姚振華的寶能地產，可謂風雨飄搖。

12月8日，寶能方面證實，寶能地產總裁餘英因個人原因提出辭職申請，正在辦理離職手續。

12月6日，原寶能汽車板塊副總裁

蔡建軍

宣佈加盟愛馳汽車，擔任執行副總裁。

前後兩天，寶能接連折損地產、汽車兩大主將，高層人事震盪調整之大，讓業界側目。

樓市資本論認為，此舉顯示寶能地產和汽車業務正在深度調整，姚振華憧憬的7000億地產王國，或將成為前所未有的海市蜃樓。

【一】寶能地產“姚餘組合”半路夭折

餘英1962年4月出生於西安，與1970年出生的姚振華均畢業於華南理工大學，前後相差八屆。

從個人履歷看，餘英先後做過教師、公務員，然後才轉戰房地產。2007年-2017年擔任保利地產副總經理、華中華南片區董事長期間，他帶領保利廣州實現銷售六連冠，成為地產界明星人物。

姚振華則於1992年在深圳成立寶能集團，2002年組建寶能地產，開始涉足地產業務。2015年起，姚振華旗下鉅盛華、

前海人壽

持續舉牌萬科，試圖控制這家房地產標杆企業，結果引發“寶萬之爭”。姚因此一戰成名，成為大鱷級資本玩家。

據報道，姚、餘接觸最早應在2014年，姚主動找到餘，表達想做大房地產的計劃。其時，餘英已經確立江湖名號，風頭正盛，以自己只強於產品設計和營銷、不擅長工程和融資為由婉拒姚的邀請。姚當時表態稱：寶能就需要產品和營銷人才，“工程讓副總幹，融資我來幹”。

2017年11月，在姚振華再次力邀下，餘英從保利離職加入寶能，出任寶能集團高階副總裁、寶能地產總裁、寶能城發集團總裁。

此時，姚振華在地產領域擁有有寶能地產、寶能城發、寶新實業三套馬車。寶能地產由其胞弟

姚建輝

長期主持；寶能城發則由余英擔綱。

據說，姚振華喜歡業務部門內部PK，同臺競技，藉此激發組織活力。

寶能地產業務由此開啟“姚餘組合”，引發業界諸多聯想。

據今年7月《財經》雜誌報道，寶能地產正在緊鑼密鼓地籌備上市，規劃2017—2022年合計銷售9700億元，到2022年底公司估值達到5000-7000億元。

不過，

寶能地產與寶能城發這兩大平臺還是有分工的。

寶能地產集中做存量；寶能城發主要做增量，計劃2018年新增1500萬平方米土地儲備，全年房地產銷售達到400億。至於未來兩個平臺如何整合，餘英曾表示，“主要看老闆，我不去觸碰。”

餘英入職以後，首先是為寶能城發搭建班子，先後將原泰禾副總裁丁毓琨、原融信品牌營銷中心總經理單偉、原銀泰置地副總裁

林勝剛

等干將招致麾下；其次是承接並整合寶能旗下文旅、物流、汽車、綜合體等具體業態，探索新的業務模式，把寶能的產業優勢轉化為地產優勢，實現1+1>2。

餘英認為地產高週轉模式已經走到盡頭。他對新模式充滿期待，認為寶能給他提供了事業轉型平臺，相信這是自己職業生涯“最後一站”。

讓他沒有想到的是，姚振華很快就著手整合地產平臺。11月2日，寶能城發透過股權變更被併入寶能地產，成為後者的全資子公司，兩家公司從平行關係變為隸屬關係，餘英此前直接向姚振華彙報工作，現在職位和層級都面臨被調整的尷尬。

有傳聞說，餘英離職之前，早在11月就處於休假狀態，對外宣稱“放一個長假”。顯然，上述調整是促成餘英辭職的導火索。寶能地產的“姚餘組合”，歷時整整一年，就此半路夭折。

【二】餘英辭職真相：無法彌合的分歧

今年四季度，地產圈因為樓市逆轉而出現了一波高管離職潮。“姚餘組合”此時解體，引發外界極大關注。

主流觀點認為，寶能今年400億的房地產銷售目標迄今完成不到100億，餘英得給姚一個交代，辭職在情理之中。

樓市資本論認為，業績未達標不足以促成餘英去職，“姚餘組合”匆匆解體，主要還是兩人共事過程中諸多不合。

首先是做事風格。

餘英在地產界以生猛著稱，敢想、敢拼，更敢言，行事風格頗為高調；而姚振華做事低調，作風簡單、高效、直接、務實，不喜張揚。姚振華對產品規劃很有感覺和主見，常常給出指導意見；餘英也專注於

產品專業主義

，特別在意細節。二人在產品理念方面並不總能達成一致，常常需要協調，導致有些專案因此耽誤了開盤節點。

其次是許可權空間。

姚是一位事無鉅細的“工作狂”，有時會直接越級向下屬佈置工作，難免會影響到餘英的發揮。從寶能的授權體系看，據媒體披露，寶能高於10萬的單子至少要姚建輝批，再高就得姚振華批，職業經理人幾乎沒有發揮空間；餘英動輒要向姚建輝請示，工作肯定不好乾。

最主要的還是拓展路徑：兩人對樓市的判斷和拿地策略，分歧太大，無法彌合。

據樓市資本論觀察，餘英入職寶能，原指望順應樓市形勢變化，把高週轉節奏慢下來，探索出一種新模式；而姚振華始終未放棄對規模、速度和業績的渴求，與“想慢下來”的餘英顯然不合拍。兩人的分歧主要體現在業務佈局和拿地策略上。

寶能城發主要定位於產業地產，既定戰略是與各級地方政府深度合作，深耕一、二線城市，重點佈局杭州、昆明、貴州、西安、成都、哈爾濱、武漢、鄭州等省會城市。姚親自上一線為拿地站臺，但實際操作中，寶能城發2018年先後與廣東河源市、

貴州遵義市

、貴陽雙龍航空港經濟區、

唐山曹妃甸

、河北邢臺市等四五線城市簽署合作意向，嚴重偏離“深耕一、二線”戰略。

下半年樓市調控全面收緊後，餘英曾在8月份公開表示，一線城市能頂住市場下行的壓力，“有些三四線城市的土地，建議大家趕緊賣，落袋為安。”幾乎是與姚振華的拿地佈局公開唱反調。

樓市資本論注意到，寶能城發許多新入職高管也無法適應姚振華的拿地風格。

有報道稱，他們私下裡指“姚老闆還是金融思維，花100萬想賺1個億，但地產思維是花1個億能賺2個億就不錯了。”“職業經理人本著為他負責的態度，不是很同意去四五線拿地。”

分歧太大，最後大家只能各奔前程。

【三】姚振華新能源汽車圈地上萬畝

姚振華下沉到三四線甚至四五線拿地，是其“產業+地產”特殊拿地路徑的“智慧”結晶。

新能源汽車是國家重點鼓勵發展的朝陽產業，自去年3月成立寶能汽車並於今年1月入主觀致汽車以來，寶能集團高喊“脫虛向實”，成為多地政府的座上賓，先後在廣州、西安、昆明、杭州、崑山等地簽約新能源汽車投資專案，規劃投資過千億，產能規劃超過200萬輛。

據不完全統計，各地專案包括：

1。 廣州投資300億元，首期規劃產能50萬輛新能源汽車及相關配套專案。

2。 杭州富陽投資140億，建設新能源汽車生產、研發及配套專案，規劃年產30萬輛新能源汽車，總用地面積約3000畝。

3。

陝西西鹹新區

總投資400億元，規劃產能100萬輛（其中一期50萬輛）新能源汽車以及配套專案基地，今年3月開工建設。

4。 江蘇崑山建設能支援100萬輛新能源汽車的產品研發體系，預計5年投資317億元，佔地約399畝。

5。 在昆明洽談、簽署的意向投資專案至少6個，涵蓋新能源汽車、文旅、大健康、城市綜合體、物流基地等多個產業，涉及土地開發上萬畝。

這些新能源專案的投資背後，往往有寶能的房地產專案跟進。

樓市資本論獲悉，在寶能簽約富陽時，旗下

杭州新天地集團

即擬配套佈局新天地系列綜合體，專案選址距“杭黃城際軌道站”不到1公里，預計未來售價格有望超過2萬元/平方米。

寶能去年12月與昆明安寧市簽約的“安寧溫泉國際體育旅遊度假小鎮”專案，規劃控制面積約51700畝，核心開發區域規劃用地16500畝，擬規劃建設用地8500畝，規劃總建面積約552萬平方米，規模相當龐大；而寶能汽車在西鹹新區拿下的“寶能新能源汽車基地”，則是寶能今年新拓的最大地塊。

與大手筆拿地相比，寶能對汽車主業觀致的資源投入卻非常有限，以致被媒體譏為“無心造車，有意圈地”。

由此可見，姚振華在各地大幹快上新能源汽車，或許醉翁之意不在酒，而在借實業投資圈地佈局，迂迴實現其7000億地產王國的夢想。

【四】“後餘英”時代：寶能7000億夢醒

姚振華心中一直有一個“超級地產夢”。

2010～2014年間，他曾主導寶能地產發起一波“大躍進”，在多個二線城市拿下巨幅地塊，結果卻因市場低迷和團隊不力，不少地塊遲遲未能開工，部分專案甚至退還給當地政府。

資料顯示，截至2014年底，寶能地產擬建專案近40個，預計總投資850億元，然而實際完成僅218億元，上海、廣州、大連多個在建專案被迫停工，停工總面積佔在建面積兩成以上。

以商業地產為例，寶能集團曾計劃用五年時間投資1200億元，至2018年開發建設40座創新型

購物中心

。結果，2015年1月，負責商業地產專案的

亢小燕

在加盟半年後離職，這個計劃也隨即夭折。規劃300萬平方米的“航母級城市綜合體”合肥寶能城，其中7棟超高層摩天建築群“七星攬月”因環評未過，長期停工。

這波“大躍進”一度讓寶能地產深陷泥潭，並錯失2015-2018年房地產高速發展的上升行情。此後，姚振華轉道資本市場，指揮鉅盛華、前海人壽頻繁舉牌萬科，試圖透過並表萬科做大寶能地產。

姚振華髮起“寶萬之爭”最後以失敗告終，不得不迴歸寶能，重新聚焦地產業務。餘英去年11月加盟，便成為“千億寶能再啟航”的標誌性動作。

餘英去職之後，寶能地產的平臺整合及業務梳理仍待繼續深化。

樓市資本論看來，受大形勢影響，房地產現已步入下行週期，勢必影響寶能地產的擴張速度。鑑於目前樓市格局基本已定，未來2-3年走勢相對平穩，過去爆發式的增長很難重現，姚振華7000億地產王國的夢想，該醒醒了！