【題目】李某欲出售一套價值300萬元的商品房。謝某知情後多次與之磋商購買事宜，並

趁李某不注意調換了其手中的房產證

，提出試住一個月再做決定，

李某遂將房屋鑰匙交給謝某

。其後，

謝某謊稱自己是李某與周某訂立商品房買賣合同

，約定價格為300萬元，並以真實房產證、偽造身份證，偽造李某簽字與周某辦理了

房屋所有權變更登記和房屋交割手續

。

問題：涉案商品房買賣合同效力如何？

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題目拆解：李某➡️謝某➡️周某

1、趁李某不注意調換了其手中的房產證，

評價：房產證不是有價證券，不能成為盜竊罪中的財物，因此謝某不構成刑法中的盜竊罪。謝某也不構成詐騙，因為李某主觀上沒有自願將房產證給謝某，以及房產證不屬於財物。

2、

李某遂將房屋鑰匙交給謝某，

評價：李某將房屋鑰匙交給謝某，讓謝某試住，謝某有權佔有該房屋，佔有李某的委託物（這裡符合善意取得的構成要件之一）。

3、

謝某謊稱自己是李某與周某訂立商品房買賣合同，

評價：A。先假設一種情形，若謝某以自己的名義（無權處分）將房屋以300萬的價格（合理價格）賣給周某（善意），並且完成登記交割登記為周某（公示公信，還需要不動產登記簿權屬出現登記錯誤，這一要件），那麼周某善意取得的房屋。

［補充小知識點：善意取得的第一個構成要件佔有委託物，需要分辨佔有“盜贓物、遺失物、埋藏物”屬於佔有脫離物，不屬於佔有委託物，以及被騙財物屬於佔有委託物。］

B。真正的情況是，謝某謊稱自己是李某而與周某訂立合同。這個合同的效力評價有觀點展示，

a。

合同不成立

。

雙方民事法律行為基於雙方意思表示一致成立

。

本案中，周某欲與商品房的真實所有權人訂立商品房買賣合同，希望法律效果歸於真實所有權人，以取得房屋的所有權，而冒名者謝某欲透過冒名訂立合同形式侵害真實所有權人的所有權，並沒有將法律效果歸於所有權人的意思。二者意思表示並不一致，故涉案合同不成立。法條依據為《民法典》第134條。

b。合同可撤銷。

一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方享有撤銷權。

本案中，謝某透過冒充房屋所有權人欺詐周某，周某享有撤銷權，涉案合同可撤銷。法條依據為《民法典》第148條。

c。

合同無效

。

行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效

。

本案中，冒名人謝某是

持有侵權目的

，其與買受人訂立商品房買賣合同轉移所有權的意思表示是虛假的，違反了意思表示須真實的生效要件。因此，涉案商品房買賣合同無效。法條依據為《民法典》第146條第1款。

4、

房屋所有權變更登記和房屋交割手續，

評價：房屋登記機關由於工作失誤，沒有識別房屋所有人是李某，而應謝某的申請將李某的房屋變更登記給周某，屬於可撤銷的行政行為。利害關係人可在起訴期、複議期要求有權機關將該行政行為給予撤銷。