賈素飛征地拆遷律師2019-01-03 10:52:50

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■拆遷維權有套路；高額補償有妙招

安置房交付有固定的標準，在相關部門可以查到；安置房的標準大同小異

可以參考溫州安置房建設標準。

為進一步統一我市拆遷安置房建設標準，規範建設行為，提升拆遷安置小區建設品質，加快城市轉型發展，依據《中華人民共和國建築法》、《建設工程質量管理條例》、《民用建築設計通則》、《住宅設計規範》等現行有關法律、法規、規範、規章、技術標準等要求，結合我市實際情況，特制定溫州市本級拆遷安置房建設標準指導意見如下：……

總體要求

1

堅持以人為本

要充分體現“標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節能”的原則，按照“經濟、舒適、適用、美觀”的要求，

從建築節能、立面造型、綠化景觀、停車設施等方面入手，以不低於區域內普通商品住宅小區的標準實施規劃建設，全面提升拆遷安置房品質。

2

注重規範標準

設計、建設要滿足現行國家和地方有關規範、規定、地塊控規及規劃條件要求，其中社群服務用房、裝置用房、物業管理用房等配套公共服務設施應結合規劃條件要求，按現行標準配置，並滿足專業規範要求；地塊內道路、景觀、綠化、給排水、電氣（強電、弱電）、燃氣、消防、人防、環衛、無障礙設施、停車位等均按照現行國家和地方有關規定、規範、標準設計建設，同時按照相應行業管理部門的標準、規定實施。

3

最佳化設計理念

小區總平面應注重流線設計，

做到動靜分離，儘量做到人車分流，

避免因流線交叉而造成的功能區域混亂。

建築平面佈局應合理緊湊，減少公共空間的公攤面積，提高標準層使用面積係數和得房率；

戶型設計應體現舒適性、功能性、合理性、美觀性和經濟性，合理選擇柱網結構，儘量提高套內空間利用；根據拆遷安置人群的需求，合理設計不同戶型。

4

體現視覺美觀

突出外立面打造，適當提高外立面用材標準，結合整體立面設計進行分縫處理，要最佳化外立面細部設計，透過豎向與橫向線條設計，加強立面層次感與立體感，豐富立面效果。加強外立面色彩控制，對於成片的安置區，可以分割槽域制定主色，並做好垂直方向色彩的分層設計，合理控制高層部分和屋頂的顏色。最佳化陽臺、裝置平臺的視覺效果設計，陽臺、裝置平臺應結合建築立面統一佈置構造柱，確保建築立面線條井然有序。沿城市重要道路介面應嚴格控制沿街商鋪的設定，商鋪的店面招牌、空調機位等應統一預留設計（包括設定位置、佈局、尺寸等）。

重點把控的建設內容

1

規範安置戶型套型設計

1、戶型和套型設計既要考慮被拆遷的房屋面積和被拆遷戶的需求，同時又要兼顧小區空間設計和總平佈局的美觀要求。

2、套型設計宜規整，

同一樓棟套型一般不超過4種。高層住宅套型建築面積（含公攤）宜在60㎡以上，按60、80、100、120、140㎡等5檔設計；多層住宅套型建築面積（含公攤）宜在50㎡以上，按50、70、90、110、130㎡等5檔設計。

根據拆遷安置需要可內插10㎡一檔，大套型根據安置需求適當考慮，套型比例按拆遷安置需要確定。

3、

多層住宅單元宜一梯二戶，高層住宅單元一梯三戶（中小套型）、一梯二戶（大套型）為主，適當穿插一梯四戶。

4、

住宅標準層層高宜2.9-3.0m。

沿街單層商鋪層高不宜大於5。0m。如原拆遷商鋪層高超過5。0m的，安置層高由建設單位和拆遷戶雙方協商明確，安置層高超過5。0m的，安置商鋪面積需按我市現行規劃計容檔案計容。綜合管理用房（社群服務用房、裝置用房、物業管理用房等）底層層高不宜小於3。6m，二層及以上不宜小於3。0m。住宅底層架空的，底層層高不宜少於3。6m。

5、

入戶門洞寬不宜小於1200mm，入戶門考慮安裝子母門。

2

合理控制土建成本

1、結構體系應注重建設成本控制，在保證結構安全的前提下結構方案應力求節約，堅持成本最優原則；構件尺寸及配筋在符合結構計算需要的前提下，宜取較小值。

2、高層住宅建築不宜採用建築形體不規則而形成的抗震超限結構。

3、常規地下室（不包括樁基、基坑支護，人防面積不超過30%）的每㎡混凝土含量不宜大於1。5m³，鋼筋含量不宜大於195kg；

4、上部結構多層建築每㎡的混凝土含量不宜大於0。38 m³，鋼筋含量不宜大於45 kg；建築高度60m及以下的高層建築每㎡的混凝土含量不宜大於0。40 m³，鋼筋含量不宜大於55kg；建築高度60-80m（含）的高層建築每㎡的混凝土含量不宜大於0。43 m³，鋼筋含量不宜大於60kg；建築高度80-100m（含）的高層建築每㎡的混凝土含量不宜大於0。45m³，鋼筋含量不宜大於65kg。

3

提升建築外立面裝飾標準

1、住宅樓外牆材料選用中檔幻石漆（包含幻彩漆、真石漆等）或同檔次的彈性塗料, 裙房、住宅底層部分可採用中檔石材或面磚裝飾；在中心城區重點區域要結合城市設計要求，可採用高檔材料。外立面色彩、造型應與周邊建築外立面相協調，力爭達到同區域內普通商品住宅品質中上水平。

2、外牆應優先採用自保溫系統、自保溫和內保溫複合系統，儘可能避免設定外保溫層。

3、外窗宜採用斷熱鋁合金、中空玻璃窗。

4、陽臺、露臺欄杆、扶手宜採用彩色鋁合金（粉末噴塗型）或不鏽鋼欄杆、扶手。

5、住宅空調室外機位及裝置平臺應佈置合理，應儘量靠近窗洞口設定，便於安裝及維護，不得影響相鄰住戶，尺寸需滿足安裝及使用要求，室外機位及裝置平臺裝飾百葉宜選用彩色鋁合金（粉末噴塗型）；裙房空調機位、裝置平臺宜結合外立面隱蔽設定，不得影響外立面。

4

提高建築內部空間規格檔次

1、多層和小高層的開敞樓梯間建築地面採用普通花崗岩或拋光磚（防滑）面層；小高層的封閉樓梯間建築地面採用底層整層普通花崗岩或拋光磚（防滑）面層，進戶平臺採用普通花崗岩或防滑地磚，其他為水泥砂漿加防塵漆罩面；高層建築地面採用水泥砂漿加防塵漆罩面。

牆面、頂棚採用白色乳膠漆飾面。

2、電梯可選用國內或合資中高檔電梯，其中控制系統（全電腦變頻、變壓（VVVF）控制）、門機機構（變頻、變壓（VVVF）逆變器驅動）可採用整機進口裝置，轎壁、轎門、廳門、門套採用發紋不鏽鋼材料，扶手採用單面不鏽鋼。

3、電梯廳（包括自入單元開始至電梯廳止的過廳和走廊部分）地面採用普通花崗岩或拋光磚面層，牆面採用拋光磚飾面，頂棚採用白色乳膠漆飾面，電梯門套採用中高檔花崗岩飾面或同價位大理石飾面或不鏽鋼門套。

4、地下汽車庫、非機動車庫地面採用防滑耐磨地坪，同步設定停車標識標示。牆面採用白色防黴塗料飾面，底部1200mm高用彩色標識，停車標識標示。頂棚採用白色防黴塗料飾面。柱身採用白色防黴塗料飾面，設防撞條；大型車庫根據分割槽設定不同顏色標識。車庫出入口（汽車坡道）採用防滑耐磨減噪地坪。車庫內應配備相應的交通標誌指示牌、警示牌及停車位分割線等交通標誌。

5、戶內二次裝修標準另行規定。

5

完善其他裝置設施

1、應安裝智慧化門禁系統，單元外門採用鋼質安全防衛門，設定門禁及對講系統，門扇上留有一定面積鋼化玻璃，確保通視。汽車庫入口宜設定車輛識別系統。

2、建築屋頂設定水箱間、電梯機房時應進行隱蔽處理；通風道、排煙道結合屋頂造型統一處理。

3、主外立面不應設定燃氣等有礙市容的幹管；封閉陽臺、防盜貼柵等戶外設施應統一處理。

4、陽臺排水統一按廢水管設計，排入汙水系統；給水泵房和消防泵房分離設定。

5、設定水、電、煤氣一戶一表和報箱等，水、電錶移表出戶，儘量採用自動抄表系統。

6、每戶設一隻多媒體箱體，箱體內預留數字電視、光纖網路、電話、物管資訊介面及模組。

6

最佳化室外景觀綠化

室外景觀綠化（含架空層面積）包括園路、廣場鋪裝、小品、綠化種植、綠化澆灌及景觀照明等（不含地下管線、建築立面及頂部亮化），按不低於450元/㎡的標準實施（注：成本控制標準由相關主管部門結合市場水平每年擇日公告）。

小區綠地應合理佈局，靠近城市主次幹道時，可利用原有地形及地塊內土方平衡沿道路設定適當高度的緩坡，結合綠化形成聲屏障，減少噪聲汙染。苗木應配置科學、層次豐富，植物選擇應適宜本地氣候及土質，鼓勵發展垂直綠化、高層綠化。種植喬木的胸徑不應低於80mm，大灌木地徑不應低於50mm。小區內主要通車道路宜採用瀝青鋪裝路面，道路側平石宜採用青石或中檔花崗岩，其他宜採用生態透水鋪裝路面；室外停車位宜採用草坪磚磚鋪裝路面。

保障措施

1

加強安置房設計監管

要加強設計市場監管，防止不合理最低價中標，要嚴格施工圖審查把關，進一步強化設計質量責任追究。建設單位要嚴格按照有關規定，選擇市場信譽好、管理水平高的優秀設計單位帶競選方案參與拆遷安置房工程設計招標。設計單位應加強設計過程的質量控制，注重設計方案的最佳化比選，提交的設計成果應體現技術與經濟的緊密結合，注重提升設計品質，最佳化住宅室內空間設計，杜絕出現“肥梁、胖柱、密鋼筋”等現象。

2

完善工程質量管理體系

建設單位應全面負責拆遷安置房的建設質量、建設成本、建設工期、建設安全等各項綜合管控工作。各相關職能部門應按照各自工作職責，加強對拆遷安置房報批、建設和管理情況的日常監督。完善安置房建設初步設計方案評審機制，建立評審專家庫，進一步加強方案最佳化和造價稽核工作。鼓勵組織開展拆遷安置房設計創優活動，及時建立評優激勵機制，實行樣板引路，提高安置房建設品質。

3

提高重點部位的投入標準

加大建築立面、公共空間裝修、電梯、架空層、園林綠化等重點內容的投入強度，相關職能部門要在充分調查主要用材資訊價的基礎上，每年初公佈有關單項設計的單價指導價，並根據市場資訊價及時予以更新，為市區安置房工程造價控制提供依據標準。

4

提高安置小區物業管理水平

根據《溫州市物業管理條例》規定選聘具有相應資質的物業企業，對房屋及配套設施裝置及場地進行管理、養護、維修，維護安置小區內的環境衛生和生活秩序。要加強後期物業管理，對加裝外凸式防盜窗、空調室外機不進入空調機位等破壞外立面的行為，小區物業要做到及時發現和勸阻。

5

加強安置房建設的投資控制

相關部門應建立安置房建設投資控制會商機制，設定合理的安置房建設單位造價控制區間，並每半年公佈一次控制造價調整指數。建設單位應強化安置房建設的投資控制意識，完善方案設定和施工圖設計，避免不必要的設計變更，真正實現安置房建設的物有所值，並考慮建設業主的承受能力。