owegr22 2017-06-13

什麼是公攤面積？

公攤指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。它包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。無論是多層、高層還是商品房都有公攤。公攤面積越大，得房率就越低，反之，則越高。

計算公式

建築面積=套內建築面積+公攤面積

公攤面積=公攤係數*套內建築面積

公攤係數=總公共分攤面積/（套內建築面積*總套數）

套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽臺面積

ps：外牆隔牆量中線，套內牆體全計算；陽臺區分封閉否，封閉全算未封半。

例子說明：一套90平方米建築面積的戶型，套內面積是74平方米。那麼公攤面積 = 建築面積 - 套內使用面積=（90-74）平方米= 16平方米；公攤率=公攤面積/建築面積= （16 / 90）平方米= 17。8%；得房率=（建築面積-公攤面積）/建築面積=（90-16）/ 90平方米 =82%。

不同類別住宅公攤比率不一樣

7層以下住宅公攤率為7-12%：

多層建築一般是指層數在6層左右磗混結構的建築，其參與公攤部分的面積包括外牆水平投影的1/2，樓梯，樓梯間，為住戶提供服務的物管用房（熱交換站、水泵房、配電室等）。一般占房屋建築面積的13%到18%。室內的層高分為室內淨高（地板與天花板之間的距離）和室內層高（地板與上層地板間的距離），一般情況下，層高在2。8米左右，室內淨高在2。65到2。7米之間。如果室內層高超過4。7米以上應按照兩層計算室內面積。

7-11層住宅公攤率為10-16%：

樓層為7—9層為小高層，一般小高層公攤取決於各樓盤自身的情況，不同的小高層樓盤公攤也有差異。在沒有地下裝置用房、底層沒有商鋪、底層架空的情況下，小高層公攤係數在10%-15%之間，而帶電梯的小高層住宅，公攤係數在15%-20%之間。按規定7層以上必須配電梯，所以小高層屬於配電梯的範圍之內，它的特點是方便的同時又能給生活一種新的高度。

12-33層住宅公攤率為14-24%：

高層住宅的公攤面積是最大的。根據建築規模的不同，高層建築一般在25-33層之間，而且高層住宅的樓梯高度最高。另外高層建築有電梯及電梯前室佔用了空間，也有安全通道樓梯佔用空間，還有“管道井”“強電井”“弱電井”等公用設施都佔用了空間。所以高層建築較多層建築的公攤面積要大得多。

別墅類的公攤率為1-8%：

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式，帶室內車庫。一般來說獨立別墅沒有公攤面積，聯體別墅有較少的公攤面積。公用面積分攤的原則是僅存在於本樓內部並與本樓建築結構存有連線的部分，並且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建築不得計入公攤面積。

注意：公攤面積過高雖然會影響住宅面積，甚至會花更多的錢購房，但是公攤面積過低，也意味著配套公共設施的規模縮減，因此也將影響居住品質。shzyqiyu88