北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

提問1：

章哥你好，最近我們想升級置換。重點看了亦莊和園的184大平層，大概1100萬，還有亦莊金茂府的中疊，大概1300多萬，金茂悅或者金茂逸墅的二手大平層也可以。 另外還看了常營的

常楹公園

和長楹天街兩個盤。有價效比的產品，大概180平平層在1200左右。想請問您，保值和居住體驗都考慮，應該如何選擇呢？謝謝您

回答1：

1、 首先一點，如果是以純粹自住（20年），或者自住+保值（10年）的話，可以選擇新盤或次新盤（5年左右）。但如果以投資為主（5年），或投資+自住（5-10年）的話，儘量選擇10年房齡以上的二手房。

因為既然是新房，就都有其溢價，一般在15%左右，這些溢價將在5-10年的時間內耗散。這就相當於買車，新車在前幾年的貶值率是最高的。

所謂房子的升值，其實的地段的升值。房子本身的價值只會隨著時間而降低，只有地段，才會因為自身配套的完善，或周邊整體環境的改善而增值。

2、 既然你們很看中升值，那建議選擇二手房。尤其是金茂府和

金茂悅

、金茂逸墅之間，選擇金茂悅。樓齡並沒差幾年，但單價應該差了5%左右，這就是

新房溢價

。在一種情況下選擇新房，就是樓市不好，新房降價銷售了。但這種情況下，二手房也會跟著降價，其實還是一樣的。請記住，新房的價格不一定是市場價，二手房才是，那才是買賣雙方，根據地段和房子品質，一筆一筆的用真金白銀試探出來的。

3、 亦莊和

常營

。從從短期來看，也就是5年左右，常營的發展應該和亦莊差不多，包括

瀛海

板塊，速度都差不多。但如果從長期（5-10）年來看，亦莊以及其輻射的周邊地區，無論是穩定性還是升幅，都會超過常營板塊。畢竟亦莊是產業區，而且是北京南部僅有的大型高新技術產業區。而常營只是生活居住區，其自身是沒有產業叢集的，財富是完全依靠周邊輸送的。

在東南地區沒有開發的時候，亦莊幾乎是孤零零的矗立在東南五環之外，可房價仍然達到了均價5萬以上。而近期，北京開發南部的行動明顯加快。前幾天，分鐘寺地塊拍賣，被幾十家地產商和聯合體圍獵，竟然拍出了地王價格。這說明，東南區域的價值被所有開發商們看好。而開發商憑什麼敢於出高價？財力是次要的，主要是他們對北京未來規劃、對東南地區發展趨勢的研究和判斷。

所以，如果是打算長期居住，且加入保值升值考慮的話，還是建議選擇亦莊，瀛海德茂地區是依靠亦莊的，這裡是亦莊溢位人群置業的首選地之一。

4、 舉個例子吧，亦莊就相當於中關村，周邊就相當於萬柳。而常營相當於

方莊

。在2000年的時候，方莊的房價一度是超過中關村的。

但隨著時間的流逝，現在再看，方莊的房價不過是6。5萬，而中關村高達10萬以上，萬柳更高，因為承接了中關村的高階溢位人群。因為什麼？就是因為中關村有產業，能源源不斷的產出創富人群。而方莊只是生活居住區，一旦有了好的新區，其高階人群就會被吸引走，價格自然漲不上去。

5、 總結，建議選擇金茂悅或金茂逸墅，大平層的居住體驗相當好，能實現居住和保值增值雙贏。

提問2：

章哥好！我們在北京準備買房，目前重點看了萬柳地區。有以下三套房不知怎麼選擇：匯新家園90平兩居，908萬，南北通透，戶型不錯，就是裝修一般。

光大花園

，86平兩居，1040萬，戶型一般，但裝修很好。怡秀園75平兩居，724萬，兩個臥室都朝陽，就是房子有點老。請問應該怎麼排序，合理價格是多少？我們是準備賣掉現有房子置換的，所以不準備貸款。

回答2：

1、 這三個小區還算新的小區，匯新家園和光大花園都是2002年左右開的盤，當時就是這裡的著名小區。怡秀園是公房上市，建築年代應該是25年左右了。但是質量好，雖然外觀有些老，但實際使用起來並不差。

2、 從價格來看，這三套房基本都是市場價，除了光大花園有些稍高之外，怡秀園的價格最為合理。市場價沒有什麼合理不合理，二手房和新房不一樣，都是買賣雙方用真金白銀一筆一筆試探出來的。而且每套房源因為自身條件不同，價格也就不同，就算有市場均價做比較，也無法說是否合理。

3、 裝修的問題我建議不必太多考慮，就算裝修的再豪華、再新，這裝修費在整體房款中也不過就是零頭而已，畢竟北京的房價太高了。光大花園的房子之所以貴，估計其裝修就向你多要了30萬以上，並不太值。也就是說，它是實際

成交價

應該在1000萬之內。

從這幾套房的報價來看，估計都是沒砍過價的，所有還都有零有整。一般來說，業主的報價如果有零頭的話，本身就是預留著被還價的。所以，估計如果你準備購買的話，可以先讓中介去砍價，然後看反饋再做決定。

4、 總結：如果按照價效比來排序的話，怡秀園—匯新家園—光大花園。這和單獨的總價高低無關，只是使用之後的價效比。

提問3：

老師好，我們準備在北京買房結婚，都有首套資格。目前資金共有400萬，看了幾套房。1。車公莊老公房，房子不算舊，80平米三居，775萬。2。望京南湖東園86平米兩居，無電梯，536萬。3。團結湖秀水園86平米三居，570萬。老公在大望路上班，我工作地點在

海淀車公莊

，目前有房住，是父母的房子。現在沒想好買房是投資還是自住，是買一套還是兩套，如果領證的話就會浪費掉一個資格了。不過對今年的房產形勢我們搞不懂了，弄得我們心裡沒底。請問您的建議？謝謝！

回答3：

1、 在北京的這種限購政策下，首房首貸資格最好不要浪費，如果資金允許的話增大首付額度，買兩套最合適。一套自住，一套投資。

2、 以資金400萬計算，理論上最大可買房產為1000萬，貸款600萬。以25年期計算，月還款為5。7萬左右。如果能承擔，則最好一次用足額度。

3、 以你們目前看的房子來看，都是價效比還比較高的。尤其是秀水園的房子，雖然建築年代比較長了，但這種老式塔樓的質量很好。只要是朝向合適的話，使用起來不亞於的再新一點的房子。

南湖東園

的房子也不錯，小區的綠化和整潔程度都很好，同樣是老式塔樓，只需要注意一下朝向問題即可。

4、 所以建議，如果沒有更好的房源，那就把這兩套房都買下。再砍砍價的話，超出你們的預算不會太多。儘量再湊些首付資金，總比把購房資格浪費了要好。

5、 另外，因為以目前的樓市形勢看，下降的機率不大。至於是不是會漲價，現在還不好說。以今年頻繁的降息降準來看，上漲的可能性很大。如果政府放寬

限購政策

，則肯定會大幅上漲。所以，建議儘快做決定，以免市場變化導致踏空。

本欄目文章均為原創，摘自內部分享。解答從購房時機、選址、看房、砍價、簽約、資格、貸款，一直到法律維權的全部問題。

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