我來讀歷史2019-09-24 09:19:53

現在全國大搞自貿區港區什麼的，我這就依鄭州為例：

就釋出的《外交部河南全球推介活動主題宣傳片》中，航空港區被重重提到——中國首個國家級航空港經濟綜合試驗區，新鄭綜合保稅區進出口值穩居全國首位，這些是港區的閃亮名片，也是港區的未來預期。從港區2013年的正式確立，從默默無聞到近幾年的持續發力，驚豔全國。

寥寥數語，港區的高階感油然而起，很多人會問：既然港區的前景如此廣闊，那麼如今的港區房產市場是怎樣？港區的房子能不能買？哪裡可以買？既然這麼問，那小編也想問一個問題：港區買房是自住還是投資？如果是自住，港區的基本都可以pass了；投資需謹慎。

目前港區的格局是這樣的，大致分為北港和南港。北港現有住宅專案較多，居住舒適度還可以；南港目前規劃的工業產業園居多，住宅不多，未來能不能發展起來，房子能不能買，看的就是如今的工業佈局未來可以發展的逼格。

1

北港的房子值不值得買？

港區買房，首選北港，這是現階段想在航空港區置業的購房者普遍共識。放眼望去，北港的樓盤，大大小小二三十個，無非商品房、安置房和單位家屬院，產品也是公寓、高層、小高、洋房、別墅和商業。

北港樓市最火爆的時候，以萬科魅力之城、正弘中央公園、永威南樾為首帶領其他一票開發商打的熱火朝天，專案是一個挨著一個，每個都說自己的是最棒的。

上圖所含地塊，是目前北港最繁華最為熱鬧的地方，以洞庭湖路為線，北港的樓盤分佈路南和路北，其中路北的樓盤居多，中建森林上郡、萬科美景魅力之城、豫發白鷺源春曉、豫發國園、永威南樾、正弘中央公園；路南的專案是豫發藍山公館和安納西莊園。

其中正弘中央公園、永威南樾、豫發國園這個三個專案的位置是最好的，周邊的教育資源、商業配套、公共設施幾乎是同等共享的，說句實話，配套跟得上基本生活需求，但是，有個前提。

正弘中央公園

港區的首個公園城市綜合體專案，因專案核心心位置有個360畝地的中央公園而命名。專案以景觀園林著稱，居住舒適度和周邊專案相比，可稱“帶頭大哥”。目前地鐵2號線康平湖站距離專案很近，步行10分鐘左右。

內部公園▼

藝術感十足的正弘售樓部▼

目前整個專案是一期，二期部分已交房，三期在售，位置臨湖比較近。在售戶型87㎡、97㎡、128㎡，均價10500元/㎡-11000元/㎡，適合剛需偏改善，注意，有個前提。

三期在售樓盤▼

永威南樾

目前是專案一期已經交房，小區整體環境綠化居住舒適度還是蠻高。

雖然地塊前期是從豫發手中拿到，一期二期位置一般，距離地鐵口比較遠，但是品質還保持著一如既往地水準，三期產品開始成品房交付，且位置是最好的，離2號線蘭河公園站走路大概10分鐘，是整體專案中價效比最高的。

在售房源為二期剩餘房源和三期的1#，2#，3#，7#，8#樓，戶型86㎡-140㎡，能選型別較多，二期毛坯價格11300元/㎡—11500元/㎡，三期精裝價格11800元/㎡—12000元/㎡。

專案整體偏剛需，近幾年想在港區買房的，可考慮，但是，有個前提。

豫發系列

豫發是入住港區最早的房企，在港區地塊也是最多的，共22個專案。在北港專案產品剛需的有豫發白鷺源春曉，剛需偏改善的有豫發國園玖號院，改善及終極置業的有豫發藍山公館。

已交房的白鷺源春曉▼

白鷺源春曉距離康平湖站地鐵口走路5分鐘左右，距已開通2號線延長線港區北站地鐵口走路2分鐘左右。現在售戶型有110㎡、117㎡、120㎡、141㎡、150㎡，小高層兩梯兩戶，兩梯四戶的都有，可選範圍較廣，均價9500元/㎡；

國園玖號院兩梯兩戶小高層，120㎡—150㎡不等，所剩房源不多，均價11000元/㎡；

藍山公館現房，房源甚少。

豫發系列產品所在位置普遍都不錯，產品型別多樣可滿足不同購房群體，教育、交通、商業配套資源也都能跟得上，但是，有個前提。

北港除了以上所述專案，還有萬科美景魅力之城，目前房源甚少；安納西莊園，雙國企的背景，產品，中規中矩，不會太出格，也不會太差。

幾個專案目前共享共同的商業錦榮悅匯城、沃金商業廣場，地鐵2號線康平湖站和蘭河公園站距離還能接受，生活較為方便。目前教育資源一般，對教育配套有高要求的可跳過。

北港是作為城市綜合服務區規劃的，目前的發展已日趨成熟。想在港區置業，有個前提，工作在港區。

如果不是這樣，距離主城區30多公里的距離，出勤幾乎靠自駕，一個多小時的車程，通勤時間較長，且目前北港房價10000元/㎡——12000元/㎡之間，這樣的價格，東邊的白沙象湖壹號、建業春天裡，綠博的雅居樂春森湖畔、萬科蘭喬聖菲，南邊的正商華鑽，西邊的陽光城麗景灣、華瑞紫韻城，北邊的和昌林與城等等，價格差不了太多，但是通勤時間有保證，整個區域的目前價值切實看得見。

2

南港的房子能不能買？

南港片區的突然發力是從去年開始，園博園的對外開放，高鐵南站的動工開建、機場三期、會展中心、鄭許輕軌的建設，這些無疑都極大地刺激南港房地產的發展。

南港作為生產性服務中心企業基地居多，南港片區的西部地塊工業產業分佈較多。

產業規劃有臨空生物醫藥園和阿里雲中部創業創新基地，浙江中小企業總部、奇酷360等。雙鶴湖中央公園周邊分佈有高階商務區，重點招引總部經濟、科技研發、供應鏈金融、大資料、商業酒店等產業。

雙鶴湖中央公園▼

產業規劃的整體偏高大上，目前入住的工業較少，廠區普遍不大，上班的群體幾乎是南港的本地居民。

目前南港的三個專案比較受歡迎：瀚海航城、和昌盛世城邦、綠地香湖灣。

南港道路寬闊▼

齊整的一排排綠植▼

去這三個專案，置業顧問無不是圍繞園博園、機場、高鐵南站、雙鶴湖中央公園做文章，我們具體看看這三個專案分別位於這些“賣點”的哪些位置。

和昌盛世城邦

由興港投資和和昌集團共同投資，並由鄭州航空港區盛世宏圖置業有限公司開發建設，走的是國企和房產企業合作模式；在機場和雙鶴湖中央公園中間位置，是三個專案中距離機場最近的，出行方便，距離園博園最近的西門開車大概10分鐘左右；佔地4000畝，是目前南港體量最大的專案。

一期以剛需小戶型熱銷，二期涵蓋產品漸愈豐富，高層小高層洋房別墅一應俱全，屬於南港的生態洋房大盤；目前是二期115㎡、130㎡小高層少量在售，均價8500元/㎡，按揭首付30%優惠6個點，60%優惠8個點。

綠地香湖灣

是綠地集團在港開發的住宅專案，另一個就是開建的港區地標商業專案——綠地雙塔，走的是住宅+商業模式；緊鄰商登高速，相距機場和高鐵南站的遠了些，但是和雙鶴湖中央公園一路之隔，居住舒適度加分；佔地1200畝，專案內就有一條市政梅河穿越其中，實屬很吊的一筆。

主打產品是洋房和別墅，二期專案內部打造有專門的商業中心相配套；一期全部售罄，2019年中旬交房，二期沒房源在售，據稱都被事業單位內購，內部團購價是5800元/㎡，幾乎是買不到。

綠地香湖灣梅河規劃▼

當下商業配套▼

瀚海航城

是瀚海大觀地產獨立開發，走的是自建模式；距離園博園東門，開車時間和盛世城邦差不多，十分鐘左右，距離高鐵南站十分鐘左右路程，航城的位置對比交通的話，這兩項可以算是優勢。目前不限購不限售，房產證所屬區域還是尉氏。

據說是瀚海晴宇的縮小低配版，主打“垂直森林”概念，戶型最多的還是兩房和大小三房，佔比達90%，但是容積率較高，4。0，偏剛需；二期均價6000元/㎡，三期成品房交付，價格未定，預計會高一千多點。

南港目前區域相對偏僻，發展不成熟，配套薄弱是南港專案的共性缺點，發展時間也不確定，交通上地鐵建設時序靠後，很長一段時間依賴自駕。

和昌盛世城邦均價8500元/㎡，綠地香湖灣買不到，瀚海航城位置偏僻，雖然專案建成之後自身配套的自給自足是沒有問題的，但是早期入住客戶勢必會面對配套問題。周邊安置房較多，且每人都不止一套房，投資的話不管是租還是賣，以後週轉都是問題，建議謹慎考慮。

3

關於港區種種

1、如今的航空港區除了感受到快速發展的產業以外，讓人感受最多的就是房價的上漲。

2、港區規劃的很好，大量開發，大量招商，大量的批發市場向此遷移，商業目前是短板，住宅專案較多，競爭較大。北港的幾個專案價格已經一萬以上，相比其他區域的一些專案，著實是面臨不少挑戰。

3、港區距離主城區的距離之遠，交通狀況制約著兩地之間的聯絡，在主城區工作生活的人，如無業務往來也很少去港區。

4、想投資的，從這個角度來講，還是選低價、有潛力的區域。以港區目前的價格，考慮到資金的流動性和時間週期，還是需要慎重。

5、對於鄭州來說，港區更像是另外一個城市，房地產市場是否發展起來，與航空港具體有多少實實在在的產業、有多少人願意在此安家落戶有很大關係。前期的富士康吸引了不少人前去，如今物流產業、進出口貿易也已經頗具規模了，更加驗證了產業興旺才能吸引更多人前去就業創業。

6、高房價對建設不久的航空港自然不是優勢，做大做強產業才是港區興旺發達的根本。

7、港區的房價和鄭州三四環區域相差不多，不像北京的主城區和周邊區域相差幾萬有餘，如果可以的話還是建議購買資源配套更為豐富和完善的區域，畢竟購買預期也是需要資本和魄力的。