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上海市第二中級人民法院（2018）滬02民終8271號民事判決認為，非農戶口者購買農村房屋的房屋買賣合同無效，但是“本著尊重現狀、維護穩定的原則”係爭房屋不宜再由買受人返還賣售人。上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終5290號民事判決認為本著尊重現狀、維護穩定的原則不宜再認定案涉農村房屋買賣合同無效。這種符合情理，但是從法理上卻很難解釋的判決非常值得我們重視。由此，本文總結幾點關於農村房屋買賣的相關法律問題。

一、合同效力

1、一般認為，非同一農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，合同無效。

《合同法》第52條規定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”

《合同法解釋二》第14條：“合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。”】

《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》：“……15。正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的“違反法律、行政法規的強制性規定”，關係到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩定。人民法院應當注意根據《合同法解釋（二）》第十四條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力。16。人民法院應當綜合法律法規的意旨，權衡相互衝突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的物件等，綜合認定強制性規定的型別。如果強制性規範規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的“市場準入”資格而非某種型別的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對於此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當徵求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院。……”

以上是關於合同無效的規定，農村房屋買賣合同的效力要基於上述法律規定（包括兜底條款）來認定。

《土地管理法》第43條規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。……”第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；……”（注：該規定屬於管理性規定，而非效力性規定）

《物權法》第152條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。” 第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”從上述法律的規定可以看出購買農村宅基地房屋是不符合法律規定的，但是，上述法律又沒有明確禁止。

《房地產法》第38條規定：“下列房地產，不得轉讓：……（六）未依法登記領取權屬證書的；……”農村宅基地上建造的房屋時“未依法登記領取權屬證書的”房屋，但是《房地產法》的適用物件是“城市房地產”【《房地產法》第1條：為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。】

縱觀上述法律規定，似乎不能直接得出“非同一農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，合同無效”的結論，但是

司法實踐中，法院一般都是將非同一農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同認定為合同無效合同。

非同一農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同無效的參考案例：

上海市崇明縣人民法院（2014）崇民一（民）初字第4978號、上海市第二中級人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第2385號

《上海高院關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》對此做了細化的規定，縮小了無效的範圍，即對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

當然，這裡面有例外：

（1）根據《上海高院關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》的規定，對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。

（2）根據《上海高院關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》的規定，對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態。

2、有效的情形

一般認為，同一農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，合同有效。“同一農村集體經濟組織”，根據《上海高院關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，是指“在本鄉範圍內農村集體經濟組織”。

同一農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同有效的參考案例：

上海市閔行區人民法院（2012）閔民五（民）初字第1868號、上海市第一中級人民法院（2013）滬一中民二（民）終字第1435號

二、合同無效，房屋是否需要返還

《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”根據該規定，合同無效，農村房屋買受人應當將農村房屋返還賣售人，但是

上海市崇明區人民法院（2018）滬0151民初3941號民事判決、上海市第二中級人民法院（2018）滬02民終8271號民事判決

（注：不止此兩判決持此觀點）認為，非農戶口者購買農村房屋的房屋買賣合同無效，但是“本著尊重現狀、維護穩定的原則”係爭房屋不宜再由買受人返還賣售人。這種符合情理，但是從法理上卻很難解釋的判決值得重視。

三、合同無效，動遷利益的分配

（一）合同有效，則動遷利益全部歸屬於買受人（新的房屋所有人）。

（二）合同無效的情形

根據上海高院的規定，“合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋”的情形下，法院可以認定合同無效。《合同法》第58條規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”簡言之，合同無效，就要返還原物。房屋及宅基地在返還原房屋所有人之後發生動遷的，動遷利益全部歸屬於原房屋所有人。在房屋及宅基地返還原房屋所有人之前發生動遷且房屋買受人被列為被動遷人的，動遷利益就要在買受人和賣售人之間進行分配，而分配的方法，可以參照上海市松江區人民法院（2015）松民三（民）初字第3216號和上海市第一中級人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第3659號民事判決的觀點——房地分開，即房屋的動遷利益全部歸屬買受方，土地使用權動遷利益在買賣雙方之間進行分割（法官綜合各種因素自由裁量）。

（三）對合同效力暫時不表態的情形：動遷利益在賣售人與買受人之間按照3：7的比例分配

農村房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋是農村房屋買賣的最常見形式。對此農村房屋的拆遷利益，《上海高院關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》規定賣售方和買受方按照3：7的比例分配，其法理基礎是什麼？3：7的比例具體如何計算？

1、《上海高院關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》的規定

《上海高院關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》規定：“……第四、對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住、使用該房屋的權利。……按上述第四種情況處理的，如果係爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷範圍的，應在扣除購房人的購房款後，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。”

2、法理基礎

農村宅基地使用權的流轉受到很大的限制，非本集體經濟組織成員之間不得轉讓。即便農村房屋的買受人（非本集體經濟組織成員）已經支付全部房屋價款，並已實際入住，也不能依據“地隨房走”的法理獲得相應宅基地的使用權，宅基地的使用權人依舊是房屋出售方。農村房屋動遷，其動遷利益的一部分來自宅基地的使用權的評估價。此外，動遷補償款或者動遷安置房都有對本集體經濟組織成員的“福利”的性質，這也應當是給賣售人的利益。因此，農村房屋出售方可以獲得一定的動遷利益。

3、計算方法

“購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。”對該規定的理解，重點是如何理解“補償款”。農村房屋的動遷一般都是動遷組依據被動遷房屋的評估價等計算動遷補償款，被動遷人再用該動遷補償款（多退少補）購買優惠價的動遷安置房。

買受人獲得了以下兩部分利益：（1）動遷補償款。（2）購買動遷安置房實際支出的房款（優惠價）與市場價的差價。這兩種利益可以用“動遷利益”來概括。

因此，《上海高院關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》中的“補償款”應當是指“動遷利益”，而不能簡單從字面上理解為“補償款”。

因此，農村房屋的賣售人可以獲得的利益有兩部分：（1）動遷款補償款的30%；（2）購買動遷安置房實際支出的房款（優惠價）與市場價的差價的30%；

附案例一：許某某與盛某某農村房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：

1999年1月5日，許某某（甲方）與盛某某（乙方）簽訂一份《房屋轉讓協議書》，約定甲方願將坐落在金山區XX鎮XX村XX組的一幢正房二間三層樓、廂房一間三層樓、小屋一間三層樓，佔地面積為124平方米，建築面積為（124平方#3層）共372平方米的私有住宅房（以下簡稱“案涉房屋”）以4萬元出讓給乙方。合同約定，根據乙方要求在1999年1月5日之前首先預付房屋訂金1萬元給甲方，其餘錢款到1999年6月30日之前全部付清給甲方。合同還約定了其他事項。金山區第二公證處出具《公證書》一份，對許某某、盛某某簽訂的《房屋轉讓協議書》進行了公證。後甲、乙雙方皆如約履行，乙方至此以後居住在案涉房屋內。

1991年12月15日金山縣土地管理局出具的一份農村土地承包經營權證，載明：土地使用者許某某，土地坐落在XX鄉XX村XX組。2005年8月31日，上海市金山區人民政府發放《中華人民共和國農村土地承包經營權證》，載明發包方為金山區張堰鎮秦望村民委員會，承包方為盛某某，承包方住址為金山區XX鎮XX村XX組，承包期限自1999年8月1日至2029年7月31日止，承包方式為家庭承包經營。

1999年3月18日，金山區幹巷鎮顏家村村民委員會向金山區公安分局（以下簡稱“公安分局”）及張堰鎮派出所（以下簡稱“派出所”）出具《證明》一份，載明“我村十六組村民盛某某因夫妻投靠，已在本區XX鎮XX村XX組受讓了他人房屋，經我村村民委員會商量決定，同意其申請將戶口遷入到本區XX鎮XX村XX組的要求。”同日，金山區張堰鎮界山村村民委員會向派出所出具《戶口移入證明》一份，載明“茲由張堰鎮界山村民委員會，同意幹巷鎮顏家村十六組村民盛某某的戶口移入我村八組。因XX村XX組許某某的房屋，定居於本村八組，望貴所給予辦理戶口。”1999年4月10日，許某某向公安分局及派出所提交《申請報告》一份，內容為因其在金山區張堰鎮上購置了商品房，故將案涉房屋轉讓給盛某某夫婦，並括號註明房屋轉讓合同經金山區第二公證處公證。為今後生活、工作及戶籍管理方便，盛某某要求將其本人戶口從XX鎮XX村XX組，遷入到XX鎮XX村XX組，求批覆。嗣後，許某某以農村宅基地系集體所有不能買賣為由，要求各自返還財產未果，遂涉訴。

一審中，許某某提供2017年11月28日上海市農村土地承包經營權農戶資訊表一份，發包方為張堰鎮秦望村民委員會，承包方為盛某某。承包起始日期為1999年8月1日，終止日期為2029年7月31日。

裁判原文節選

一審【案號：上海市金山區人民法院（2017）滬0116民初13359號】

許某某和盛某某簽訂《房屋轉讓協議》後，盛某某依約向許某某支付購房款40，000元，許某某亦向盛某某交付了房屋，許某某、盛某某雙方皆按照約定實際履行完畢。迄今為止，盛某某及其家人在案涉房屋上已生活居住將近20年，期間對案涉房屋及土地進行了改建、修建，並實際取得了農村土地承包經營權證。在盛某某居住期間，許某某曾出具申請書，請求相關部門為盛某某辦理落戶界山村的手續，界山村委會亦出具證明表示願意接受盛某某為本村村民，同意盛某某戶口遷入。事實上，盛某某已經是張堰鎮界山村的村民，只是未辦理戶口遷入手續。在協議簽訂後，許某某並未就盛某某購買案涉房屋一事提出過任何異議。綜上，一審法院認為，儘管盛某某購買案涉房屋未經有關組織和部門批准，但許某某、盛某某就《房屋轉讓協議》已履行完畢，盛某某佔有、居住、使用案涉房屋已長達20年，且已取得土地承包經營權證，一審法院本著尊重現狀、維持穩定的原則，對許某某主張《房屋轉讓協議》無效，要求返還各自財產的請求，不予支援。

一審法院審理後，於2018年3月8日依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規定判決：駁回許某某的全部訴訟請求。案件受理費800元，由許某某負擔。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終5290號】

許某某與盛某某就案涉房屋買賣簽訂的《房屋轉讓協議書》，系雙方真實意思表示，且該合同已全面履行完畢。許某某將案涉房屋交付盛某某，盛某某支付全部購房款並已居住使用案涉房屋近二十年。期間，盛某某實際取得農村土地承包經營權證，對土地進行改建、修建。據此，許某某以盛某某並非界山村村民以及盛某某已獲得顏家村土地徵收安置為由，主張雙方所籤《房屋轉讓協議》無效，缺乏法律依據。一審法院本著尊重現狀、維護穩定的原則，判決駁回許某某的訴訟請求，本院予以認同。綜上所述，許某某的上訴理由不成立，一審判決應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費800元，由上訴人許某某負擔。

本判決為終審判決。

案例二：劉某亮訴劉某誠農村房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：本案爭議的宅基地位置為上海市松江區xxx橋xxx浜，證號073902，土地使用者為“劉明成”，立基日期為1991年9月8日，立基人口為“劉明成”、沈xx、劉甲。宅基地核定使用面積為198。84平方米。1996年4月8日，劉某誠與劉某亮簽訂協議書一份，約定：由上海松江xx鎮xx村1隊劉某誠（以下簡稱甲方）將居住房屋賣與江蘇省邗江縣xx鄉xx村徐巷小隊劉某亮（以下簡稱乙方）。一、甲方現建房面積：樓下（二間）、樓上（二間）、小房（二間），總建房面積114。42平方米，甲方現將以上房屋賣與乙方。二、甲方現宅基地範圍：東至房牆之中、南至房牆外側4米止、西至房牆外側止、北至房牆外側1米止，總宅基地面積198。84平方米，甲方現將以上宅基地使用權轉讓給乙方。三、付款方式：1、本協議經雙方簽字後生效。乙方先預付定金1萬元（壹萬圓整）給甲方。2、待甲方搬遷後，乙方將餘額壹萬圓整一次付清給甲方。本協議雙方簽字後，生效後。甲、乙雙方都不得違約。如有違約，一切經濟損失，後果都由違約一方負責。本協議自甲、乙雙方簽定日起生效。劉某誠與劉某亮均在該協議上簽字，立據人沈旭斌在協議上簽字予以確認。劉某誠於1996年4月8日將房屋交付給劉某亮。1996年6月23日，劉某亮將總房款人民幣（以下幣種相同）20，000元全部支付劉某誠。劉某亮、劉某桃主張在購買該房屋後於2007年進行了裝修，金額約為3萬餘元。劉某誠認可裝修事實，但主張裝修金額約1萬元。2010年6月14日，松江區中山街道建設委員會作為甲方、上海松江茸城動拆遷有限公司作為甲方代理人、劉某亮、劉某桃（證件名稱為073902號宅基地使用證）作為乙方簽訂《上海市徵用集體所有土地房屋拆遷補償安置協議》。根據該協議第一條約定，乙方所有的房屋坐落在中山新xx村338號，房屋結構磚混，建築面積187。88平米；第二條約定，乙方住房經上海地維房地產估價有限公司評估，其房屋安置單價結合成新為／元/平方米。根據《若干規定》規定，松江區縣政府規定的被拆除房屋同區域新建多層商品住房每平米建築面積的土地使用權基價750元，價格補貼600元/建築面積。第三條約定，甲方應當支付給乙方貨幣補償款354，879元，計算方式為：101，241元+（750元+600元）×187。88平方米=354，879元。第四條約定，甲方應支付給乙方棚舍和其它附屬物補償款42，671元。第六條約定，甲方支付乙方搬家補助費3，758元、裝置遷移費／元。第十二條約定，雙方約定其他事項：1、臨時過渡費8元/平方米/月×24個月×187。88平方米=36，073元；2、獎勵費12元/平方米×187。88平方米=2，255元；3、購房補貼300元/平方米×187。88平方米=56，364元。本協議以上合計496，000元。乙方承諾於2010年6月24日前搬家交房的，甲方支付速籤速搬獎10，000元/戶。簽訂上述協議後，劉某桃領取了速籤速搬獎及預付款合計110，000元，暫留定房款為396，000元。根據中山苑二期動遷安置情況表顯示，動遷戶本次加副業房後應安置面積187。88平方米，原保留款396，000元+副業房0元+副業房過渡費0元+保留款加副業房金額合計利息28，050元+至2013年11月30日過渡費金額7，816元，合計應付款431，866元。樓梯號11、室號101、套型建築面積112。52平方米、樓層單價2，098元、使用應安置面積112。52平方米、應安置面積金額236，067元、超10%以內面積0平方米、超10%以內面積金額（+700）0元、超20%以內面積0平方米、超20%以內面積金額（+1400）0元、超20%以外面積0平方米、超20%外面積金額（+9000）0元、1套房金額合計236，067元；樓梯號21、室號604、套型建築面積112。76平方米、樓層單價2，268元、使用應安置面積75。36平方米、應安置面積金額170，916元、超10%以內面積18。788平方米、超10%以內面積金額（+700）55，763元、超20%以內面積18。612平方米、超20%以內面積金額（+1400）68，269元、超20%以外面積0平方米、超20%外面積金額（+9000）0元、1套房金額合計294，948元。2套房金額合計531，015元，缺額99，149元，劉某亮、劉某桃將缺額部分補交。該兩套房屋已實際交付劉某亮、劉某桃，該兩套房屋大產證已經辦理完畢但小產證尚未開始辦理，現劉某亮、劉某桃實際居住使用的為101室房屋。604室房屋現登記的權利人為案外人上海xxx置業有限公司。審理中，雙方確認，安置房屋時101室房屋的市場價單價為11，098元，604室房屋的市場價單價為11，268元。2014年4月31日、8月20日，劉某誠曾兩次向一審法院提起訴訟，後分別按撤訴處理、撤回起訴在案。另查明，劉某誠和沈xx為夫妻關係，劉某誠與劉甲為父子關係。沈xx、劉甲向原審法院出具說明函，明確關於上海市農村宅基地使用權稽核表登記的相關應獲得的拆遷補償權利均一併由劉某誠行使。上海市農村宅基地使用權稽核表中的“劉明成”系筆誤，雙方當事人均對此予以確認。劉某誠訴稱，劉某誠繫上海市松江區xxx橋xxx浜宅基地的權利人。2010年6月，上海市松江區中山街道動拆遷管理辦公室釋出宣傳資料，劉某誠宅基地列入拆遷範圍。拆遷單位在未查清事實的情況下，擅自與劉某亮、劉某桃簽訂了拆遷補償安置協議，並否定了劉某誠作為被安置物件的合法權利。經瞭解，劉某亮、劉某桃於本次拆遷過程中分配了拆遷安置房屋兩套，分別為上海市松江區茸惠路***弄***號604室、茸惠路***弄***號101室的房屋。該兩套房屋總面積225。28平方米，雙方曾共同確認房屋市場價為每平方米12，500元。劉某誠認為，本次拆遷實質為房屋安置，兩套房屋均屬於拆遷利益，劉某誠有權要求劉某亮、劉某桃返還拆遷利益中劉某誠應得部分。據此，劉某誠請求法院判令：劉某亮、劉某桃向劉某誠返還拆遷利益1，090，400元。劉某亮、劉某桃辯稱，不同意劉某誠的訴請。劉某誠與劉某亮於1996年4月8日雙方就房屋的買賣簽訂了協議書，協議內容並不涉及土地的買賣。該房屋買賣協議是雙方真實意思表示，購房款項早已支付完畢，故協議合法有效。其同拆遷公司簽訂的合同是處分自己的財產，沒有損害劉某誠的利益。劉某誠在拆遷前對房屋買賣從未提出異議，故劉某誠主張違反誠信原則，拆遷利益應當歸劉某亮、劉某桃所有。

裁判原文節選：

一審【案號：上海市松江區人民法院（2015）松民三（民）初字第3216號】

本案中，劉某誠與劉某亮於1996年簽訂係爭宅基地上所建房屋的轉讓協議，由劉某亮、劉某桃實際使用至拆遷時止，後因拆遷利益的分配產生爭議。劉某誠主張劉某亮、劉某桃侵犯其宅基地使用權並要求分割相應安置房購房指標。劉某亮、劉某桃對劉某誠要求分割拆遷補償的依據及具體補償標準均提出異議。雙方主要爭議焦點為劉某誠、劉某亮、劉某桃關於拆遷權益的分配。現係爭宅基地及地上物已經動遷，宅基地和地上物的權利均化為貨幣補償和安置房購買指標，以下就各方拆遷權益的享有進行闡析。1996年，劉某誠同劉某亮簽訂協議書，出售係爭宅基地上的房屋。現房屋實際交付達十多年之久，因此本著誠實信用，維護交易安全的原則，原審法院確認劉某亮應當享有係爭宅基地上房屋等地上物的所有權，遇動遷時享有地上物的拆遷權益。儘管地隨房走，房屋等地上物轉讓直接導致係爭宅基地實際使用人的變更。然而，農村宅基地使用權具有特定的人身屬性，系集體經濟組織無償提供給本集體成員享有的，其取得和轉讓應當符合土地管理法等法律和國家有關規定。劉某亮並非係爭宅基地房屋所在地的集體成員，係爭房屋相對應的宅基地使用權轉讓未經縣級以上政府部門批准同意，事後也未辦理相關更名手續，故從法律上並未實際成為係爭宅基地的合法使用權人，遇拆遷時不能完全享有宅基地使用權的補償。因此，劉某誠有權基於宅基地使用人權益分割拆遷利益。係爭宅基地及其地上物的補償分為兩部分：一為現金補償，二為拆遷安置房購買權。首先，關於現金補償部分。本著尊重現狀、考慮到近年來房價上漲和劉某亮、劉某桃實際使用係爭房屋已達數十年及其使用期間對房屋的管理和貢獻，在扣除劉某亮購買時的房款20，000元之後，酌情進行分割，劉某誠應得拆遷款為156，559。80元。其次，關於拆遷安置房購買權部分，即安置房屋市場價與實際購買價的差額部分。劉某桃、劉某亮實際被安置的總面積為225。28平方米，故係爭房屋拆遷所應得的安置房的市場價和優惠價的差價總計為1，988，311。64元，同理，劉某誠應得購買安置房的補償款為596，493。49元。兩部分合計為753，053。29元。原審法院審理後，依照《中華人民共和國民法通則》第四條之規定，於二○一五年十月二十九日作出判決：劉某亮、劉某桃於判決生效之日起十日內支付劉某誠補償款人民幣753，053。29元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費14，614元，減半收取7，307元，財產保全申請費5，000元，合計訴訟費12，307元，由劉某誠負擔3，808元，劉某亮、劉某桃負擔8，499元。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第3659號】

本案的爭議在於被上訴人是否有權分割係爭宅基地及其上房屋因拆遷所得的利益。對此，本院認為，雖然上訴人與被上訴人早在1996年已就係爭房屋及宅基地使用權的轉讓簽訂了協議書，上訴人支付了對價並實際取得係爭房屋長達數十年之久，但上訴人畢竟不是係爭宅基地所在的農村集體經濟組織成員，其與被上訴人之間關於係爭宅基地使用權的轉讓也未能取得相關組織和部門的批准，故上訴人並非係爭宅基地的合法使用權人。現係爭宅基地及其上房屋已被拆遷，被上訴人作為係爭宅基地的合法使用權人，理應享有相應的拆遷利益，有權要求予以分割。原審本著誠實信用及維護交易安全原則，綜合考慮上訴人長期實際使用係爭房屋的現狀及對房屋的管理貢獻因素，酌情對拆遷利益進行了分配，合法合理，並無不妥，本院予以支援。上訴人劉某亮、劉某桃的上訴理由不能成立，其上訴請求，本院難以支援。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費人民幣14，614元，由上訴人劉某亮、劉某桃負擔。本判決為終審判決。

再審【案號：上海市高階人民法院（2016）滬民申2709號】

農村宅基地為農村集體組織所有，其使用權限於集體組織成員所享有。雖然各方就係爭房屋簽訂了轉讓協議，但因劉天亮、劉正桃並非係爭宅基地所在的農村集體組織成員，故相應宅基地的使用權仍歸劉明誠所享有，劉明誠有權就相應的動遷利益請求分割。原審綜合考慮房屋價格、當事人對房屋的貢獻等因素，判決劉明誠享受部分動遷利益並無不當。綜上，劉天亮的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關於適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：駁回劉天亮的再審申請。

案例三：施某某與宋某某、黃某昌等農村房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：

案外人龔某某（興）系原告丈夫，於2007年10月6日過世。案外人黃某某系被告宋某某丈夫、被告黃某昌、黃某菊的父親，其於2011年8月11日因疾病死亡而登出戶籍。涉案房屋坐落於上海市崇明區新河鎮塔南村11生產隊（新河馬路XXX弄XXX號），屬原告施某某名下的農村宅基地房屋。2000年3月14日，龔某某與黃某某就涉案房屋簽訂《房屋買賣合同》，合同的出賣人為施某某，買受人為黃某某。合同約定，施某某將涉案房屋出賣給黃某某，房價為人民幣43，000元，黃某某於合同簽訂之日一次性付清，宅基地使用證待房款付清後即交付給黃某某。該合同由龔某某代施某某在出賣人欄簽名，黃某某在買受人欄簽名，並由同村的黃興昌作為中間人在合同上簽名。黃某某在合同簽訂的當日即將房款人民幣43，000元付給了龔某某，龔某某也將房屋的宅基地使用證交付給了黃某某。之後，黃某某對涉案房屋進行了裝修並與三某某入住該房屋。2007年10月6日，案外人龔某某過世後，原告也並未就房屋買賣之事向被告提出異議。2011年8月11日，案外人黃某某因病去世被登出戶籍，涉案房屋由被告居住使用至今。

另查明，案外人黃某某系非農業戶口。

上述事實由當事人無異議的《房屋買賣合同》、《上海市農村宅基地使用證》及戶籍證明等證據及庭審筆錄予以證實。

裁判原文節選

一審【案號：上海市崇明區人民法院（2018）滬0151民初3941號】

本案係爭房屋系農村宅基地房屋，根據相關法律、法規的規定，非農村集體經濟組織成員不能申請或變相取得農村宅基地使用權，案外人黃某某系非農業戶口，不具備農村集體經濟組織成員資格，故案外人黃某某與龔某某簽訂的《房屋買賣合同》違反了國家有關規定，屬無效合同。鑑於涉案房屋的轉讓及由被告居住使用已有十八年之多，原告述稱其在丈夫龔某某去世後才發現買賣合同，但原告在知曉該合同存在後並未向被告提出過異議，且原告從未向被告主張過租金，故原告關於涉案房屋的買賣未經其同意，其一直以為涉案房屋系出租給案外人及三某某的述稱不符合常理。考慮到黃某某已按雙方約定的交易價格支付了房款，龔某某也已經交付了係爭房屋及宅基地使用證，房屋買賣合同事實上已履行完畢，且被告對涉案房屋進行了裝修後長期居住，從遵循誠實信用原則和維護社會關係穩定角度出發，涉案房屋不宜再返還，故對原告要求三某某返還係爭房屋的請求不予支援。

綜上所述，原告要求確認雙方簽訂的《房屋轉讓協議》無效的訴訟請求本院予以支援，其餘訴請不予支援。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項之規定，判決如下：

一、案外人龔某某與案外人黃某某就轉讓上海市崇明區新河鎮塔南村11生產隊（新河馬路XXX弄XXX號）房屋所簽訂的《房屋買賣合同》無效；

二、駁回原告施某某的其餘訴訟請求。

案件受理費人民幣376元，減半收取計人民幣188元，由被告宋某某、黃某昌、黃某菊負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於上海市第二中級人民法院。

二審【案號：上海市第二中級人民法院（2018）滬02民終8271號】

由於黃某某系非農業戶口，故黃某某與龔某某所簽訂的《房屋買賣合同》因違法國家相關規定，一審法院判決該合同無效是有依據的。考慮到黃某某已按雙方約定的交易價格支付了房款，龔某某也已交付了係爭房屋的宅基地使用權證，且係爭房屋由宋某某、黃某昌、黃某菊共同使用18年之久，施某某在此期間並未提出異議。雙方間的買賣合同事實上已經履行完畢，故本著尊重現狀、維護穩定的原則，一審法院認定係爭房屋不宜再返還，本院認為並無不當。施某某要求宋某某、黃某昌、黃某菊返還係爭房屋，本院不予支援。

綜上所述，一審法院所作判決並無不當，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費376元，由上訴人施某某負擔。

本判決為終審判決。