守候你一生冰2012-10-31

又根據2011年度國家稅務總局房地產專業稅收答疑如下：

房地產公司轉讓人防設施如何進行稅務處理？

問題內容：

公司整體轉讓一處商業房產（商業房產上面還有住宅，不在轉讓資產之內），包括地下停車位（地下停車位屬於人防設施，無房產證），請問，其中地下停車位轉讓收入需不需要繳納土地增值稅，受讓方是否要繳納契稅？如不需要繳納，如何確定停車位部分的轉讓收入才符合稅收政策，還會涉及哪些稅種？

答：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條轉讓國有土地使用權，地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

根據《營業稅稅目註釋（試行稿）》規定：“銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。”

據此，房地產企業出售的地下停車位，以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。對取得銷售收入應繳納營業稅、土地增值稅、企業所得稅。受讓方不能辦理車位產權手續，不需要繳納車位契稅。

再引述樊劍英老師的部份分析如下：

實務中還要取決於當地主管稅務機關的具體規定。例如《山東省青島市地方稅務局關於印發<房地產開發專案土地增值稅清算有關業務問題問答>的通知》（青地稅函［2009］47號）第十二條“房地產開發企業將車庫或者停車位轉讓，其收入是否計入房地產轉讓收入”規定：根據房地產相關法律、法規等有關規定，開發專案建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據此，凡房地產開發企業與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權出售給購房人的，取得的收入併入非普通住房轉讓收入；附贈的車庫、車位因未取得轉讓收入，按出售開發產品計算銷售收入。

利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產開發企業與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規規定期限內的使用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產轉讓收入，併入非普通住房轉讓收入；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產開發企業與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權合同，其取得的租賃收入，不計入房地產轉讓收入。

因此，對於車位銷售的土地增值稅問題，特別是房地產企業按人防部門的規定利用地下基礎設施建造的平戰結合的地下車位，由於產權關係不明晰，也成為徵納雙方存在的爭議之一。實務中有如下幾種操作型別可以選擇。

⑴ 企業單獨建造的停車場所銷售產權或永久使用權，作為成本物件單獨核算，視為“銷售不動產”處理。

⑵ 銷售有限使用權（例如地下車位），視為“服務業—租賃業”進行處理，這種情況下，視為自用固定資產，當然不用進行土地增值稅的清算，而成本也不能作為土地增值稅的扣除專案。不過，《國家稅務總局關於公佈全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規範性檔案目錄的公告》（國家稅務總局公告2011年第2號）將國稅函［2005］83號歸為失效檔案後，2011年1月之後再如此操作將缺乏政策依據。——本人不認同此觀點，根據《營業稅稅目註釋（試行稿）》規定：“銷售建築物或構築物，是指有償轉讓建築物或構築物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物，視同銷售建築物。”，服務業定性與註釋中銷售不動產定性相矛盾，而前者依據是國家稅務總局《關於營業稅若干政策問題的批覆》（國稅函［2005］83號），後者為註釋，應該後者效力大於前者，應當認定為銷售。

⑶ 為公共配套設施處理，銷售價款作為開發產品銷售的整體價外費用合併計入銷售總額處理。

綜上以上，個人認為在實務中，除無償歸全體業主享有用益權做為配套設施按可售分攤外，不管是對外單獨銷售或是附贈行為，應當對地下停車位出售或出租行業當做對可售面積的銷售計算營業收入並將對應開發成本做為計稅成本在土地增值稅及所得稅前扣除

wq2146231472012-10-31

。。。

炙熱戰魂2012-10-31

抱歉

2956317882012-10-31

41132

人仙仙2012-10-31

很好