老閔行的沒落，告訴了我們一個可怕的真相
閔行最失落的應當是老閔行地區了。
在《閔行區總體規劃（2035）》中，
圈定了7個重點發展區域，都與老閔行關係不大。
市級中心給莘莊、大虹橋也就算了，5個區級中心都沒有老閔行。
如果要回到40年前，老閔行一定是絕對的主角，你們7個一起上都不怕。
這段時間到底發生了什麼？
老閔行指的是與上海縣合併前的
閔行區
，大致相當於現在的江川路街道。
這片區域原先是上海縣閔行鎮，遠離市區又靠近
黃浦江
，所以建國後從市區搬過來不少工廠。
一方面這些工廠存在汙染，另一方面當時全國學習蘇聯，蘇聯的衛星城模式就也被搬了過來。
當時搬過來的四大金剛之一
老閔行就是新中國第一座工業衛星城。
隨著工廠一起搬遷過來的是大量的工人兄弟，這些“市區移民”的到來促使當地迅速城市化。
60年代閔行一條街建成，道路寬闊，商店林立，迅速成為全國標杆，毛、劉、周都曾經過來調研。
為了服務好這些工人兄弟，這裡建設起了上海第五人民醫院，郊區獨一份。
不僅如此，這裡還形成了完整的教育體系，至今閔行一、二、三中都還在這裡。
為了與市區同步，這裡修建了劇院、少年宮、
文化宮
等等，整個就是一個濃縮的獨立城市。
更重要的是，這裡居民是城市戶口。1959年12月，閔行鎮升級為閔行區。
當時城鄉二元化，城市戶口在福利上遠超農村。
1964年甚至將這片區域劃為
徐彙區
，成為徐匯的一片飛地。在大虹橋、莘莊都還是農村戶口時，老閔行率先城市化。
1992年上海縣與閔行區合併，閔行區的名字保留下來。
一個典型的小吞大的例子。
合併後老閔行的地位開始直線下滑。
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由於是市區飛地，老閔行的城建與市區毫無二致。
這裡的工人新村諸如紅旗X村、鶴北新村與徐匯的老房子看起來沒什麼區別。
只是小區裡停的滬C車輛多一些。
這裡的街道與老城區沒什麼區別，都是一樣的林蔭道，路兩側都是一樣的斑駁。
不同的是這裡沒有市區常見的
聯華超市
，而是“樂家超市”這樣陌生的字眼。
當然這裡也有自己的商業中心“寰悅廣場”，裡面有大型的永輝超市，也有服裝、零食、餐飲等業態。
不同的是這裡沒有市區常見的優衣庫、zara，而是縣城常見的
意爾康
、班尼路。
當然這裡也有地鐵5號線，與市區不同的是，這裡的地鐵全線地上執行。
哪哪都像市區，哪哪都差一大截。
區別更大的是，這裡道路上隨處可見的水泥罐車、集卡轟鳴而過。
原先老閔行瞧不上的莘莊，現在坐擁仲盛商城、凱德龍之夢；
原先被稱作鄉下的七寶，現在利用萬科引入蘋果直營店、七寶商務區也初具規模。
漫步在莘莊南廣場，你不會感受到這裡是郊區，尤其是滬閔高架一路直達
徐家彙
，中間是綿延不斷的高樓大廈；
漫步在老閔行，你會突然產生一種錯覺：
這哪是上海，這就是一個普通的縣城。
開車去市區，一路高架一路荒涼。
當然這一切也反映在房價上。
老閔行標杆小區是鳳凰景苑，現在單價6-7萬左右。
鳳凰景苑小區環境
莘莊的好世鹿鳴苑房齡更老，但是單價已經高達9-10萬。
老閔行再也驕傲不起來。
失望過後，閔行區這個爸爸，現在全力打造七莘路一帶，接下來就是前灣地區。
新的規劃中老閔行已經沒有太高地位，
幾乎是放任自流。
當地居民認為老閔行的沒落是因為區政府搬走了：區政府都搬到莘莊去了，資源自然帶走。
其實不然，莘莊與老閔行地位的逆轉，
其實是兩種城市化方式的較量：攤大餅與衛星城。
區政府雖然搬走，
當時區裡卻並未放棄老閔行。
1號線通到莘莊時，區裡很著急，一心想把線路引到老閔行，畢竟這裡才是他們的根。
不過市裡不批。
乾脆區裡出錢，自己修！
於是中國最牛違建誕生了——未經批覆自行修建地鐵，中國還是第一次。
5號線到老閔行後並沒有走閔行一條街（江川路），而是在東川路向西，直接帶動
鶴慶路
以北快速開發。
作用有多大呢？
現在老閔行的中軸線已經由江川路向北遷移到東川路。
而在世紀初的產業大戰中，紫竹高新落戶老閔行周邊，雖說現在土地歸屬吳涇鎮，一街之隔的老閔行直接受到輻射。
其實當初
吳涇
就是老閔行一部分。
紫竹高新不是一般的園區，這裡有華師大，有上海交大，有微軟、英特爾、可口可樂，企業能級放在全上海都是最能打。
不僅如此，閔行經濟技術開發區也有一眾世界500強，而且也在不斷吸收國內先進企業。
相反，莘莊雖說開發了莘莊CBD，裡面卻空空蕩蕩。
能拿得出手的企業也就哈羅單車、
百姓網
。
通常我們認為產業是一個區域發展的核心力量，親爹一樣將大部分資源給了老閔行，這個兒子怎麼就不爭氣？
這是因為產業的力量被我們高估了。
對一個城市或者行政區來講，產業是決定性力量；對一個板塊來講，能不能受益還需要看自身。
大量上海交大畢業生在英特爾實習，在微軟工作，但是他們定居時卻不一定會選擇老閔行或者吳涇。
環二去年接觸的一位購房者就是典型的交大-微軟系，先後看了莘莊、春申、周浦、北蔡、浦錦街道的房子，最後選在了莘莊南廣場定居。
在他的所有選項中，唯獨沒有老閔行。
沒辦法，老閔行雖說產業發達，但是城市建設已經老化、公共資源明顯不足，大家寧願捨近求遠定居莘莊。
而莘莊的大部分配套都不是規劃出來的。
莘莊的發展更多的依靠市區帶動，徐家彙起來後大量需求外溢過來，推動莘莊快速城市化。
莘莊有了一定基礎後，西南部的產業基地，大量中產客群蜂擁而至，進一步推高區域價值。
為什麼老閔行、吳涇沒有被這樣產業人群推向城市化？
因為他們力量還是太薄弱了。
紫竹高新企業能級再高也才3萬多人，與市區形成的海量需求完全不是一個量級。
更重要的是，這裡距離市區有20公里以上，完全沒有資源互動。
老閔行常駐人口15萬左右，如果放入一個相對內生的區域，不就是一個縣級市體量嗎？
而莘莊一方面吸收市區源源不斷的外溢作為基礎，同時又吸收松江、南閔行甚至奉賢的客流，很容易打造成區級商圈。
這些人流不是國有企業，不是一紙政策就能調得動。
老閔行其實沒有退步，只不過過了十幾年，還在原地踏步。
如果你想知道上海80-90年代是什麼樣子，來老閔行看看就好了。
只不過其他區域已經翻天覆地。
這個案例給了我們很多啟發，我們可以很容易的開發一個園區，可以很容易的搬來市政資源，但是憑空建設一座城市極其困難。
一個片區不是有了產業就能進入城市化，很多產業就像當初的農村的耕地，大家只是在那找飯吃而已。
真正的城市，是大家選擇定居的地方。
或者說比產業更重要的，是人。如果留不住人，產業來了也是徒然。
老閔行的位置比五大新城更近，這裡又有滬金高速、虹梅高架、嘉閔高架三條快速路，5號線、15號線雙軌交。
又有閔行背景加持，又有較高的發展起點。
各方面都比五大新城具備相當優勢，房價卻沒有高出五大新城太多。
這裡一眾著名的企業，對房價的帶動作用真的有限。
當然紫竹半島除外。
想想不以產業出名的南翔，已經是北上海區域商業中心，印象城體量宏大，比老閔行的寰悅廣場、吳涇的寶龍廣場定位高出不少。
而且留雲學校現在都成了名校。
地段更好的老閔行尚且如此，遠郊的五大新城又該如何？
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