上海剛需買房攻略，更新到第14章，暫告一段落。

現在，

解鎖新系列

文章，給泥萌講講

我看過的板塊

。

作為一枚

非

上海土著，這是我做了很多

功課

，收集到的一些

情報

，和自己的

理解

分析。

僅供參考，不足望包涵。

今天，說三林。

說起

三林

，吃貨第一反應：三林

肉皮湯

。

自古縣城出美食

。比如彭浦第一炸、南翔小籠包。

三林，以前就是大片的

農林地

，看看名字也知道了，有三個林這麼多。

三林在17年一度成為

成交最熱門

的板塊，最近有些

沒落

，被南邊的

浦江

，還有坐擁國家級規劃的大

虹橋

板塊

搶去風頭

。

它，之所以能佔據17年成交量榜首，除了價效比、地段，還有一個原因——

大

。

大三林，從細分上，怎麼看呢？

先來看以下這份宏觀地圖。

大三林板塊

三林濱江地段（又稱三林南）

這是中環附近少有的

戰略保留地

，目前最新規劃是

綠地用途+2/3動遷+1/3商品住宅

，作為前灘CBD後花園，買不到前灘的，可以買這邊的，不過，可能

要等

幾年了。

三林南，又稱正宗前灘南

凌兆

濟陽路以東，三林站以西，密密麻麻地散落著

凌兆新村xx弄

，這是00年前後三林集團開發的，動遷+商品，主要是

動遷

。小區老，品質中下，城市介面一般，無大型商業，屬於

老公房範疇

，小戶型吃香。

三林城

三林站到三林東站，屬於三林城，這邊

明星樓盤雲集

，

品質

高，有金誼廣場、三林印象城，加上動遷戶多來自市區，消費力強，

商業活力

還行。

但是金誼廣場的龍抬頭造型，真的

很村

！嚴重拉低城市介面的

高階感

。

土掉渣的龍頭造型

這邊500-600w，只能買的起萬科金色

雅筑

。金地灣流域，金誼河畔，都是帶電梯

大戶型

，超預算了，小區品質和物業這三家都沒話說。

雅筑70多平的，

得房率

蠻高的（

送陽臺

面積很大，可惜現在

不能封

了）

需要注意的是：雅筑

每一層面積、戶型都不一樣

，大家要精挑細選找到最高性價比。

最近聽朋友說，雅苑小區

對口

的林苑小學（菜小），目前

已加入明珠

集團。雖然

不是直接利好

，但是矮子裡面挑長子，

總比沒有好

。

三林東

三林東以東，板塊

標杆

就是

櫻桃苑

，

大戶型

高品質樓盤，出貨少。

高階盤

是美林別墅，據說以前是

外銷房

，只賣給老外，現在好像中國也能買了。看看就好，反正咱剛需也買不起。

相對

房齡新點

，

離地鐵近

的就是金禾、金橘花苑。06年，部分有電梯，也有適合剛需的緊湊小戶型。金橘

南區

比北區好（地鐵更近且沒有靠中環馬路），兩個樓盤都是

同開發商

，同商轉

動遷分房

，同品質。聽中介說，對口小學是尚博實驗，正在

和明珠談託管

。中學是上師南校，

市重點中學

。

其他的房子要麼是00年前後的，要麼離地鐵很遠。大家要

擦亮

眼睛，很多商品房，其實都是動遷性質（比如品字頭的）都是zf

採購後

，

分給動遷戶

的，

品質一般

。

東林

浦三路

到錦繡路，屬於東林，這邊我看過的商品房有環球翡翠灣、浦發御園（13年的，超我預算）、未來域，名嘉新苑（超我預算，離地鐵遠），品質比起動遷沒話說，但是自住的話，垃圾場，無學區，

硬傷

啊。

讓我印象深刻的，未來域，

小區

就像個

森林公園

，成片綠蔭，感覺散步、遛娃需求在小區內就可以完成，但是

戶型奇葩

，進門就是南陽臺，雖然南北很通透，但是實在奇怪。

以上說的三林，都在

中外環間

。

三林邊緣已在外環的遺珠

出了外環，部分割槽域也屬於大三林，比如知名的

電信三兄弟

，離地鐵賊遠，三大品牌開發商的作品。其中，

中海

憑藉出色的物業，小區品質維持的比其他兩兄弟好（關於物業的講究，可以去看我之前的文章）。

遺世獨立的三兄弟

追求品質，出行不靠地鐵的可以考慮入。當年

投機

的人挺多，所有真正

自住

人

不多

，不過離地鐵遠，

出租率

也不高，附近沒啥商業，

很孤單

的三兄弟啊。而且比起

林海三兄弟

，也沒有建地鐵希望。

總結！劃重點：

三林板塊的優勢：

1。 三林很大，細分見上

2。

前灘強

則

三林強

，

前灘弱

則

靠張江

。

3。

地理中心

。不像買了華漕的，擔心萬一有一天去張江上班可怎麼辦。買了三林，

去哪工作都不會特別遠

。

4。

交通

方便，19號線，機場聯絡線，都已規劃。

5。 除了老公房聚集區，

城市介面

還可，至少不會像浦江那邊，還能望到綠油油的田野。

劣勢：

1。

學區

真的差

2。

汙染

有點大。吹東南風，據說三林東的居民反映過有

異味。

3。

商業偏low

，發展速度一般。近幾年不會出現大型商業體，光是消化板塊內已有商業就很吃力，不過浦東地區的中外環間，地廣人稀都有這個問題，

不像浦西的中外環間，購買力這麼強

。

4。 浦江板塊崛起，可能

威脅

到三林，那邊的動遷房更新，分流了前灘的人不說，離浦西也更近，不過目前浦江還是人氣不足，閔行區zf對浦江規劃也一般。

5。 並

非價值窪地

，均價已經和內中環老破小持平，看是要地段還是要居住體驗了。

適合人群：

分別在浦東浦西上班的小夫妻，地理中心，兩邊方便

推薦小區

按

我的需求

和

選房標準

，這些小區闊以康康（想知道我的標準，看之前文章哈）

1、500w，金禾新苑

2、600w左右，萬科雅筑

3、700w左右，金誼河畔

求生欲宣告：

各位大佬，以上僅供參考。

可以噴我

，

求手下留情。

咱們交流為主

，

diss我為輔哈

。

（此處

首尾呼應，雙重強調

，看出我的求生欲了吧）

Ps：板塊劃分，是按照貝殼上地圖找房來的。所以像萬科金色里程，三林世博家園等，沒有放在三林板塊裡，下次放到楊思前灘板塊再說哈。