成為全球最大豪華酒店資產持有人，但酒店業務多年來卻一直處於虧損狀態。

在經歷一個完整財年的消化後，富力酒店業務的營業額由2017年23。8億元增加至2018年的70。3億元。然而酒店業務仍然錄得虧損。截至目前，富力酒店已連續6年虧損，從2013年起分別虧損2。49億元、1。4億元、1。67億元、1。83億元、1。46億元，至2018年虧損幅度繼續擴大，達到4。59億元。

如今，在房價滯漲、房企融資難度加大，連萬科都高喊“活下去”的情況下，富力對資金的需求越來越顯得緊迫，但他為融得過冬資金卻遭遇不斷失敗，尤其是2018年以來，富力的發債融資非常不順：2018年2月9日，富力地產取消發行10億元中期票據；5月23日，富力又取消了10億元超短融發行計劃；5月29日，富力一筆60億元住房租賃專項公司債宣告中止；8月29日，富力一筆60億元的住房租賃專項公司債券再次被終止。

富力只好在另尋途徑，2018年9月連續發行了三期資產支援專項計劃，債券品種為資產支援證券-ABS，合計擬發行總金額為122。21億元。10月9日，富力地產獲證監會批准公開發行面值總額不超過130億元的公司債券，將採用分期發行方式，自核準發行之日起24個月內完成。11月5日，富力地產宣佈，擬計劃發行不超過8。06億股，以當日收盤價12。14港元計算，此次H股發行將融資近100億。這是富力地產自上市以來首次進行股權類再融資，2006年之後富力從未發行過任何形式的股份。富力表示，這筆資金將全部用於補充富力地產的資本金，其中包括但不限於償還公司債務、補充公司營運資金、專案投資等用途。

融資艱難讓富力的融資成本在2018年暴增。財報顯示，富力2018年支付的融資成本暴增212%至52。12億元，而2017年同期的資料僅為16。73億元。在融資之路上矇眼狂奔，讓富力更加是債臺連年高築：據富力地產的財報顯示，2015年至2017年，富力地產的負債總額分別達到1345億元、1795億元、2332億元，淨負債率分別為124。3%、159。9%、169。6%，三年猛增78個百分點。最新發布的2018財報顯示，富力地產負債總額達2963億元，去年新增銀行貸款566。6億，截止2018年底，尚未償還的有息負債為1632。98億元，其中一年內到期負債為523。5億。但同期公司持有現金347。1億元（含受限制現金），資金缺口巨大。

2017年7月，富力集團斥資199億元拿下萬達77家酒店資產，這個價格相當於此前作價的60%，讓富力地產的賬面收益上漲131億元。但到了2018年，這131。07億元收購萬達77家酒店的權益增值就減少了127。10億元至3。97億元，導致富力全年淨利潤87。28億元，同比下滑60%。

2019年，舉目望去，融資環境已變得異常艱鉅，銀保監會還釋放訊號，持續加碼房地產金融監管。其表示將繼續緊盯房地產金融風險，嚴格控制帶有投機性的開發貸和個人貸款，促進房地產市場平穩健康發展。這給富力地產的資金危機蒙上一層不確定陰影。更要命的是，2019年-2022年，正是富力地產償債的高峰期。

對目前債務高懸的富力來說，2019年一旦融資不順，資金鍊斷裂風險極大，不排除出現債務違約的可能性，將導致系列連鎖反應，譬如放緩拿地速度，收縮戰線，這將直接影響到高週轉回籠資金戰線，從而加劇資金危機。

伴隨著富力地產高速擴張而來的，是工程事故、遭監管部門點名等問題。住建部2018年6月的事故快報顯示，位於廣東梅縣富力城D區17棟專案發生物體打擊事故，死亡1人；9月，福建省住建廳通報14家違法違規房地產開發企業，富力地產子公司——莆田（樓盤）富力房地產上榜；10月，富力地產在江西南昌（樓盤）的首個專案富力金禧悅城的一名塔吊訊號工作者因過度勞累死亡，該專案的施；2019年3月14日，天津市靜海縣富力新城雍景豪庭四期工程，發生高處墜落事故死亡1人。據統計，近9個月以來，富力地產專案發生3起工人非正常死亡事件。3起事件專案的施工單位均為廣州天力建築工程有限公司。

2019年3月20日舉行的業績釋出會上，富力地產董事長李思廉硬著頭皮努力為樓市造勢稱：房產稅推出至少還要五年，以及海南全島限購今年100%會有放鬆訊息。他是多麼希望中國樓市再來一次2009年之後的黃金十年啊！而此時，回想2017年“世紀交易”時那觥籌交錯的場景，不知富力老闆李思廉是否還能笑得出來。