【通用】

（一）

查權屬

有權屬登記則要依權屬登記、無權屬登記要依據合同約定。

如有開發商持有產權證，則歸開發商所有；

若開發商沒有產權證，則依據合同約定；

開發商如與全體業主明確約定歸開發商所有，則歸其所有，如約定歸全體業主所有，則歸全體業主所有。

（二） 看公攤

小區車位是否屬全體業主共有，關鍵在於該車位是否攤入公共建築面積。

假設停車位沒有計算在房屋的公攤面積內，那麼車位的所有歸開發商，否則歸業主共同所有。

如業主的公攤面積中清楚描述了地下車庫納入了公攤範圍，則地下車庫由全體業主共有。

《物權法》第七十四條，建築規劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

建設單位買下“地皮”，建好房後，在沒有銷售之前，一切所有權是建設單位的，如果建設單位在賣給業主房時把車位計入公攤，以後車位就變為業主的公共區域；也可以在賣房時不計入公攤，產權還是開發商的，開發商就可以單獨賣車位。兩者都合法，其實後者對於現在的業主來說並不怎麼好。

【地面車位】

《物權法》出臺後業主主張停車收益的前提條件：

一是地面停車位明確歸屬業主共用；

二是經營者收取的停車費在扣除經營成本、酬金和稅金之後尚有盈餘。

北京市石景山區聚興園小區2006年初交房入住，（2007年10月1日《物權法》施行），2014年4月15日北京市第一中級人民法院判決【（2014）一中民終字第01498號】，根據物權法相關規定，建築區劃內的道路及綠地屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位的歸屬，當事人通過出售、附贈或出租方式約定。佔用業主共用道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共用。根據物權法上述規定可知，經過規劃許可的位於建築區劃內用於停放汽車的車位，開發商以出租形式交付業主使用後，業主僅從開發商處取得對車位的暫時佔有權和使用權，所有權應屬於開發商。沒有經過規劃，佔用業主共有道路或其它場地新增的車位所有權，應屬於業主共有。（判決書：北京法院審判資訊網-北京市石景山區聚興園小區業主委員會與北京市興華房地產開發公司所有權確認糾紛二審民事判決書）

【地下停車位】

根據購房合同，如有約定的按約定為準；

如沒有約定的按照誰投入、誰享受的標準。

地下車庫的權利歸全體業主的條件：

開發商在計算公攤面積時，把地下車位的建築面積計算在內；

或建設成本是否列入商品房住宅價格而定。

03年，南京某小區業主集體狀告開發商，要求歸還地下車庫所有權，法院終審判決業主勝訴。法院判決的理由為，一是該地下車庫計入了公攤面積；二是開發商無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本。

【地下人防工程】

第一：《物權法》

第七十四條，建築規劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

但是顯然人防工程不是規劃用來當車庫的

《物權法》並沒有具體規定人防工程事宜。假如地下車庫是人防工程，那麼《物權法》所說的“當事人”是誰？

第二：

《中華人民共和國人民防空法》

第五條，人民防空工程平時由投資者使用管理，收益投資者所有。

業主是投資者嗎？

小區的防空地下室是國家的人防戰備設施，地下車庫的權利歸屬開發商還是全體業主共有，應視地下車庫的建築面積是否列入公用建築面積，或建設成本是否列入商品房住宅價格而定。

第三：地下車庫和人防工程是否被公攤？

國家質量技術監督局2000年2月22日釋出的《房產測量規範》規定： B3。1 共有建築面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）水平投影面積一半的建築面積。

獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。

（《房產測量規範》（中華人民共和國國家標準GB/T 17986。1—2000）《房產測量規範》）

國家建設部1995年9月8日釋出的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（試行）

第五條 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建築面積（以下簡稱套內建築面積）與應分攤的公用建築面積之和。

商品房銷售面積＝套內建築面積＋分攤的公用建築面積

第九條規定：“公用建築面積計算原則，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。”

（（《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》官方網址：

http：//www。mohurd。gov。cn/wjfb/200611/t20061101_157411。html）

顯然，有規定規定人防工程未計入業主公攤；不能歸全體業主所有。

地方關於小區車庫的法律法規舉例：

《湖南省人民防空工程產權管理辦法》，（相關法律法規的官方網址：湖南省人民防空辦公室）

第五條明確“人防工程產權實行登記發證的管理制度，人防工程產權證書為國家現行房屋產權證書，不另行制發人防工程產權證書”。

第十條因買賣、贈與、交換、繼承、分割、聯營、兼併、合併、分立等情形發生人防工程所有權轉移的，由受讓人向房產管理部門申請人防工程所有權轉移登記。

從以上規定可以得知：湖南省的人防工程是有產權證的。 也是可以買賣的。

說明：有引用未標明出處的，煩請聯絡“物業文化傳播第一家”（新浪微博）