一個稍微舒適的學位房，大幾百萬的事情，若你拿著八百萬預算，你買哪裡？

這問題按下先不表吧。

如果你要買學位房，在廣州第一時間想起的是越秀老區，其次你會輕步挪動到隔壁的天河區，走入那個喚作天河北的地方。

越秀和天河北，就是廣州學位房的兩大堡壘了。

而本文不扯越秀，就瞎談天河北。

天河北啊，壕的象徵，那是以

中信大廈

為標誌性建築的，90年代的天河北就宛如當下的

珠江新城

，中信大廈意義等同於東西塔。那天河北之前又是哪裡呢，必須越秀淘金了。

一代CBD淘一代，永遠的CBD是不存在的。淘金和天河北，恰恰是印證了80-千禧年的轉變，拉詳盡一點來說，淘金就是80年代初到90年代中，而天河北就是90年代末到2000年中。2000年後是哪裡，無疑珠江新城，特別是2003年新一輪規劃之後，珠江新城已經屹立廣州標杆鼎峰超越十年了。

其實這些都是耳熟能詳的發展過程。我們還會揶揄淘金之末，天河北也是否已經到了老邁之時，珠江新城也還有多少的青春？

其實你們觀察，就知道前兩者是從環市東路到

天河路

的一路東進的轉移過程，有跡可循，但不過從珠江新城開始，軌跡就變成了沿江發展了。珠江新城一路東進，同樣都是天河區域，跟越秀淘金和天河體育西是有本質不同的，廣州核心從西關東山歷經了數十年，才從

西關大屋

、一棟棟私樓上牌文物建築移到了1986年才設立的天河新區。所以你若說珠江新城中心地位將由對岸的

海珠琶洲

取代，這是我不認同的。

作為老河南的海珠，與昔日的珠城一般開荒出驚人的琶洲新區，這點是值得讚賞的。但這是屬於內部區域的浴火再生，並不是當年淘金到天河北“質”的跨越。那是老城區與新城區接力棒的交替，而如今你讓只有三十來年的人在壯年的天河把接力棒交回同樣是老城區的河南，這有可能嗎？隔了條河都會跟你擺擺手說聲NONONO。

天河北轉折到珠江新城，那還是天河自家小矛盾的事。核心自身CBD轉移，該要的GDP，該留的政績，該剩的高學歷人才，始終還是留在天河區。而珠江新城沿江一路東延，也不過是擴大的CBD範圍，一直貫通到金融城、魚珠港，此時才會順帶連通對岸琶洲，成為新的核心區。

等等星佬，你是不是偏題了，開題一直都是說天河北，你扯了這有的沒的珠江新城東延幹啥。

非也，我是想表達，正因為未來n多年仍然是年輕的天河打天下，但發展方向已然變成了沿江東進，而作為大後方的天河北，無論天河區怎麼強大都好，內部板塊始終也有一個你強我弱之分。換言之，天河北相對珠江新城東進，恐怕只能憑藉這天河僅剩的聲望支撐，後續難免會有所下坡路了。

這聲望指的是什麼？

那當然就是學位房。

然而下坡路嘛，這是一條長長的緩下坡帶。越秀學位房能風靡數十年，至今依舊深得家長歡心，而天河北學位房也就二十餘年，以學位房為支撐的天河北，仍舊有強大的生命力，這點毋庸置疑。但以整個廣州而論，天河北已經不是最佳的投資品了。

我寫的學位房文章比較少，主要是我不知廉恥地認為，買房只看學位房的，其實只是懶惰。他們不能剖析學位之外的城市發展，軌道進展線路，一心一意只能盯著學位去跑，以至於16年這波大浪潮之前的大媽大叔都知道買房要買學位房。我清晰地記得14年時候一位大媽跟我扯，買房就買越秀天河北嘛，學位房最牛逼了。

學位房已然牛逼的，你買入的就是溢價的學票價值，打法雖保守，但未必不是一種選擇。

而我推崇的學位房打法，那是找到新舊接替的學位房孵化期的區域，投資將來能成為學位房的地段，這樣才能吃入最大限度的學位增幅。

但是，時間不等人，我們家的小孩就是要讀書了，也等不及新學位房成型了，必須就在越秀天河北之間做出決斷，那又如何是好？

買唄，還能怎麼樣。

下文就各位家長的需求，淺顯地談談天河北學位房的選擇之路吧（請各位資深的如數家珍的列舉各類小升初成績、奧賽成績的媽媽們迴避吧，本文不列一大堆資料，全憑記憶）。

天河北，廣義上來說，其實是這個範圍，華景、匯景一帶一概不歸納在內。

但實際上我們一直惦記的，也就是華陽小學和

龍口西小學

範疇。縮小來看，就是下圖：

以天壽路、天河東路為界，

天潤路

、龍口東、龍口西為龍口西小學範疇，而林和、體育中心板塊為華陽小學板塊。為了更純粹一點，我們不去統計華陽小學（華成分校），華康小學，那就是除峻林之外，林和東、體育東路以東大概可以作為華陽本部的學區範圍。

龍口西小學本年新增一個校區，達到四個校區的的大規模，相對華陽顯得龐然大物了。以價效比來說，龍口西學位房要比華陽本部高出一截，起碼房價上也要便宜不少了。作為天河北老二位置的龍口西，並不會因此缺少了追求者。

但我們選擇學位房，務必還是要認識各個板塊樓盤之間的價格梯度，才能讓我們不至於吃入太多溢價，先來捋捋天河北房價的天花板和各梯級吧。

無可爭議，天河北天花板以峻林為首，房價均價8。5w。優勢就是新，強勢就是貴，同樣也是華陽學位。加上東站11號線、18號線、穗莞深高鐵加持，峻林未來仍舊是天河北領漲樓盤，這榜首率先突破了均價，後續的次新房才會有更進一步的漲價，再才是老小區們的陽光之日。

而峻林也是華陽學位房的大哥大。其次富力天河華庭的8w出頭，

僑林苑

7-8w，再其次就是朝暉苑、僑怡苑這樣的5-7w為代表。

而龍口西小學也有其標杆樓盤，自然就是芳草園、協和新世界等近8w為代表樓盤了。往下就是七萬上下的伊頓18、保利中宇、瑞安創逸之類次新小樓盤、或

金海花園

此類品質稍弱但佔盡十一號線地鐵站利好的老小區，其次便是帝景苑、穗園小區、

金田花苑

此類6w上下的大眾學位價格小區了，再往下走，就只能5w左右的以德榮小區、燃氣公司宿舍為代表了。

簡化一下便是：

你若選擇華陽小學本部：

從高到低一般是：峻林、富力天河華庭、僑林苑、朝暉苑、僑怡苑等一堆樓梯樓。

你若選擇龍口西小學：

從高到低一般是：芳草園、協和新世界、伊頓18、保利中宇、瑞安創逸、金海花園、帝景苑、穗園小區、金田花苑、德榮小區、燃氣公司宿舍等。

粗略來看，龍口西學位房基本比華陽學位房便宜5k-10k的幅度。

兩者同樣都是直升廣州中學，而遠比華康小學、華成小學優秀，因此我推薦各位家長，

如果要酌情考量資金和孩子學習的話，龍口西就是天河北的優先考慮物件。

那我們該買哪小區才是最佳的選擇呢？

網傳是有這樣的一個笨辦法的：龍口西目前四大校區，一到六年級接送都不太方便，而你若挑選最為方便的小區，未來也就是龍口西小學最具價值之地。我們姑且畫圖看看：

如此一看，東西兩分校直線距離中段就是最優的選擇之處，若敞開來看，紅色框內就是備選的物件了。

我特意也列出來：芳草園、華標廣場、鴻翔大廈。

芳草園，龍口西板塊首屈一指的宜居樓盤，價格也是美麗，七八萬；華標廣場，標準的底層商業+高層住宅，麻雀雖小也五臟俱全，均價六萬；至於鴻翔大廈，典型的辦公類住宅，五萬出頭。

恰恰代表了天河北房價三梯隊，換是你，你會怎麼挑呢？

哈哈，當然看錢包吃飯了。

另外就是看孩子讀書的緊迫程度了。

如果你口袋預算也就三百萬，優選以單體樓為主的小面積，可以鴻翔大廈，延展開去就是類似的

金潤大廈

、天惠大廈，或者帶小區的金田花苑。

那面積是不是越少越好？

整個天河北也有24平方上下的一房，如耀星華庭，但這類可以要嗎？

我的建議是不要，建議只挑選40平方上下的小單間。

且不論24平方與40平方的戶型總價實際相差無幾，單單看24平方的小面積房子單價直衝十萬，這點就已經直接跟峻林刀劍相向了。我們必須明白一個道理，不要隨便去碰觸某個板塊區域的天花板房價。這直接影響著你的房子在銀行的價格評估。另外就是面積太小，以越秀區學位房為鑑，一旦天河區也來一個少於三十平必須家庭唯一住房的規定，恐怕你就欲哭無淚了。

因此40平售價處於區域中等水平，而評估價甚至能高出一個段位。比如鴻翔大廈、金潤大廈，這些41平方的小房子基本成交價6w出頭，但是評估價分分鐘可以達到7。5w。槓桿和學位兩不誤。特別適合資金少而小孩著急入讀的需求。

因此，如果你也狠下心來自住小面積房子，低成本的龍口西學位房可以優選鴻翔大廈，接送上下課最方便。當然，星佬更推薦的是，學位房歸學位房，你小孩上學幾年級，那你就在附近租房子兩年。

簡直就是居家上學、老少咸宜的必備良房啊。

那如果你不是太差錢，你持有六百萬上下的預算。你如何置換學位兼改善居住需求的房子呢？

恕我直言，六百萬在天河北實在談不上特別改善居住需求的了，但是滿足一家居住樂悠悠還是足夠的，所以你無須太擔憂。以金海花園、穗園小區的三房為例，鄙人認為能滿足四項生活需求了，那四項？上廁所、有小區、溜溜娃、上下課。

而達到這個級別，華陽小學本部也有湊合的選擇，比如朝暉苑三房，僑林苑一期。

那如果你實在不差錢，能去到八百萬以上的房子。那可以買哪裡呢？

呃，有八百萬以上預算還需要住天河北麼！？

當然，八百萬預算在天河北其實不過是有尊嚴的活，可以算是達到六項基本需求了：上廁所、有小區、溜溜娃、上下課、曬太陽、遊游泳。

你可以選擇僑林苑三期、芳草園、華標廣場。

天河北學位房歸納：

未來以學位為支撐的天河北，仍舊不倒，但其決定因素是學位，那我們就僅僅需要為這個學位支付價值便可。

若實在不捨得，預算也夠得上，建議選擇品質優越的樓盤房子，起碼是僑林苑三期、芳草園、伊頓18、甚至是富力天河華庭之類，學位加持兼高品質，日後只會越來越貴。

至於其他不上不下的嘛，我更想說的是，連東站宜家都搬遷了，我們就不要太投入感情了。

該上學就上學，該閃人就閃人。

真的要流傳百世，兒子傳孫子般做家族臻品，你守著一個40平方的小學位房也未嘗不可。