文|牧詩

想必各位地產朋友都有這樣一個糾結。就是在前期拿地測算的時候，到底是自建人防車位划算還是繳納人防異地費划算呢？

首先了解下，什麼是人防車位？

車位有人防車位和非人防車位之分，

非人防車位就是我們平時所說的普通車位，這類車位一般帶有產權，開發商可正常銷售。

而人防車位是什麼意思呢？

根據《人民防空法》的規定，城市及城市規劃區內的新建民用建築，必須依法同步建設防空地下室，是指為了保障戰亂時期人員的掩蔽、人民防空指揮、醫療救護而單獨修建的位於地下的防護建築，是國家強制要求配套的建築。

然後將之改造成地下停車位，這類車位稱之為“人防車位”。

該類車位產權不屬於業主也不屬於開發商，而屬於國家，無法出售但可以出租，

且期限不得超過20年。

房企自建人防或多或少會有些抗性，主要在於：

①自建人防車位一是會導致地下室面積增大，

按人防車位停車效率35㎡/個計算，這要比普通車位（30-31㎡/個）還是要高約4-5㎡，100個普通車位轉為人防車位就要導致地下室面積增大400-500㎡；

②人防車位的建造成本比非人防車位高不少，

從而導致地下室成本增高；

③修建人防車位會佔據非人防車位個數，導致車位貨值損失。

因為一個專案人防車位和非人防車位的總個數是固定的，即按車位配比算出來的總個數，人防車位個數多了，非人防車位個數就少了。

一般二線城市非人防車位10萬/個，少100個非人防車位，貨值就要損失1000萬呢！

有朋友可能會較真地認為，人防車位按租約銷售也能帶來部分貨值，這畢竟不是一個通行能夠實現的做法，我們在這裡就不考慮這個因素了。

基於以上三點，房企大多不喜歡自建人防，往往希望按繳納人防易地費的方式處理。

在《人民防空法》中有明確規定“確因地質條件等原因無法修建防空地下室，經批准不修建的，建設單位應當按照國家和省規定的標準向人民防空主管部門繳納人民防空工程易地建設費，由人民防空主管部門統一組織易地修建”。

這為房企不建人防找到了一個突破口。

滿足地質條件差就可以不修人防，

實際操作中房企可以透過找地勘單位出具專案地下存在岩溶等不利地質條件的報告，進而申請不自建人防，繳納人防易地建設費。

繳納人防易地費，各地繳費標準各有不同，一般有兩種收費方式。

一種是按總建築面積大概30元/㎡進行收費，一種是按應建人防面積來收費（單價大致區間在1200-2000元不等，看各地標準）。

那麼問題就來了，一般我們在做專案測算的時候，到底是按自建人防划算還是繳納人防易地費更划算呢？

這就要做一個成本測算對比，這裡我給大家提供一個對比思路：

方案1：假如全部繳納人防易地建設費

成本只需要考慮人防易地建設費即可，假設按總建築面積30元/㎡收費，即：

成本=專案總建築面積×30

假如整個專案總建築面積為35萬㎡，那麼繳納的人防易地建設費=35×30=1050萬。

方案2：全部自建

成本主要包括三個部分：

①修建人防比非人防增加的建安成本（因二者成本差異原因所致），假如人防車位應該修100個，那麼對應就有100個非人防車位要換成人防車位；

而人防車位成本一般比非人防車位高約500元/㎡，這部分成本就是100個×31㎡/個×500元/㎡=155萬；

②修建人防（假如停車效率35㎡）比非人防（假如停車效率31㎡）多出來的面積所對應的建安成本，100個車位地下室面積要增加（35-31）×100×人防修建成本（即非人防成本+500）；

假如非人防車位的建築單方成本為2400元/㎡，人防車位的單方建築成本為2900元/㎡；那麼此部分就要增加成本=4×100×2900=116萬。

③車位貨值損失，100個可售車位變成非人防車位，一個車位損失10萬，100個就損失1000萬貨值；

④修建人防也有優勢，相比繳納易地建設費而言，修建人防可以避免一次性支付一筆費用，改為工程支出，成本支付節奏較慢，這會節省一部分資金利息，但相較前三項而言影響相對較小，可忽略不計。

以上四項求和就是全部自建的成本。自建增加成本=155+116+1000=1271萬。

如果方案1＞方案2，那麼就按全部繳納人防易地費的方式操作；

上面這種案例就可以看出來繳納人防易地建設費，還是可以節約221萬成本。

如果方案1＜方案2，那麼按全部自建考慮。

當然，如果你腦洞足夠大，還有第三種情況，那就是部分自建，部分繳納易地建設費；

比如50%自建，50%繳納易地建設費，測算邏輯同上面一致，就是對應算上成本，加起來和前面兩種方案對比即可。

從經驗對比來看，大部分情況下都是繳納人防易地建設費更為划算的，大家可以借鑑這個經驗。

因此，精細的拿地前期投資測算，在人防車位考慮時，也應把以上問題納入測算。

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