感謝老鐵垂青，樓司令——用佛系的心態看樓市。不急功近利，不亂打“誑語”。為購房者決策把好關置業路上買對房，司令期待和你有故事。

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如題，你第一時間想到的是哪個板塊？看看是否如你所想。

禪城城北

話說年前，這裡就響應隔壁桂城的行情，成交量先衝了上去。而後靠著“白襯衫”的助攻，開始量價齊齊漲。

當然這主要指有地鐵3號線和海五路跟桂城相連的中山公園板塊，在2月底時，板塊成交價約在1。9~2。3萬/㎡，經過3、4月的行情+中介助攻，價格攀上2。3~2。7萬/㎡。

有盤將望極其普通的汾江河景房源定價拉昇到2。7萬+/㎡，而且還真有人買單。

但此後板塊開發商有意“去中介化”，但這玩意兒真就像鴉片，一停掉，成交又萎了。

當然，也跟630後行情調整有關。經過7、8月的市場盤整，價格又逐步往年初的價格上靠。

城北四盤當前全部引入“白襯衫”合作，從今個黃金週該板塊多盤成交價來看，價格基本回落到3月時，或略微高一點兒。

其中有盤3天出了近30+套，想知道城北板塊當下各盤什麼行情，究竟什麼人在買入，不妨跟著莫愁一起來驗驗貨。

01

城北4盤現狀概況

#1

敏捷瓏玥府

緊挨著中山公園，全小區僅4棟樓，所有樓棟採用板式全南向設計，在城北體量最小。

目前在售3/4座，在售面積為89-127㎡，報價2。2-2。6萬/㎡，1座也已推出一梯兩戶的133㎡的稀缺產品，價格基本處於全盤最貴。

該盤其實在城北板塊存在感比較弱，成交客群裡主要本地土著對它比較中意。

#2

保利時代天珀

該盤絕對是高週轉的代表，開盤推進速度極快。作為城北體量最大的盤，有可能清盤速度都比最小盤還快。

專案在當前國情也是板塊去化最好的專案，在售85㎡、97、100㎡、120㎡、133㎡的三四房戶型，其中85-120㎡的單位成交價多在2。1-2。4萬/㎡。

而望汾江河的133㎡三四房戶型，報價去到2。5-2。7萬/㎡。當前行情遇冷，這種產品在城北顯然去化不太理想。

#3

中交白蘭春曉

專案在630後放棄過“中介戰略”，後續成交明顯相當乏力。

當前專案在售1座樓王望江單位，在售95-120㎡三四房戶型，及7座在售79-96㎡三房戶型，還有8座在售79-112㎡三四房戶型。

從國慶該盤不少多位老鐵的入手價來看，基本在2-2。4萬/㎡。其中以79、86、94、111㎡的三四房最受歡迎。

其中，79㎡的三房一衛，170萬左右，首付50萬就能上車，受到剛需的追捧。

#4

保利新匯城

該盤位於佛羅路旁，距離中山公園約3。5公里，它經常被遊離於城北板塊外。

目前在售2/11座，均主推89-107㎡三四房戶型，預計今年12月交樓。

其中2座以東向戶型為主，目前可選擇的樓層不多，南向僅剩下最後兩間，報價1。7-1。8萬/㎡。

11座南向、北向單邊望花園單位為主，均價約1。9萬/㎡。

上車該盤的客戶，三成首付可分9個月。

02

誰在買入城北？

不知道老鐵還記不記得，佛山大道曾被調侃為“佛山貧富分界線”？

上述的四個盤中，除了保利新匯城落在佛山大道的西邊，其餘三盤均在東邊。

這條“貧富分界線”絕不是一句空話，哪怕是配套拉胯的城北，都有東西之差別。

當你跨過佛山大道沿著佛羅路往西，廢棄舊廠房、陳舊樓房、邊檢站……有那麼一剎那，我以為自己來到了越南。但東邊好歹還有中山公園，且更近祖廟、東廣。

那麼到底是誰在買入城北？

#1

禪城主城區（張槎、祖廟、城南）

有一些在禪城主城區生活多年的土著，地緣情節重。

一部分出手手頭上的老房子來置換新房，在有限的預算內，他們會優先考慮城北。

而一部分，則是源於對中山公園有著濃厚情結，而選擇城北。

#2

桂城外溢&廣州客

城北憑著臨近桂城，成為禪桂核心區外溢的熱門板塊。

過去不少桂城客、沿廣佛線找盤的廣州客，會一路往西被引導到城北。

另外，城北南靠市中心的祖廟商圈，屆時用地鐵接駁廣州、桂城、禪城中心城區也比較方便。

當然，還有各種外區、外地投資客，奔著城北的區位投資。

03

買城北的人，會對比哪些板塊？

01

綠島湖

說到居住環境和城市面貌，綠島湖當前秒殺城北，不過城北更靠近禪城主城區和桂城。

而綠島湖與主城區有一定距離，越往西配套越原始，從價格上看，會比城北親民一些。

02

張槎

在地理位置上，城北和張槎城區一樣，都在祖廟的3公里範圍內。

隨著張槎TOD的三軌推進（地鐵 2/4號線、廣佛環線），及教育、產業配套的落地，這裡將會是禪西的發展重心。

不過張槎城區跟城北就完全沒法比了，它基本只適合張槎城區周邊買家。

03

城南

放眼城南片區，居住純粹性比較明顯，教商醫配套到位且成熟。

不過，通常我們拿城北跟城南對比，主要是跟城南的瀧景對比，畢竟它的體量太大了。

雖然兩個區域三房上車門檻接近，但有家庭的群體會偏愛城南。

04

大瀝奇槎

有著“千燈湖北”之稱的大瀝奇槎，一直虹吸桂城和廣州客。

而這類客戶早就把奇槎價格拱上去了，那麼當面對高價的奇槎時，拿來跟價格還算親民的城北對比，也是合情合理。

05

平洲

城北與平洲這哥倆，前者在千燈湖西邊，後者在千燈湖東邊，不過平洲的購買力涵蓋桂、廣州買家，要比城北豐富得多。

板塊規劃方面，對外官宣投入過百億打造的映月新城，目前無論是城市介面、教育配套都明顯比城北有優勢。

如果你是以上板塊的潛在買家，在面對和城北的對比時，你會不會高看城北一眼？

04

寫在最後

有一說一，城北的城市面貌確實拉胯，但是凡事不能看表面。

與動不動就要靠拆村來釋放土地的板塊相比，城北的舊改拆遷動作挺快。對於處理棘手的賠償等問題，城北的心理負擔要少很多。

修了幾年的海五路延長線禪城段已經通車，可快速接駁佛山大道，而南海段也復工，通車應該也快了。

至於3號線首通段（順德學院-鎮安）將城北移出群聊，這個確實削弱了城北的競爭力，

但目測3年內，全線貫通沒問題吧？

城北當前最主要的配套缺陷，

就是欠缺優質的教育資源，當前對口的敦厚小學+城北中學，的確差點意思。

雖然規劃了新學校，但按照禪城開發較早的禪城綠島湖的教育配套推進速度看，

城北要想等來九年一貫制學校開學，恐怕要預著5年時間。

當然，隨著教育制度的改革推進，這個速度也可能加快，只是可能。

總的來說，城北未來做個睡城是沒問題的，它的地理位置和道路軌交，讓它具備了持續承接禪桂廣購買力外溢的可能。

但這種可能也在被上文對比的板塊所蠶食，畢竟往後群眾的眼睛更雪亮、也更現實。

所以城北畫了更大的規劃概念——雙tod（中山公園+火車站tod），只要這兩張王牌搞起來，

那麼下一個新城也許就是“城北新城”了

對於城北，你又怎麼看呢？

佛山買房，問問樓司令吧！

司令說樓

：用真金白銀探索的樓市經驗，用接地氣的方式讓你躲開樓市裡的坑。為買房人解惑答疑，買對房子少費心。那些別人不肯說的，司令告訴你。