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斷手斷腳的泰禾，終於活下來了

2019年上半年的泰禾，依舊難言輕鬆。

早在5月8日，泰禾收到深交所年報問詢函，要求說明其期末115億現金如何應對574億短期債務，深交所的問詢函直指泰禾的高負債問題。

據年報顯示，泰禾2018年負債總額達2112。47億元，而其淨利潤只有25。55億元，資產負債表比率達86。88%，已經超過發改委劃下的85%的紅線。

鉅額的負債，讓泰禾帶上了業界負債王的帽子。

另外，泰禾2018年年報顯示，泰禾一年內到期的非流動負債率從2018年年初的212。59億元增至年末的413。9億元，增長了94。7%。

截至2019年一季度末，泰禾有息負債總額為1271。91億元，其中短期借款和一年內到期非流動負債為461。23億元，而賬上

貨幣資金

僅206。43億元，泰禾的現金流風險，引起了外界的擔憂。

與此同時，上半年公司副總經理鄭鍾、朱進康，

張晉元

以及財務總監李斌的相繼辭職，也讓外界以為泰禾這次真的“活不下去了”。

一般來說，高負債房企去槓桿的方式通常有兩種：其一是緊抓預售，暫緩拿地，達到開源節流的效果，其二，房企也會採取轉讓專案的方式達到快速去槓桿的效果。

顯然，泰禾的去槓桿任務也離不開這兩條路徑。

今年3月至6月底，泰禾宣佈了一系列地產專案股權出售方案，來解決公司的資金流動性問題。

3月到5月，泰禾相繼賣掉杭州、南昌、漳州、廣州、佛山、蘇州7個專案的部分股權，而接盤的都是泰禾的福建老鄉，世茂地產。

6月，泰禾把廣州院子剩餘股權，

濟南章丘

專案，河南鄭州一專案出售。

最近一次是在8月17日，泰禾將其長沙專案80%的股權出售。

02泰禾半年報最需關注的兩點

泰禾斷臂求生的行為，在地產圈引起了巨大的討論，但也給泰禾回籠了救命資金。當看過2019年半年報後，人們驚奇的發現，泰禾又活過來了。

根據泰禾半年報顯示，報告期內，公司實現營業總收入145。06億元，比上年同期增長14。33%，實現歸屬上市公司股東淨利潤15。61億元，比上年同期增長58。74%。

2019年上半年，公司核心業務房地產業務實現營業收入138。24億元，結轉面積62。89萬平方米，其中，住宅地產實現銷售收入123。73億元，結轉面積56。83萬平方米；商業地產實現銷售收入14。51億元，結轉面積6。06萬平方米。

在外界最關心的現金流和負債方面，泰禾表現也很出色。

資料顯示，2019年上半年，泰禾有息負債大幅減少，半年償還338億元，淨資產規模擴大至367.6億元，環比增長15.3%。

同時，報告期內，泰禾經營性現金流量額大幅增加至202.2億元，投資活動產生的現金流量淨額103億元，資金相對充裕。

除了這些亮眼的資料，二鳴還在這份

半年報

中發現了兩個特別有意思的資料，透過這兩組資料，才能挖掘出一個真實的泰禾。

一、股權質押問題

半年報中顯示，

泰禾集團

的前兩大股東泰禾投資集團有限公司和

葉荔

的股份質押狀態已經無限接近100%。

但是，泰禾並沒有就此打住。

8月1日，泰禾集團釋出公告稱，公司第一大股東的一致行動人葉荔所持有的公司部分股份辦理了質押，將用於擔保。需要注意的是，所質押的股份近達葉荔所持公司股份的100%，而根據公開資訊顯示，除了本次質押股份之外，大股東葉荔還有2筆股權處於質押狀態。

根據專家的說法，股權質押反映的狀況是一種立體的債務困境，對於房地產企業而言，股權質押等同於加槓桿。

專家的話總是雲裡霧裡，二鳴最簡單的理解就是

，如果泰禾的股價跌個10%，泰禾可能就不姓黃了。

二、銷售費用大增

在泰禾半年報中，二鳴觀察到“銷售費用”這一項，資料顯示，上半年，泰禾銷售費用為8。32億元，比上年同期增長42。43%。

銷售費用增長程度如此之大，這也說明今年上半年泰禾的銷售情況保持非常好的勢頭。

怪不得，在泰禾資金鍊最緊張的時期，

黃其森

依然很有信心，而他的信心就來自泰禾優質的專案，用黃自己的話說就是“我們拿出的這些專案，一些房企來談合作都流口水”。

事實上也是如此，這些優質專案無論是出售給房企還是作為銷售房源，在市場上都會非常受歡迎，也將成為泰禾現金流的重要來源。

03泰禾•西府大院開始惜售了

今年上半年，對泰禾業績貢獻最大的兩個盤，分別是位於北京的泰禾•西府大院和泰禾•金府大院。其中，西府大院完成了48億的銷售額，

金府大院

銷售額則達到了65億元，也就是說，泰禾只憑借兩個大院系的高階產品便完成了113億的銷售成績。

而泰禾不同的銷售策略，也能反映出泰禾所處的不同境遇。

2019年春節後，泰禾發起“1號搶收計劃”，涉及泰禾在北京市場上的四個高階改善類專案，分別是金府大院、西府大院、

北京院子二期

、金尊府。

“1號搶收計劃”主要就是拓寬銷售渠道，用高於市場均價的佣金，發動上萬經紀人為泰禾推盤，在同行還處於春

節假期

綜合症之際，泰禾卻發動了一場市場去化熱戰，事實表明，泰禾的搶跑，成功搶收了市場上最稀缺的1000萬起的房票客戶。

資料顯示，2019年前五個月，泰禾在北京市場累計銷售額超過56億元，這在歷史上可以說非常罕見了。

當泰禾處於資金鍊緊張的時期，開啟銷售渠道，主推優質專案，來加快銷售回款，泰禾的這一招漂亮，而且購房者也能享受些許優惠。

而當泰禾的資金鍊好轉，這些優質專案也開始惜售了，甚至後期的價格也要提升了。

現在西府大院銷售人員的態度越來越傲嬌，對客戶的付款週期也越來越無情，比如，第一期兩棟樓，要求客戶在短週期內完成80%的首付，甚至有的需要一週內付清。西府大院現在就好像在挑客戶，看來泰禾現在這些專案並不著急出手，泰禾現在真的不缺錢了。

並且，一位房產經紀朋友向二鳴透露，泰禾現在拖欠案場和渠道的佣金，現在銷售都不願意推盤了，這位朋友告訴我，自己有種被卸磨殺驢的感覺。

這就引申出一個問題，如果沒有高佣金的激勵，西府大院還能賣得這麼好嗎？

1、西府大院實際上只是看起來便宜

泰禾春節期間啟動了“1號搶收計劃”，包括西府大院在內的一些專案都做了一些讓利活動，比如當時西府大院銷售人員稱“之前單價是14萬/平，現在一口價11。8萬/平。”並且當時在付款方式上也有優惠，如果一個月內付清總房款的40%，可以享受98折優惠。

這樣洗腦式的營銷活動，讓人們形成了西府大院價格優惠的預期。

另外，西府大院取證價格為單價11。2999萬元，對比西宸原著二手房價格，西府大院似乎便宜不少，為了弄清真相，我特意在

鏈家網

上查到了這個小區的一些資訊。

目前該小區一共有六套在售房源，銷售價格在11。8萬-12。1萬之間，並沒有高出很多。

但是這些房源都是精裝修，如果除去精裝溢價，其實和西府大院是差不多的，並沒有便宜一說。

2、西府大院並不稀缺，接下來，會有很多競爭對手出現。

上半年，泰禾金府大院和西府大院這兩個專案的熱銷，有一個重要背景就是，北京市場上限競房氾濫，而改善需求的豪宅專案稀缺。

不過目前來看，這個趨勢正在發生變化。

2018年全年僅成交1宗不限價地塊，而截至今年7月1日，北京已經成交9宗不限價地塊，北京不限價土地不斷增多。

未來朝陽孫河和豐臺花鄉造甲村地塊，將大機率做成頂豪專案，再加上即將出現的豐臺南苑石榴鄉地塊，北京接下來一兩年豪宅競爭會更加激烈。

前段時間，北京西四環的和光逸境拿到了預售許可證，取證價格8。9萬/平米，開盤後幾天就拿到了25億認購金。

西府大院門檻更高，總價更貴，最低門檻172平米戶型總價也要1950萬，而和光逸境187平米最大戶型總價約1650-1700萬左右，兩者總價差300-600萬。

不過和光逸境的價效比明顯更高，適合那種預算可控，有改善需求的人，這個客戶需求還是非常強勁的。而且在位置上，雖然和光逸境處於西四環，比西府大院多一環，但是周邊配套更加成熟，而西府大院所處的西局那一片還處於開發狀態。

3、西府大院的商品房和兩限房，正在做隔離牆

。參考前段時間鬧得沸沸揚揚的崑崙域消防門強拆事件，買入西府大院的準業主們，也會擔憂吧。

看來西府大院和金府大院上半年的熱銷，並不能讓黃老闆高枕無憂，雖然上半年年報資料不錯，泰禾暫時擺脫了現金流危機，但是未來北京豪宅市場競爭會更加激烈，泰禾能否保持現在的位置，還未可知。不過泰禾再也經不起太大折騰了，畢竟質押的股份還擺在那。